Jak Bytky pozná, že je byt výhodná nabídka?

Bytky porovnává každý byt a dům k pronájmu nebo na prodej na Sreality a Bezrealitky s až 20 podobnými inzeráty v okolí: stejný typ nemovitosti, plocha v rozmezí 25 %, o pokoj víc nebo míň, inzerované za posledních 90 dní. Jejich vážený medián ceny za m² dává férovou cenu, prostřední polovina obvyklé rozpětí a pozice inzerátu mezi nimi verdikt. Otevřete libovolný inzerát, nebo si na mapě vyfiltrujte výhodné nabídky.

Ukázat výhodné nabídky na mapě

Návod krok za krokem

Aktualizováno 14. října 2026

Karta Férová cena u pronájmu v Praze 2: verdikt Výhodná nabídka, férová cena, obvyklé rozpětí a 20 podobných bytů, ze kterých vycházejí.

Co se počítá jako podobný inzerát?

Takový, se kterým by tento inzerát porovnával ten, kdo ho zvažuje. U bytu si Bytky ponechá jen inzeráty, které splňují všechny body níže, a vezme ty nejbližší. Stejný byt inzerovaný na obou webech se počítá jednou.

Stejný typ nabídky i nemovitosti: pronájmy s pronájmy, byty s byty.
Užitná plocha v rozmezí 25 % oběma směry: byt o 60 m² se porovnává s byty od 45 do 75 m².
O pokoj víc nebo míň: 2+kk se porovnává s jedno-, dvou- a třípokojovými byty.
Aktivní nebo stažené za posledních 90 dní, s poslední požadovanou cenou.

Domy fungují stejně, jen s širšími mezemi: plocha v rozmezí 30 %, chaty odděleně od rodinných domů a s ohledem na pozemek.

Jak daleko Bytky hledá srovnatelné inzeráty?

Co nejblíž. U bytu hledá Bytky nejdřív do 500 m, pak do 1 km, pak do 2 km, pak v celé městské části a zastaví se u prvního okruhu, kde najde 12 srovnatelných inzerátů. Použije nejvýš 20 nejbližších a všechny vypíše, takže odhad si můžete ověřit sami.

Domy hledají šířeji: 1 km, 3 km a 6 km, pak obec, pak okres až do 25 km. Karta uvádí, kolik inzerátů použila a jak daleko hledala: „Podle 20 podobných bytů do 800 m“.

Jak se počítá férová cena?

Z ceny za m² každého srovnatelného inzerátu, vážené podle toho, jak moc je podobný, a vynásobené plochou tohoto inzerátu. Férová cena je vážený medián. Obvyklé rozpětí sahá od váženého 25. do 75. percentilu: je to prostřední polovina srovnatelných inzerátů.

Vzdálenost: inzerát 1 km daleko váží o polovinu méně než ten od vedle (u domů 3 km).
Aktuálnost: inzerát stažený před 90 dny váží o polovinu méně než aktivní.
Stav: stejný stav váží celý, o stupeň jiný ze tří čtvrtin, ještě jiný napůl.
Výtah a podlaží: jiná situace s výtahem nebo rozdíl víc než tři podlaží váží o něco méně.

Ceny, které se od ostatních výrazně liší, třeba krátkodobý pronájem s cenou za noc nebo garáž zařazená mezi byty, se před výpočtem mediánu vyřadí. Žádný dům ani inzerent nemůže soubor zaplnit: nejvýš 3 srovnatelné inzeráty z jednoho domu a 4 od jednoho inzerenta.

Co znamená Výhodná nabídka, Férová cena a Předražené?

Říkají, kde se cena inzerátu za m² nachází mezi srovnatelnými inzeráty, podle váženého percentilu:

Výhodná nabídka: mezi nejlevnějšími 20 %.
Pod průměrem: mezi 20. a 40. percentilem.
Férová cena: mezi 40. a 60.
Nad průměrem: mezi 60. a 80.
Předražené: mezi nejdražšími 20 %.

Verdikt nikdy nepřehání rozdíl uvedený vedle něj: do 2 % od férové ceny je vždy Férová cena a do 5 % nemůže být Výhodná nabídka ani Předražené. Cena, která je od srovnatelných inzerátů hodně daleko, se posune o stupeň blíž k Férové ceně, s upozorněním jako „Výrazně pod podobnými inzeráty: ověřte si stav a podmínky“. Při méně než 8 srovnatelných inzerátech verdikt není.

Mapa nabídek Bytky: mapa vnitřní Prahy plná zelených cenových špendlíků u pronájmů označených jako Výhodná nabídka, vedle seznamu seřazeného od nejvýhodnějších, jehož první karta je byt 160 m² se střešní terasou za 58 500 Kč měsíčně. — Pronájmy v centru Prahy vyfiltrované na výhodné nabídky a seřazené podle výhodnosti. Každý špendlík má barvu svého verdiktu.

Jak velký je prostor k vyjednávání?

Karta Férová cena přidává řádek s prostorem k vyjednávání, malým, určitým nebo velkým, i s důvody. Vychází z faktů o požadované ceně a její historii, nikdy to není rada:

Jak vysoko nad férovou cenou nebo pod ní požadovaná cena je.
Jak dlouho je inzerát na trhu ve srovnání s podobnými.
Jestli už cena klesla a jestli byl byt inzerován už dřív.
Kolik podobných inzerátů zlevnilo a o kolik.

Byt, který žádá o 10 % víc, než je férová cena, je inzerovaný dvakrát déle než okolní a už jednou zlevnil, dostane velký prostor. Byt nabízený teprve krátce pod férovou cenou dostane malý.

Kde verdikt uvidím?

Všude, kde se inzerát objeví:

Karta Férová cena na každé stránce inzerátu a v bočním panelu mapy.
Štítek s verdiktem na každé kartě a špendlíky na mapě v barvě verdiktu.
Filtr „Výhodné nabídky“ a řazení „Nejvýhodnější“ na mapě nabídek, pro pronájmy i prodeje.
„Jen výhodné nabídky“ u uloženého hledání, aby upozornění chodila jen na ně.
Panel rozšíření pro Chrome na Sreality a Bezrealitky a štítek ve výsledcích jejich hledání, bez účtu.

Verdikt a rozpětí jsou zdarma pro všechny. Seznam srovnatelných inzerátů, ze kterých vycházejí, je k dispozici s bezplatným účtem.

Tři výsledky hledání pronájmů v Praze, každý s řadou štítků Bytky: Předražené se stejným bytem inzerovaným jinde za 29 000 Kč, Férová cena se zlevněním o 4 % a 1 dnem v nabídce, a Výhodná nabídka. — Výsledky hledání na Bezrealitky s rozšířením Bytky: verdikt u každé ceny, nedávné zlevnění a cena stejného bytu na Sreality.

Pokrytí a omezení

Kde to funguje a kde ne?

Index pokrývá byty a domy v celém Česku. Co vám řekne a co ne:

Požadované ceny, ne prodejní. Bytky nemá data o transakcích, takže férová cena je to, co žádají podobné inzeráty, ne za kolik se pronajaly nebo prodaly.
Byty a domy k pronájmu i na prodej. Pozemky, komerční nemovitosti, dražby a spolubydlení verdikt nedostávají.
Verdikt chybí při méně než 8 srovnatelných inzerátech nebo když inzerát žádá víc než 2,5násobek férové ceny za m² nebo méně než 40 % z ní, což obvykle znamená jiný typ nemovitosti nebo překlep.
Spolehlivost je uvedena na každé kartě: vysoká při 12 a více srovnatelných inzerátech do 1 km, střední při 12 a více dál, nízká při 8 až 11. Domy porovnávané v rámci celé obce nebo okresu mají vždy nízkou.
Ke dni 13. října 2026 mělo verdikt 71 % bytů k pronájmu a 68 % bytů na prodej, u nájemních bytů v Praze 93 %.
Inzerát se přepočítá během pár minut po změně ceny a každý aktivní inzerát se přepočítává každou noc.

Inzeráty: Sreality.cz a Bezrealitky.cz, z jejich veřejných stránek

FAQ

Časté dotazy

Víc o Bytky jako celku: od ceny až po to, odkud pocházejí data.

Přečíst hlavní FAQ

Je férová cena to, za kolik se byt opravdu pronajme nebo prodá?

Ne. Je to to, co žádají podobné inzeráty v okolí. Bytky vidí požadované ceny na Sreality a Bezrealitky, ne dohodnutý nájem ani zaplacenou cenu, takže verdikt říká, jak si požadovaná cena inzerátu stojí proti okolním, a právě odtud začíná vyjednávání.

Proč inzerát nemá verdikt?

Obvykle proto, že Bytky našel v dosahu méně než 8 podobných inzerátů, což je běžné u neobvyklých bytů a u domů v klidných oblastech. Pozemky, komerční nemovitosti, dražby a spolubydlení verdikt nedostávají, stejně jako inzeráty bez ceny nebo použitelné polohy nebo s cenou tak vzdálenou od okolních, že jde nejspíš o jiný typ nemovitosti.

Zahrnuje férový nájem poplatky?

Kde to jde. Pronájmy se porovnávají podle nájmu včetně poplatků, pokud je uvádí inzerát i dost srovnatelných inzerátů, jinak jen podle požadovaného nájmu. Karta uvádí, který údaj použila.

Můžu dostávat upozornění jen na výhodné nabídky?

Ano. Při ukládání hledání zaškrtněte „Jen výhodné nabídky“ a upozornění budou chodit jen na inzeráty označené jako Výhodná nabídka. Bezplatný účet pojme dvě uložená hledání a upozornění chodí do vaší schránky v Bytky a jako oznámení v prohlížeči z rozšíření.

Související funkce

Všechny funkce