Přeskočit na obsah
Bytky
Přidat do Chromu

Za kolik by se tento byt pronajal a kolik to vynáší?

Bytky odhaduje měsíční nájem každého bytu na prodej z až 20 podobných bytů k pronájmu v okolí: stejný typ nemovitosti, plocha v rozmezí 25 % a o pokoj víc nebo míň. Jejich vážený medián nájmu za m², vynásobený plochou bytu, je odhadovaný nájem. Vztažený k požadované ceně dává hrubý výnos, vedle kterého stojí orientační čistý výnos a poměr ceny a nájmu. Otevřete libovolný byt na prodej, nebo si na mapě seřaďte nabídky podle nejvyššího výnosu. Účet nepotřebujete.

Zobrazit nejvyšší výnosy
Návod krok za krokem

Aktualizováno

Karta Výnos z pronájmu v Bytky u bytu 3+kk o ploše 69 m² na prodej v Praze za 10 490 000 Kč: hrubý výnos 4,5 %, odhadovaný nájem 39 259 Kč měsíčně s obvyklým rozpětím 29 325 až 41 400 Kč, čistý výnos 3,9 %, 22 let nájmu a vysoká spolehlivost z 19 podobných pronájmů do 470 m.
Karta Výnos z pronájmu u bytu 3+1 na prodej v Praze: hrubý výnos, odhadovaný nájem s rozpětím, čistý výnos s předpoklady, ze kterých vychází, a seznam srovnatelných pronájmů.

Jak Bytky odhaduje nájem bytu?

Z bytů k pronájmu kolem něj. Bytky si ponechá pronájmy, s nimiž by byt porovnával ten, kdo ho zvažuje: stejný typ nemovitosti, užitná plocha v rozmezí 25 % na obě strany a stejný počet pokojů nebo o jeden víc či míň. Hledá nejdřív do 500 m, pak do 1 km, pak do 2 km, pak v celé městské části a zastaví se u prvního okruhu, který obsahuje 12 srovnatelných pronájmů. Použije nejvýš 20 nejbližších a všechny vypíše, takže odhad si můžete ověřit sami.

  • Aktuální, nebo stažené v posledních 90 dnech, s posledním požadovaným nájmem.
  • Stejný byt inzerovaný na obou webech se počítá jednou.
  • Žádný dům ani inzerent nemůže soubor zaplnit: z jednoho domu pocházejí nejvýš 3 pronájmy a od jednoho inzerenta 4.
  • Nájmy výrazně mimo ostatní, třeba krátkodobý pronájem s cenou za noc, se před výpočtem mediánu vyřadí.

Nájem za m² každého pronájmu se váží podle toho, jak je byt podobný: bližší pronájmy mají větší váhu než vzdálené, aktuální větší než nedávno stažené a podobný stav, výtah a patro váhu o něco zvyšují. Vážený medián vynásobený plochou bytu je odhadovaný nájem. Obvyklé rozpětí vede od váženého 25. do 75. percentilu: je to prostřední polovina srovnatelných pronájmů.

Proč požadovaný nájem bez poplatků?

Protože to je to, co majiteli zůstane. Poplatky a zálohy na služby a energie se v českých pronájmech většinou předávají rovnou nájemci, takže příjmem majitele je samotný nájem. Odhad je všude, kde se objeví, označený jako „požadovaný nájem bez poplatků“.

Pronájmy, které uvádějí jen celkovou částku s poplatky už v ceně („včetně poplatků“, „all-inclusive“), nejde rozdělit, a proto se vynechávají. Bez nich u některého bytu zbývá na odhad příliš málo srovnatelných pronájmů.

Jak se počítá hrubý výnos, čistý výnos a poměr ceny a nájmu?

Všechny tři se dělí požadovanou cenou. Bytky vidí, za kolik se byty nabízejí, ne za kolik se prodají.

  • Hrubý výnos: dvanáct měsíců odhadovaného nájmu dělených požadovanou cenou. Je to hlavní číslo a to, podle čeho byty porovnávat.
  • Čistý výnos: dvanáct měsíců nájmu za tu část roku, kdy je byt pronajatý, minus provozní náklady majitele, dělené požadovanou cenou plus náklady na koupi. Je orientační: před zdaněním příjmů a bez financování.
  • Poměr ceny a nájmu: požadovaná cena dělená dvanácti měsíci nájmu, v letech. U bytu s hodnotou 25 by cenu splatilo 25 let nájmu.

Každé číslo lze přepočítat ze srovnatelných pronájmů pod kartou: vezměte jejich nájem za m², zvažte je, najděte medián a vynásobte plochou bytu.

Z čeho vychází čistý výnos?

Z obvyklých hodnot, z nichž každá je pojmenovaná konstanta v kódu Bytky se zdrojem a datem poslední kontroly. Hodnoty přečtené ze zákona nebo sazebníku poplatků jsou označené jako ověřené, ostatní jsou předpoklady, protože skutečná hodnota se liší podle domu, majitele a smlouvy. Karta je vypisuje pod čistým výnosem, abyste je mohli posoudit.

Daň z nemovitých věcí počítá s pražským koeficientem 4,5, tedy nejvyšším, takže mimo Prahu je nejvýš o několik stovek korun ročně nadsazená. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, takže náklady na koupi tvoří jen poplatek katastru a advokát.

Kdy u bytu nezobrazíme výnos?

Bytky ukáže výnos, jen když za ním může stát:

  • Méně než 8 srovnatelných pronájmů: karta napíše „V okolí není dost podobných pronájmů“ a kolik jich našla.
  • Hrubý výnos pod 1 % nebo nad 15 %: karta ukáže odhadovaný nájem a žádný výnos.
  • Požadovaná cena nejméně o třetinu pod tím, co žádají podobné byty na prodej v okolí (u družstevního bytu o pětinu): obvykle podíl, družstevní byt prodávaný i s úvěrem navíc, nebo chyba v inzerátu. Karta ukáže odhadovaný nájem a žádný výnos.
  • Poznámka u ceny, že se k ní připočítává družstevní úvěr (anuita). Karta ukáže odhadovaný nájem a žádný výnos.
  • Nejde o byt na prodej: domy, pozemky, komerční nemovitosti, dražby a podíly zatím výnos nemají, stejně jako inzeráty bez ceny, plochy nebo použitelné polohy.

Spolehlivost je uvedena na každé kartě: vysoká při 12 a více srovnatelných pronájmech do 1 km, střední při 12 a více dál, nízká při 8 až 11. Nikdy není vyšší než spolehlivost verdiktu férové ceny téhož bytu.

Kde nájem a výnos uvidím?

Všude, kde se objeví byt na prodej:

  • Karta Výnos z pronájmu pod Férovou cenou na každé stránce inzerátu a v bočním panelu mapy.
  • Štítek „≈ 4,6 % hrubý výnos“ na kartách inzerátů.
  • Filtr „Min. hrubý výnos“ a řazení „Nejvyšší výnos“ na mapě nabídek, při hledání na prodej.
  • AI asistenti připojení přes MCP, kteří vracejí stejná čísla.

Odhadovaný nájem, jeho rozpětí a výnos jsou zdarma pro všechny, účet nepotřebujete. Seznam pronájmů, ze kterých vycházejí, je k dispozici s bezplatným účtem.

Mapa nabídek Bytky s byty na prodej v Praze seřazenými podle nejvyššího výnosu: cenové špendlíky na mapě vedle seznamu karet, každá se štítkem hrubého výnosu vedle ceny za m², a filtr Výnos nastavený na alespoň 4 % v liště filtrů.
Byty na prodej v centru Prahy seřazené podle nejvyššího výnosu: štítek s hrubým výnosem na každé kartě a filtr Výnos v liště.

Pokrytí a omezení

Kde to funguje a kde ne?

Odhad pokrývá byty na prodej v celém Česku. Co vám řekne a co ne:

  • Požadované nájmy a požadované ceny, ne skutečné. Bytky nemá data o nájemních smlouvách ani prodejích, takže výnos je to, co žádají inzeráty, ne co pronajímatelé inkasují nebo kupující platí.
  • Jen byty na prodej. Domy, pozemky, komerční nemovitosti, dražby a podíly výnos nemají: pronájmů těchto nemovitostí je příliš málo na to, aby se nájem dal odhadnout poctivě.
  • Odhad potřebuje 8 a více srovnatelných pronájmů. Nejvíc jich mají Praha a velká města; u bytů v klidných oblastech se často zobrazí „V okolí není dost podobných pronájmů“.
  • Hrubý výnos je před všemi náklady. Čistý výnos je orientační: počítá s obvyklými hodnotami neobsazenosti, provozních nákladů a nákladů na koupi a nezahrnuje zdanění příjmů, financování, rekonstrukci ani stav bytu.
  • Hrubý výnos pod 1 % nebo nad 15 % se nikdy nezobrazí jako číslo. Skoro vždy pochází z podílu na bytě, chybně zařazeného inzerátu nebo ceny za m² přečtené jako celková.
  • Výnos se nezobrazí ani u požadované ceny, která je nejméně o třetinu pod tím, co žádají podobné byty na prodej v okolí (u družstevního bytu o pětinu), nebo je od nich příliš vzdálená, než aby šla porovnat. Obvykle jde o podíl, družstevní byt prodávaný i s úvěrem navíc nebo chybu v inzerátu a výnos z ní by lichotil bytu, který není, čím se zdá.
  • Výnos se nezobrazí ani tehdy, když inzerát uvádí, že se k požadované ceně připočítává družstevní úvěr (anuita): samotná cena není to, kolik byt stojí.
  • Výnos bytu se přepočítá brzy po změně jeho ceny a pak každou noc, protože se pronájmy kolem něj mění, i když byt ne.
  • Nejde o investiční doporučení. Bytky ukazuje, co žádají inzeráty a jak vychází počty. Zda je byt dobrá investice, závisí na vašich nákladech, daních, financování a plánech.

Inzeráty: Sreality.cz a Bezrealitky.cz, z jejich veřejných stránek

FAQ

Časté dotazy

Víc o Bytky jako celku: od ceny až po to, odkud pocházejí data.

Přečíst hlavní FAQ

Je odhadovaný nájem to, za kolik se byt opravdu pronajme?

Ne. Je to to, za kolik se podobné byty v okolí nabízejí, bez poplatků. Bytky vidí požadované nájmy na Sreality a Bezrealitky, ne nájem dohodnutý s nájemcem, který bývá o něco nižší. Rozpětí vedle něj ukazuje, kde leží prostřední polovina požadovaných nájmů.

Proč u bytu stojí „V okolí není dost podobných pronájmů“?

Protože Bytky v dosahu našlo méně než 8 pronájmů podobné velikosti a dispozice, což je časté u neobvyklých bytů a v klidných oblastech. Znovu to ověří, jak budou inzeráty přibývat a ubývat, a karta napíše, kolik jich našla.

Proč není výnos u bytu, který vypadá jako výhodná koupě?

Výnos nad 15 % není skoro nikdy výhodná koupě: obvykle jde o podíl na bytě, družstevní byt prodávaný i s úvěrem navíc nebo chybu v inzerátu. Bytky ukáže odhadovaný nájem a výnos raději vynechá, než by mu zalichotilo.

V čem se liší hrubý a čistý výnos?

Hrubý výnos je roční nájem dělený požadovanou cenou, před jakýmikoli náklady. Čistý výnos navíc odečítá neobsazené týdny a provozní náklady majitele a k ceně přičítá náklady na koupi, takže vychází nižší. Oba jsou před zdaněním příjmů a bez financování.

Je to investiční doporučení?

Ne. Bytky ukazuje, co žádají inzeráty a jak vychází počty, se všemi předpoklady na očích. Není licencovaným poradcem a čistý výnos je vodítko, ne předpověď.

Související funkce

Kam dál

Všechny funkce

Zjistěte férovou cenu bytu dřív, než zavoláte.

Zdarma pro každého, kdo hledá byt. Začít můžete bez instalace i bez účtu.

Otevřít mapu nabídekPřidat Bytky do Chromu