Přeskočit na obsah
Bytky
Přidat do Chromu

Kalkulačka

Kalkulačka výnosu z pronájmu

Kolik vložíte, kolik vám každý měsíc zůstane a jaký to má výnos. Vyplňte ji ručně, vložte odkaz ze Sreality nebo Bezrealitky, nebo ji otevřete u kteréhokoli bytu na prodej na Bytky: požadovaná cena, odhadovaný nájem a obvyklé české náklady se doplní samy a každé číslo můžete změnit.

Začít od inzerátu

Vložte odkaz na byt na prodej ze Sreality nebo Bezrealitky. Bytky doplní jeho požadovanou cenu, odhadovaný nájem a náklady.

Příklad pro začátek: byt o ploše 50 m² za 6 000 000 Kč, pronajatý za 24 000 Kč měsíčně. Nahraďte čísla svými, nebo je doplňte z inzerátu výše.

Koupě
Financování

Úvěr 4 200 000 Kč · Vlastní zdroje 1 800 000 Kč

Po fixaci stejná

U bytu koupeného k pronájmu ČNB doporučuje úvěr nejvýše do 70 % hodnoty a celkový dluh nejvýše ve výši 7násobku vašeho čistého ročního příjmu. Jde o doporučení bankám: kalkulačka je uvádí jako vodítko a nikdy je nevynucuje. Limit ČNB pro hypotéku na vlastní bydlení je 80 % hodnoty nemovitosti (90 %, pokud je vám méně než 36 let).

Nájem
Provozní náklady

měsíčně

měsíčně

z nájmu

z nájmu

Daň z příjmů

Předvyplněno průměrnou mzdou, takže základní slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně už máte vyčerpanou. Bez dalších příjmů tato sleva obvykle pokryje daň z nájmu jednoho bytu.

z ceny

Zjednodušený odhad, nejde o daňové poradenství. Pro všechny roky používá pravidla roku 2026.

Jak dlouho byt budete vlastnit

Cash flow po zdanění−1 736 Kč měsíčně

Hrubý výnos4,8 %

Co to vynáší

Při nájmu 24 000 Kč vás byt stojí 1 736 Kč měsíčně; nájem na hranici ziskovosti je 25 881 Kč.

Cash flow po zdanění
−1 736 Kčměsíčně
Před zdaněním: −1 736 Kč měsíčně
Hrubý výnos
4,8 %
Čistý výnos
4,1 %
Výnos na vložený kapitál
−1,2 %
Nájem na hranici ziskovosti
25 881 Kč
Krytí dluhové služby
0,92×
Splátka hypotéky
22 393 Kč
Hotovost potřebná předem
1 817 000 Kč

Daň z příjmů: 0 Kč ročně. Za 10 let vyjde způsob „Skutečné výdaje“ na dani o 279 000 Kč levněji než ten druhý.

Rok po roku

Cash flow, úvěr, vlastní kapitál a výnos za každý rok vlastnictví
RokNájemProvozní nákladyHypotékaDaňCash flowKumulativněZbývající úvěrHodnota bytuVlastní kapitálCelkový výnos
1265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−20 831 Kč4 137 359 Kč6 000 000 Kč1 862 641 Kč24 810 Kč
2265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−41 662 Kč4 071 551 Kč6 000 000 Kč1 928 449 Kč69 787 Kč
3265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−62 493 Kč4 002 418 Kč6 000 000 Kč1 997 582 Kč118 089 Kč
4265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−83 324 Kč3 929 793 Kč6 000 000 Kč2 070 207 Kč169 883 Kč
5265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−104 155 Kč3 853 498 Kč6 000 000 Kč2 146 502 Kč225 347 Kč
6265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−124 986 Kč3 773 348 Kč6 000 000 Kč2 226 652 Kč284 666 Kč
7265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−145 817 Kč3 689 145 Kč6 000 000 Kč2 310 855 Kč348 038 Kč
8265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−166 648 Kč3 600 689 Kč6 000 000 Kč2 399 311 Kč415 663 Kč
9265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−187 479 Kč3 507 762 Kč6 000 000 Kč2 492 238 Kč487 759 Kč
10265 846 Kč17 961 Kč268 716 Kč0 Kč−20 831 Kč−208 310 Kč3 410 141 Kč6 000 000 Kč2 589 859 Kč564 549 Kč

Cash flow je po zdanění. Vlastní kapitál je hodnota bytu minus zbývající úvěr. Celkový výnos je vlastní kapitál plus dosavadní cash flow minus vložená hotovost; nepočítá s prodejem, takže ani s náklady na prodej či daní z prodeje.

Vaše scénáře

Uložte si čísla, abyste se k nim mohli vrátit, porovnejte až tři vedle sebe nebo sdílejte odkaz jen pro čtení.

Jak se to počítá

Vše se počítá ve vašem prohlížeči, v celých korunách, stejným kódem, který počítá čísla na kartě Výnos z pronájmu. Nic, co zadáte, se nikam neodesílá, dokud neuložíte scénář.

Výpočty

  • Hypotéka je měsíční anuita: stejné splátky jistiny a úroku, přičemž úrok za každý měsíc je dvanáctina roční sazby ze zbývající jistiny. Splátka se zaokrouhluje na celé koruny a přepočítá se, když fixace skončí a sazba se změní. Banky zaokrouhlují jinak, takže jejich splátka se může o pár korun lišit.
  • Přijatý nájem je dvanáct měsíců nájmu za týdny, kdy je byt pronajatý, jednou ročně navýšený o vámi zadaný růst nájmu. Provozní náklady zůstávají stejné, v dnešních korunách.
  • Cash flow je nájem minus provozní náklady, rezerva na opravy v bytě a provize za správu pronájmu, minus roční splátky hypotéky, minus daň z příjmů z nájmu. Splácení úvěru je výdaj hotovosti, přestože zvyšuje vlastní kapitál, a proto se vlastní kapitál ukazuje zvlášť.
  • Daň je daň z příjmů navíc, kterou nájem způsobí: daň z ostatních příjmů a zisku z nájmu dohromady minus daň ze samotných ostatních příjmů. Zisk je nájem minus skutečné výdaje (provozní náklady, úroky z hypotéky, odpisy), nebo minus výdaje paušálem. Ztráta se převádí do dalších pěti let. Z pronájmu vlastního bytu podle §9 se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Počítá se s tím, že vaše ostatní příjmy jsou zhruba na úrovni průměrné mzdy, takže základní sleva na poplatníka je už vyčerpaná; pokud je nájem váš jediný příjem, zadejte 0.
  • Hrubý výnos je roční nájem dělený cenou. Čistý výnos je příjem prvního roku po odečtení provozních nákladů dělený součtem ceny, nákladů na koupi a rekonstrukce. Výnos na vložený kapitál je cash flow prvního roku před zdaněním dělené vloženou hotovostí.

Co výpočet nezahrnuje

  • Prodej bytu: náklady na něj a případnou daň ze zisku.
  • Růst nákladů s inflací; zůstávají na dnešních částkách.
  • Pronájem jen po část prvního roku nebo koupi a pronájem v různých letech.
  • Jiné daňové slevy a odpočty než základní slevu na poplatníka a započtení ztráty z pronájmu proti ostatním příjmům.
  • Bankovní poplatky, odhad nemovitosti, pojištění úvěru a předčasné splacení.
  • Od kdy jsou platby do fondu oprav daňově uznatelné: počítá se s nimi jako s uznatelnými v okamžiku zaplacení, což někteří poradci zpochybňují.

Všechny výchozí hodnoty a odkud pocházejí

Každé číslo, se kterým kalkulačka začíná, je pojmenovaná konstanta se zdrojem a datem poslední kontroly. Ověřené hodnoty jsou přečtené ze zákona nebo z oficiální statistiky; předpoklady jsou obvyklé hodnoty, které byste měli nahradit vlastními.

FAQ

Časté dotazy

Víc o Bytky jako celku: od ceny až po to, odkud pocházejí data.

Přečíst hlavní FAQ

Jaký je v Česku dobrý výnos z pronájmu?

Podle požadovaných cen a nájmů, které Bytky sleduje, byl medián hrubého výnosu bytu na prodej k 13. října 2026 zhruba 3,2 % v Praze, 3,5 % v Brně a 4,0 % ve zbytku země. Vyšší výnosy najdete mimo velká města a obvykle s nimi přichází menší trh a vyšší riziko. Výnos je ale jen polovina: kolik byt vynese po splátkách hypotéky a dani, ukazuje cash flow, které spočítá tato kalkulačka.

Jaký je rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem?

Hrubý výnos je roční nájem dělený cenou. Čistý výnos nejdřív odečte týdny, kdy je byt prázdný, a provozní náklady (fond oprav, správu domu, pojištění, daň z nemovitých věcí a cokoli, co si odkládáte na opravy), a k ceně přičte náklady na koupi a případnou rekonstrukci. Ani jeden nezahrnuje daň z příjmů ani hypotéku.

Jak se počítá splátka hypotéky?

Jako anuita: stejné měsíční splátky po celou dobu splácení, s měsíční sazbou rovnou dvanáctině roční sazby. Když skončí fixace, splátka se na zbytek úvěru přepočítá podle nové sazby. Nabídka vaší banky se bude lišit o pár korun a o její vlastní sazbu.

Jak se v Česku daní příjem z pronájmu?

Pronájem vlastního bytu je příjem podle §9 zákona o daních z příjmů. Zisk se přičte k vašim ostatním příjmům a daní se sazbou 15 % do 1 762 812 Kč ročně (36násobek průměrné mzdy) a 23 % nad touto hranicí, po uplatnění základní slevy na poplatníka ve výši 30 840 Kč. Sociální ani zdravotní pojištění se z něj neplatí. Kalkulačka nájem zatíží tou daní, o kterou zvýší vaši daň, a říká to otevřeně: jde o zjednodušený odhad, nejde o daňové poradenství. Kalkulačka předpokládá, že vaše ostatní příjmy jsou zhruba na úrovni průměrné mzdy, takže základní sleva na poplatníka je už vyčerpaná; pokud je nájem váš jediný příjem, zadejte 0.

Mám uplatnit skutečné výdaje, nebo výdaje paušálem 30 %?

S výdaji paušálem odečtete 30 % nájmu (nejvýše 600 000 Kč ročně) a nic dalšího. Se skutečnými výdaji odečtete provozní náklady, úroky z hypotéky a odpisy, což se vyplatí, když dají dohromady víc, jak tomu s hypotékou často bývá. Kalkulačka ukáže obojí a který způsob vás za zvolenou dobu vyjde na dani levněji. Volí se za celý rok a dodatečně to změnit nejde.

Co kalkulačka nezahrnuje?

Prodej bytu (náklady na něj a případnou daň ze zisku), růst nákladů s inflací, bankovní poplatky, jiné daňové slevy než základní a pronájem jen po část roku. Všechno to najdete v metodice výše.

Je to finanční poradenství?

Ne. Je to zjednodušený odhad postavený na požadovaných nájmech a cenách, který vám má pomoct s úvahou. Než se rozhodnete, poraďte se s daňovým poradcem a svou bankou.

Zjistěte férovou cenu bytu dřív, než zavoláte.

Zdarma pro každého, kdo hledá byt. Začít můžete bez instalace i bez účtu.

Otevřít mapu nabídekPřidat Bytky do Chromu