Zum Inhalt springen
Bytky
Zu Chrome hinzufügen

Rechner

Mietrendite-Rechner

Was du hineinsteckst, was jeden Monat herauskommt und was es abwirft. Füll den Rechner von Hand aus, füg einen Link von Sreality oder Bezrealitky ein oder öffne ihn bei einer beliebigen Wohnung zum Kauf auf Bytky: Angebotspreis, geschätzte Miete und die üblichen tschechischen Kosten werden für dich eingetragen, und jede Zahl lässt sich ändern.

Mit einem Inserat starten

Füg einen Link von Sreality oder Bezrealitky zu einer Wohnung zum Kauf ein. Bytky trägt Angebotspreis, geschätzte Miete und Kosten ein.

Ein Beispiel zum Einstieg: eine Wohnung mit 50 m² für 6.000.000 Kč, vermietet für 24.000 Kč im Monat. Ersetze die Zahlen durch deine eigenen oder übernimm sie oben aus einem Inserat.

Kauf
Finanzierung

Darlehen 4.200.000 Kč · Eigenmittel 1.800.000 Kč

Nach der Zinsbindung gleich

Für eine Wohnung, die zum Vermieten gekauft wird, empfiehlt die ČNB ein Darlehen von höchstens 70 % des Werts und eine Gesamtverschuldung von höchstens dem 7-Fachen deines jährlichen Nettoeinkommens. Das sind Empfehlungen an die Banken: hier als Hinweis gezeigt, nie erzwungen. Die Obergrenze der ČNB für eine Hypothek auf das eigene Zuhause liegt bei 80 % des Werts (90 %, wenn du unter 36 bist).

Miete
Laufende Kosten

im Monat

im Monat

der Miete

der Miete

Einkommensteuer

Mit dem Durchschnittslohn vorausgefüllt, der Grundabsetzbetrag von 30.840 Kč im Jahr ist also schon verbraucht. Ohne weiteres Einkommen deckt er meist die Steuer auf die Miete einer Wohnung.

des Preises

Vereinfachte Schätzung, keine Steuerberatung. Sie wendet für jedes Jahr die Regeln von 2026 an.

Haltedauer

Cashflow nach Steuern−1.736 Kč im Monat

Bruttomietrendite4,8 %

Was dabei herauskommt

Kostet dich 1.736 Kč im Monat bei einer Miete von 24.000 Kč; Break-even-Miete 25.881 Kč.

Cashflow nach Steuern
−1.736 Kčim Monat
Vor Steuern: −1.736 Kč im Monat
Bruttomietrendite
4,8 %
Nettomietrendite
4,1 %
Rendite auf das eingesetzte Kapital
−1,2 %
Break-even-Miete
25.881 Kč
Schuldendienstdeckung
0,92×
Monatliche Rate
22.393 Kč
Benötigtes Startkapital
1.817.000 Kč

Einkommensteuer: 0 Kč im Jahr. Über 10 Jahre gerechnet kostet die Methode „Tatsächliche Ausgaben“ 279.000 Kč weniger Steuer als die andere.

Jahr für Jahr

Cashflow, Restschuld, Eigenkapital und Gesamtertrag für jedes Jahr im Besitz
JahrMieteLaufende KostenHypothekSteuerCashflowKumuliertRestschuldWert der WohnungEigenkapitalGesamtertrag
1265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−20.831 Kč4.137.359 Kč6.000.000 Kč1.862.641 Kč24.810 Kč
2265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−41.662 Kč4.071.551 Kč6.000.000 Kč1.928.449 Kč69.787 Kč
3265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−62.493 Kč4.002.418 Kč6.000.000 Kč1.997.582 Kč118.089 Kč
4265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−83.324 Kč3.929.793 Kč6.000.000 Kč2.070.207 Kč169.883 Kč
5265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−104.155 Kč3.853.498 Kč6.000.000 Kč2.146.502 Kč225.347 Kč
6265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−124.986 Kč3.773.348 Kč6.000.000 Kč2.226.652 Kč284.666 Kč
7265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−145.817 Kč3.689.145 Kč6.000.000 Kč2.310.855 Kč348.038 Kč
8265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−166.648 Kč3.600.689 Kč6.000.000 Kč2.399.311 Kč415.663 Kč
9265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−187.479 Kč3.507.762 Kč6.000.000 Kč2.492.238 Kč487.759 Kč
10265.846 Kč17.961 Kč268.716 Kč0 Kč−20.831 Kč−208.310 Kč3.410.141 Kč6.000.000 Kč2.589.859 Kč564.549 Kč

Der Cashflow versteht sich nach Steuern. Das Eigenkapital ist der Wert der Wohnung abzüglich der Restschuld. Der Gesamtertrag ist das Eigenkapital plus der bisherige Cashflow, abzüglich des eingesetzten Kapitals; er setzt keinen Verkauf voraus, also keine Verkaufskosten und keine Steuer auf einen Verkauf.

Deine Szenarien

Speichere die Zahlen, um später darauf zurückzukommen, vergleiche bis zu drei nebeneinander oder teile einen Link nur zum Ansehen.

So wird gerechnet

Alles wird in deinem Browser berechnet, in ganzen Kronen, mit demselben Code, der die Zahlen der Karte „Mietrendite“ erzeugt. Nichts, was du eingibst, wird irgendwohin gesendet, außer du speicherst ein Szenario.

Die Rechnung

  • Die Hypothek ist eine monatliche Annuität: gleiche Raten aus Tilgung und Zinsen, die Zinsen jedes Monats ein Zwölftel des Jahreszinssatzes auf die Restschuld. Die Rate wird auf ganze Kronen gerundet und neu berechnet, wenn eine Zinsbindung mit einem anderen Zinssatz endet. Banken runden anders, ihre Rate kann also um ein paar Kronen abweichen.
  • Die eingenommene Miete sind zwölf Monatsmieten, anteilig für die Wochen, in denen die Wohnung vermietet ist, einmal im Jahr um die eingestellte Mietsteigerung erhöht. Die laufenden Kosten bleiben konstant in heutigen Kronen.
  • Der Cashflow ist die Miete abzüglich der laufenden Kosten, der Rücklage für Reparaturen und der Gebühr der Vermietungsagentur, abzüglich der Hypothekenzahlungen des Jahres und abzüglich der Einkommensteuer auf die Miete. Die Tilgung ist ein Geldabfluss, auch wenn sie Eigenkapital aufbaut; das Eigenkapital wird deshalb getrennt gezeigt.
  • Die Steuer ist die zusätzliche Einkommensteuer, die die Miete verursacht: die Steuer auf dein übriges Einkommen plus den Gewinn aus der Miete, abzüglich der Steuer auf dein übriges Einkommen allein. Der Gewinn ist die Miete abzüglich der tatsächlichen Ausgaben (laufende Kosten, Hypothekenzinsen, Abschreibung) oder des pauschalen Anteils. Ein Verlust wird fünf Jahre lang vorgetragen. Auf die Vermietung der eigenen Wohnung nach §9 fallen keine Sozial- und Krankenversicherungsbeiträge an. Angenommen wird, dass dein übriges Einkommen etwa dem Durchschnittslohn entspricht und der Grundabsetzbetrag deshalb schon verbraucht ist; gib 0 an, wenn die Miete dein einziges Einkommen ist.
  • Die Bruttomietrendite ist eine Jahresmiete geteilt durch den Preis. Die Nettomietrendite sind die Einnahmen des ersten Jahres nach laufenden Kosten, geteilt durch Preis, Kaufnebenkosten und Renovierung. Die Rendite auf das eingesetzte Kapital ist der Cashflow des ersten Jahres vor Steuern geteilt durch das eingesetzte Kapital.

Was nicht berücksichtigt wird

  • Der Verkauf der Wohnung: seine Kosten und eine etwaige Steuer auf den Gewinn.
  • Kosten, die mit der Inflation steigen; sie bleiben auf heutigem Stand.
  • Vermietung nur für einen Teil des ersten Jahres oder Kauf und Vermietung in verschiedenen Jahren.
  • Andere Absetzbeträge und Abzüge als der Grundabsetzbetrag sowie die Verrechnung eines Verlusts aus der Vermietung mit anderem Einkommen.
  • Bankgebühren, Wertgutachten, Versicherungen zum Darlehen und vorzeitige Rückzahlung.
  • Wann Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage absetzbar werden: Hier gelten sie bei Zahlung als absetzbar, was manche Berater bestreiten.

Jeder Standardwert und woher er stammt

Jede Zahl, mit der der Rechner startet, ist eine benannte Konstante mit Quelle und dem Tag ihrer Prüfung. Geprüfte Werte stammen aus dem Gesetz oder der amtlichen Statistik; Annahmen sind typische Werte, die du durch deine eigenen ersetzen solltest.

FAQ

Häufige Fragen

Mehr über Bytky insgesamt, von den Kosten bis zur Herkunft der Daten.

Zur allgemeinen FAQ

Was ist eine gute Mietrendite in Tschechien?

Nach den Angebotspreisen und -mieten, die Bytky erfasst, lag der Median der Bruttomietrendite von Wohnungen zum Kauf am 13. Oktober 2026 bei etwa 3,2 % in Prag, 3,5 % in Brno und 4,0 % im Rest des Landes. Höhere Renditen gibt es außerhalb der großen Städte, meist mit einem kleineren Markt und mehr Risiko. Die Rendite ist nur die halbe Wahrheit: Was nach Hypothek und Steuer übrig bleibt, ist der Cashflow, den dieser Rechner ermittelt.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite ist eine Jahresmiete geteilt durch den Preis. Die Nettomietrendite zieht zuerst die Wochen Leerstand und die laufenden Kosten ab (Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltung, Versicherung, Grundsteuer und alles, was du für Reparaturen zurücklegst) und schlägt die Kaufnebenkosten und eine etwaige Renovierung auf den Preis auf. Keine von beiden berücksichtigt Einkommensteuer oder Hypothek.

Wie wird die monatliche Rate der Hypothek berechnet?

Als Annuität: gleiche monatliche Raten über die Laufzeit, mit einem Monatszins von einem Zwölftel des Jahreszinssatzes. Wenn die Zinsbindung endet, wird die Rate für die Restschuld zum neuen Zinssatz neu berechnet. Das Angebot deiner Bank weicht um ein paar Kronen ab und rechnet mit ihrem eigenen Zinssatz.

Wie werden Mieteinnahmen in Tschechien besteuert?

Die Vermietung der eigenen Wohnung ist Einkommen nach §9 des Einkommensteuergesetzes. Der Gewinn wird zu deinem übrigen Einkommen addiert und bis 1.762.812 Kč im Jahr (das 36-Fache des Durchschnittslohns) mit 15 % besteuert, darüber mit 23 %, abzüglich des Grundabsetzbetrags von 30.840 Kč. Sozial- und Krankenversicherungsbeiträge fallen darauf nicht an. Dieser Rechner rechnet der Miete die Steuer zu, die sie zusätzlich verursacht, und sagt das auch: Es ist eine vereinfachte Schätzung, keine Steuerberatung. Der Rechner nimmt an, dass dein übriges Einkommen etwa dem Durchschnittslohn entspricht und der Grundabsetzbetrag deshalb schon verbraucht ist; gib 0 an, wenn die Miete dein einziges Einkommen ist.

Soll ich tatsächliche Ausgaben abziehen oder die Pauschale von 30 % nutzen?

Mit der Pauschale ziehst du 30 % der Miete ab (bis zu 600.000 Kč im Jahr) und sonst nichts. Mit tatsächlichen Ausgaben ziehst du laufende Kosten, Hypothekenzinsen und Abschreibung ab; das lohnt sich, wenn sie mehr ausmachen, was mit einer Hypothek oft der Fall ist. Der Rechner zeigt beides und welche Methode über deine Haltedauer weniger Steuer kostet. Die Wahl gilt für das ganze Jahr und lässt sich nachträglich nicht rückgängig machen.

Was berücksichtigt der Rechner nicht?

Den Verkauf der Wohnung (seine Kosten und eine etwaige Steuer auf den Gewinn), mit der Inflation steigende Kosten, Bankgebühren, andere Absetzbeträge als den Grundabsetzbetrag und die Vermietung für nur einen Teil des Jahres. Die Methodik oben führt sie auf.

Ist das eine Finanzberatung?

Nein. Es ist eine vereinfachte Schätzung auf Grundlage von Angebotsmieten und -preisen, als Denkhilfe. Frag einen Steuerberater und deine Bank, bevor du dich entscheidest.

Erfahre, was eine Wohnung wert ist, bevor du anrufst.

Kostenlos für alle auf Wohnungssuche. Ohne Installation und ohne Konto loslegen.

Zur KartensucheBytky zu Chrome hinzufügen