Як Bytky знає, чи квартира — вигідна пропозиція?
Bytky порівнює кожну квартиру й будинок в оренду чи на продаж на Sreality та Bezrealitky з 20 схожими оголошеннями поблизу: той самий тип нерухомості, площа в межах 25%, на одну кімнату більше чи менше, опубліковані за останні 90 днів. Їхня зважена медіана ціни за м² дає справедливу ціну, середня половина — типовий діапазон, а місце оголошення серед них — оцінку. Відкрийте будь-яке оголошення або відфільтруйте карту за вигідними пропозиціями.
Оновлено
Що вважається схожим оголошенням?
Таке, з яким порівнював би це оголошення той, хто його розглядає. Для квартири Bytky залишає лише оголошення, які збігаються за всіма пунктами нижче, і бере найближчі. Та сама квартира, розміщена на обох сайтах, рахується один раз.
- Той самий тип угоди й нерухомості: оренда з орендою, квартири з квартирами.
- Корисна площа в межах 25% в обидва боки: квартиру на 60 м² порівнюють із квартирами від 45 до 75 м².
- На одну кімнату більше чи менше: 2+kk порівнюють з одно-, дво- й трикімнатними квартирами.
- Активні зараз або зняті за останні 90 днів, за останньою запитуваною ціною.
Для будинків принцип той самий, але межі ширші: площа в межах 30%, дачі окремо від сімейних будинків, і враховується ділянка.
Як далеко Bytky шукає схожі оголошення?
Якомога ближче. Для квартири Bytky спершу шукає в межах 500 м, потім 1 км, потім 2 км, потім у всій міській частині й зупиняється на першому колі, де є 12 схожих оголошень. Використовує щонайбільше 20 найближчих і показує кожне з них, тож оцінку можна перевірити вручну.
Для будинків пошук ширший: 1 км, 3 км і 6 км, потім громада, потім округ (okres) до 25 км. На картці видно, скільки оголошень використано і як далеко шукали: «На основі 20 схожих квартир у межах 800 м».
Як розраховується справедлива ціна?
З ціни за м² кожного схожого оголошення, зваженої за тим, наскільки воно схоже, помноженої на площу цього оголошення. Справедлива ціна — це зважена медіана. Типовий діапазон — від зваженого 25-го до 75-го процентиля, тобто середня половина схожих оголошень.
- Відстань: схоже оголошення за 1 км важить удвічі менше, ніж сусіднє (для будинків — за 3 км).
- Свіжість: зняте 90 днів тому важить удвічі менше, ніж активне.
- Стан: такий самий стан важить повністю, на один ступінь інший — на три чверті, ще далі — наполовину.
- Ліфт і поверх: інша ситуація з ліфтом або різниця більш ніж у три поверхи важать трохи менше.
Ціни, що сильно відрізняються від решти, як-от короткострокова оренда з ціною за ніч чи гараж, поданий як квартира, відкидаються до розрахунку медіани. Жоден будинок чи рекламодавець не може заповнити вибірку: щонайбільше 3 схожі оголошення з одного будинку й 4 від одного рекламодавця.
Що означають «Вигідна пропозиція», «Справедлива ціна» й «Дорого»?
Вони показують, де ціна оголошення за м² розташована серед схожих, за зваженим процентилем:
- Вигідна пропозиція: серед найдешевших 20%.
- Нижче середнього: між 20-м і 40-м процентилем.
- Справедлива ціна: між 40-м і 60-м.
- Вище середнього: між 60-м і 80-м.
- Дорого: серед найдорожчих 20%.
Оцінка ніколи не перебільшує різницю, вказану поруч: у межах 2% від справедливої ціни завжди буде «Справедлива ціна», а в межах 5% не може бути «Вигідна пропозиція» чи «Дорого». Запитувана ціна, що дуже далека від схожих, зсувається на одну категорію ближче до «Справедлива ціна» з застереженням на кшталт «Набагато нижче за схожі оголошення: перевірте стан і умови». Якщо схожих оголошень менше 8, оцінки немає.
Скільки є простору для торгу?
Картка «Справедлива ціна» додає рядок про простір для торгу — низький, помірний чи високий — з переліком причин. Він ґрунтується на фактах про запитувану ціну та її історію, а не на порадах:
- Наскільки запитувана ціна вища чи нижча за справедливу.
- Як довго оголошення на ринку порівняно зі схожими.
- Чи ціну вже знижували і чи оголошення публікували раніше.
- Скільки схожих оголошень знизили ціну і на скільки.
Квартира, що просить на 10% більше за справедливу ціну, висить удвічі довше за сусідні й уже мала зниження ціни, отримає «високий». Щойно опублікована квартира нижче справедливої ціни — «низький».
Де можна побачити оцінку?
Скрізь, де з’являється оголошення:
- Картка «Справедлива ціна» на кожній сторінці оголошення й у бічній панелі карти.
- Позначка з оцінкою на кожній картці й мітки на карті в кольорі оцінки.
- Фільтр «Вигідні» і сортування «Найвигідніші» на карті оголошень, для оренди й продажу.
- «Лише вигідні пропозиції» у збереженому пошуку, щоб сповіщення приходили тільки про них.
- Панель розширення для Chrome на Sreality та Bezrealitky й позначка в їхніх результатах пошуку, без облікового запису.
Оцінка й діапазон безкоштовні для всіх. Список схожих оголошень, на яких вони ґрунтуються, доступний із безкоштовним обліковим записом.
Охоплення й обмеження
Де це працює і де ні?
Індекс охоплює квартири й будинки по всій Чехії. Що він може сказати, а що ні:
- Запитувані ціни, а не ціни угод. Bytky не має даних про угоди, тож справедлива ціна — це те, що просять схожі оголошення, а не за скільки їх здали чи продали.
- Квартири й будинки в оренду чи на продаж. Ділянки, комерційна нерухомість, аукціони й кімнати оцінки не отримують.
- Оцінки немає, якщо схожих оголошень менше 8 або якщо оголошення просить понад 2,5 справедливої ціни за м² чи менше 40% від неї: зазвичай це інший тип нерухомості або помилка.
- Упевненість указано на кожній картці: висока — 12 і більше схожих у межах 1 км, середня — 12 і більше далі, низька — від 8 до 11. Будинки, які порівнюють у межах цілої громади чи округу, завжди мають низьку.
- Станом на 13 жовтня 2026 р. оцінку мали 71% квартир в оренду і 68% квартир на продаж, а серед орендних квартир у Празі — 93%.
- Оголошення переоцінюється за кілька хвилин після зміни ціни, а кожне активне оголошення — щоночі.
Оголошення: Sreality.cz і Bezrealitky.cz, з їхніх публічних сторінок
FAQ
Часті запитання
Більше про Bytky загалом: від вартості до того, звідки беруться дані.
Прочитати основний FAQСправедлива ціна — це те, за скільки квартиру справді здадуть чи продадуть?
Ні. Це те, що просять схожі оголошення поблизу. Bytky бачить запитувані ціни на Sreality та Bezrealitky, а не узгоджену орендну плату чи сплачену ціну, тож оцінка показує, як запитувана ціна оголошення співвідноситься із сусідніми, — а з цього й починається торг.
Чому в оголошення немає оцінки?
Зазвичай тому, що Bytky знайшов менше 8 схожих оголошень у досяжних межах — це часто буває з нетиповими квартирами й будинками в тихих місцях. Ділянки, комерційна нерухомість, аукціони й кімнати оцінки не отримують, як і оголошення без ціни чи придатного розташування або з ціною, настільки далекою від сусідніх, що це, ймовірно, інший тип нерухомості.
Чи враховує справедлива орендна плата комунальні платежі?
Коли можливо. Оренду порівнюють за орендною платою разом із комунальними платежами, якщо їх указують оголошення і достатньо схожих, інакше — лише за запитуваною орендною платою. На картці видно, що саме використано.
Чи можна отримувати сповіщення лише про вигідні пропозиції?
Так. Позначте «Лише вигідні пропозиції», коли зберігаєте пошук, і сповіщення приходитимуть тільки про оголошення з оцінкою «Вигідна пропозиція». Безкоштовний обліковий запис вміщує два збережені пошуки, а сповіщення приходять у ваші вхідні Bytky й у вигляді сповіщень браузера від розширення.
Пов’язані функції
Що далі
Знайте реальну ціну квартири ще до дзвінка.
Безкоштовно для тих, хто шукає житло. Щоб почати, не потрібно нічого встановлювати чи реєструватися.