Přeskočit na obsah

Nástroj zdarma

Kdo platí tuto opravu?

V nájemním bytě platíte běžnou údržbu a drobné opravy, zbytek platí pronajímatel. Vyberte, co je potřeba opravit, a zjistěte, čí oprava to je podle limitů platných od 1. ledna 2026, kolik vám zbývá z ročního limitu a co dělat, pokud je oprava na pronajímateli, včetně dopisu v češtině k vytištění.

Co je potřeba opravit?

  • Kohoutky, baterie, sprchy, ohřívač vody, umyvadla, vana, dřezy, splachovač záchodu, sporák, trouba a varná deska, digestoř, kuchyňská linka a vestavěné skříně a jejich drobné součásti.

Co je potřeba opravit
Váš byt a letošní rok

Platíte vy

Drobná oprava podle věcného vymezení: seznam v nařízení vlády ji uvádí (§ 4 písm. g)), takže ji platíte vy bez ohledu na cenu, dokud nedosáhnete ročního limitu.

  • Poplatky za výjezd a dopravu se do ceny nezapočítávají a platíte je vy (§ 5).
  • Počítá se jen vybavení, které patří pronajímateli: co jste si přinesli, opravujete vy (§ 3).

Váš roční limit

Letošní limit
8 250 Kč
Dosud zaplaceno
0 Kč
Zbývá do překročení
8 250 Kč

150 Kč za m² při ploše 55 m², počítáno od 1. ledna (§ 6).

Co dělat dál

  1. Nechte to opravit, nebo to opravte sami, a schovejte si účtenku.
  2. Připočtěte cenu k letošním drobným opravám: jakmile překročí váš limit, další platí pronajímatel.
  3. I tak dejte pronajímateli vědět, pokud by mohlo dojít k další škodě, například při úniku vody.

Přečtěte si průvodce nájemními smlouvami v Česku

Jak kontrola funguje

Všechna pravidla vycházejí z nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o běžné údržbě a drobných opravách ve znění účinném od 1. ledna 2026 a z občanského zákoníku, ve znění ke dni 20. října 2026. Každé je níže uvedeno s příslušným paragrafem.

Pravidla

  • Nájemce provádí a platí běžnou údržbu a drobné opravy, a jen ty; pronajímatel udržuje byt i dům ve stavu způsobilém k bydlení (§ 2257 občanského zákoníku). Nájemní smlouva vám nemůže uložit víc (§ 2235).
  • Oprava, kterou nařízení uvádí, je drobnou opravou bez ohledu na cenu (§ 4). Seznam uvádí opravy a jen u některých věcí i výměny, například u vypínačů, uzávěrů a zámků. Radiátory a rozvody ústředního topení vynechává.
  • Jiná oprava je drobnou opravou, pokud stojí nejvýše 1 500 Kč; související opravy téže věci se sčítají (§ 5).
  • Jakmile drobné opravy v kalendářním roce stojí více než 150 Kč za m² plochy, další opravy v tomto roce platí pronajímatel (§ 6). Balkony, terasy a sklepy se započítávají z poloviny.
  • Poplatky za výjezd a dopravu se nezapočítávají do žádného z limitů a platí je nájemce (§ 5, § 6).
  • Vadu oznamte hned, pokud spěchá, jinak bez zbytečného odkladu. Pokud ji pronajímatel včas neodstraní, můžete ji odstranit a požadovat náhradu odůvodněných nákladů, nebo slevu z nájmu (§ 2264, § 2265 občanského zákoníku).

Co kontrola nezahrnuje

  • Co o tom, kdo provádí opravy, říká vaše nájemní smlouva: může vám uložit méně, nikdy víc.
  • Pojištění: škodu způsobenou únikem vody nebo požárem může uhradit pojištění domu pronajímatele nebo vaše pojištění domácnosti.
  • Vlastníky ve společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo členy bytového družstva, pro které platí jejich vlastní pravidla.
  • Co se děje na konci nájmu: byt vracíte ve stavu, v jakém jste ho převzali, s přihlédnutím k běžnému opotřebení (§ 2293 občanského zákoníku).

Všechna pravidla a jejich zdroje

Každé číslo vychází ze zákona ve znění k uvedenému datu.

Otázky

Opravy v nájemním bytě: odpovědi na otázky

Rozbil se mi kotel. Kdo platí opravu?

Opravy vlastního kotle bytu (etážové topení) a ohřívače vody jsou na seznamu drobných oprav v nařízení vlády, takže je platíte vy bez ohledu na cenu, dokud nedosáhnete ročního limitu 150 Kč za m². Výměna celého kotle na seznamu není: platíte ji jen do 1 500 Kč, takže v praxi ji platí pronajímatel. Jeho servis je běžná údržba, kterou platíte vy.

Co se změnilo 1. ledna 2026?

Limity se zvýšily. Oprava mimo seznam je drobnou opravou do 1 500 Kč (dříve 1 000 Kč) a roční limit je 150 Kč za m² plochy (dříve 100 Kč). Do ceny opravy se nyní nezapočítává už jen poplatek za výjezd a kontrola a čištění vlastního kotle a kamen v bytě jsou výslovně uvedeny jako běžná údržba.

Jak funguje roční limit?

Sečtěte, kolik od 1. ledna platíte za drobné opravy. Jakmile součet přesáhne 150 Kč za m² plochy vašeho bytu, přičemž balkony a sklepy se započítávají z poloviny, další opravy v tomto roce platí pronajímatel. U bytu o ploše 55 m² je to 8 250 Kč. Běžná údržba a poplatky za výjezd se nezapočítávají.

V nájemní smlouvě mám, že platím všechny opravy. Platí to?

Ne. Podle zákona nájemce provádí a platí jen běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 odst. 2 občanského zákoníku) a nájemní smlouva nemůže nájemci upřít práva podle pravidel o nájmu bytu (§ 2235). Ujednání, která vám ukládají víc, vás nezavazují.

Kdo platí opravu tekoucího radiátoru?

Seznam drobných oprav radiátory a rozvody ústředního topení výslovně vynechává, takže rozhoduje cena: do 1 500 Kč opravu platíte vy, dražší platí pronajímatel. Zavřete ventil a hned to nahlaste.

Co když to pronajímatel neopraví?

Nejdřív vadu oznamte písemně. Pokud ji pronajímatel neodstraní bez zbytečného odkladu a řádně, můžete ji nechat odstranit a požadovat náhradu odůvodněných nákladů, nebo slevu z nájmu, pokud nejde o nepodstatnou vadu (§ 2265 odst. 2 občanského zákoníku). Pokud ji neodstraní ani v dodatečné lhůtě a jde o hrubé porušení povinností, můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2266).

Kdo platí, když jsme to rozbili my?

Vy, ať jde o cokoli: škodu, kterou způsobili vy, členové vaší domácnosti nebo vaši hosté, musíte odstranit vy. Pokud to neuděláte, může ji pronajímatel opravit a náklady vám naúčtovat (§ 2267 občanského zákoníku).

Musím byt vymalovat?

Malování je běžná údržba, kterou platíte vy, dokud v bytě bydlíte (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 2). Když se odstěhujete, vracíte byt ve stavu, v jakém jste ho převzali, s přihlédnutím k běžnému opotřebení při běžném užívání (§ 2293 občanského zákoníku).

Zjistěte férovou cenu bytu dřív, než zavoláte.

Zdarma pro každého, kdo hledá byt. Začít můžete bez instalace i bez účtu.

Otevřít mapu nabídekPřidat Bytky do Chromu