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Bytky
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Wofür ließe sich diese Wohnung vermieten und was bringt das?

Bytky schätzt die Monatsmiete jeder Wohnung zum Kauf aus bis zu 20 ähnlichen Wohnungen zur Miete in der Nähe: gleiche Immobilienart, Größe innerhalb von 25 %, ein Zimmer mehr oder weniger. Ihr gewichteter Median der Miete pro m², mal die Wohnfläche, ist die geschätzte Miete. Auf den Angebotspreis bezogen ergibt sie die Bruttomietrendite, daneben stehen die Nettomietrendite als Richtwert und der Kaufpreisfaktor. Öffne eine beliebige Wohnung zum Kauf oder sortiere die Karte nach der höchsten Rendite. Ein Konto brauchst du nicht.

Höchste Renditen anzeigen
Schritt-für-Schritt-Anleitung

Aktualisiert am

Die Karte „Mietrendite“ von Bytky für eine 69 m² große 3+kk-Wohnung zum Kauf in Prag für 10.490.000 Kč: eine Bruttomietrendite von 4,5 %, eine geschätzte Miete von 39.259 Kč im Monat mit einer typischen Spanne von 29.325 bis 41.400 Kč, eine Nettomietrendite von 3,9 %, 22 Jahresmieten und hohe Verlässlichkeit aus 19 ähnlichen Mietangeboten im Umkreis von 470 m.
Die Karte „Mietrendite“ bei einer 3+1-Wohnung zum Kauf in Prag: die Bruttomietrendite, die geschätzte Miete mit ihrer Spanne, die Nettomietrendite mit den Annahmen dahinter und die Liste der vergleichbaren Mietangebote.

Wie schätzt Bytky die Miete einer Wohnung?

Aus den Wohnungen zur Miete ringsum. Bytky behält Mietangebote, mit denen jemand, der sich die Wohnung ansieht, sie vergleichen würde: gleiche Immobilienart, eine Nutzfläche innerhalb von 25 % nach oben und unten und gleich viele Zimmer oder eines mehr oder weniger. Es sucht zuerst im Umkreis von 500 m, dann 1 km, dann 2 km, dann im ganzen Stadtteil und hört beim ersten Ring auf, der 12 Vergleichsangebote enthält. Es nutzt höchstens die 20 nächstgelegenen und listet jedes davon auf, sodass du die Schätzung selbst prüfen kannst.

  • Aktuell oder in den letzten 90 Tagen entfernt, mit der zuletzt verlangten Miete.
  • Dieselbe Wohnung, die auf beiden Portalen inseriert ist, zählt einmal.
  • Kein Gebäude und kein Anbieter kann die Auswahl füllen: höchstens 3 Mietangebote aus einem Gebäude und 4 von einem Anbieter.
  • Mieten weit abseits der übrigen, etwa eine Kurzzeitvermietung mit Preis pro Nacht, werden vor der Medianberechnung aussortiert.

Die Miete pro m² jedes Angebots wird danach gewichtet, wie ähnlich es ist: nähere zählen mehr als weiter entfernte, aktuelle mehr als kürzlich entfernte, und ein ähnlicher Zustand, Aufzug und Stockwerk zählen etwas mehr. Der gewichtete Median, mal die Wohnfläche, ist die geschätzte Miete. Die typische Spanne reicht vom gewichteten 25. bis zum 75. Perzentil: die mittlere Hälfte der Vergleichsangebote.

Warum die Angebotsmiete ohne Nebenkosten?

Weil das ist, was dem Eigentümer bleibt. Nebenkosten und Vorauszahlungen für Dienste und Energie werden bei tschechischen Mieten meist direkt an den Mieter weitergegeben, die Miete allein ist also das Einkommen des Eigentümers. Die Schätzung ist überall, wo sie erscheint, als „Angebotsmiete ohne Nebenkosten“ beschriftet.

Mietangebote, die nur einen Gesamtbetrag mit den Nebenkosten schon im Preis nennen („včetně poplatků“, „all-inclusive“), lassen sich nicht aufteilen und bleiben deshalb außen vor. Ohne sie bleiben bei manchen Wohnungen zu wenige Vergleichsangebote für eine Schätzung.

Wie werden Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor berechnet?

Alle drei teilen durch den Angebotspreis. Bytky sieht, wofür Wohnungen angeboten werden, nicht, wofür sie verkauft werden.

  • Bruttomietrendite: zwölf Monate der geschätzten Miete, geteilt durch den Angebotspreis. Sie ist die Hauptzahl und die, nach der du Wohnungen vergleichst.
  • Nettomietrendite: zwölf Monate Miete für den Teil des Jahres, in dem die Wohnung vermietet ist, minus die laufenden Kosten des Eigentümers, geteilt durch den Angebotspreis plus die Kaufnebenkosten. Sie ist ein Richtwert: vor Einkommensteuer und Finanzierung.
  • Kaufpreisfaktor: der Angebotspreis geteilt durch zwölf Monate Miete, in Jahren. Eine Wohnung mit 25 bräuchte 25 Jahresmieten, um ihren Preis zu bezahlen.

Jede Zahl lässt sich aus den Vergleichsangeboten unter der Karte nachrechnen: nimm ihre Mieten pro m², gewichte sie, nimm den Median und multipliziere mit der Wohnfläche.

Was nimmt die Nettomietrendite an?

Typische Werte, jeder eine benannte Konstante im Code von Bytky mit Quelle und dem Datum der letzten Prüfung. Werte, die aus einem Gesetz oder einer Gebührenordnung stammen, sind als geprüft markiert; die übrigen sind Annahmen, weil die echte Zahl je nach Gebäude, Eigentümer und Vertrag abweicht. Die Karte druckt sie unter der Nettomietrendite ab, damit du sie beurteilen kannst.

Die Grundsteuer rechnet mit dem Prager Koeffizienten 4,5, dem höchsten, außerhalb von Prag ist sie also um höchstens einige hundert Kronen im Jahr überhöht. Die Grunderwerbsteuer wurde 2020 abgeschafft, die Kaufnebenkosten bestehen deshalb nur aus der Katastergebühr und dem Anwalt.

Wann zeigt eine Wohnung keine Rendite?

Bytky zeigt eine Rendite nur, wenn es dafür geradestehen kann:

  • Weniger als 8 vergleichbare Mietangebote: Die Karte sagt „Zu wenige ähnliche Mietangebote in der Nähe“ und wie viele sie gefunden hat.
  • Eine Bruttomietrendite unter 1 % oder über 15 %: Die Karte zeigt die geschätzte Miete und keine Rendite.
  • Ein Angebotspreis, der mindestens ein Drittel unter dem liegt, was ähnliche Wohnungen zum Kauf in der Nähe verlangen (bei einer Genossenschaftswohnung ein Fünftel): meist ein Anteil, eine Genossenschaftswohnung, die samt Darlehen verkauft wird, oder ein Fehler im Inserat. Die Karte zeigt die geschätzte Miete und keine Rendite.
  • Ein Hinweis beim Preis, dass ein Genossenschaftsdarlehen (anuita) hinzukommt. Die Karte zeigt die geschätzte Miete und keine Rendite.
  • Keine Wohnung zum Kauf: Häuser, Grundstücke, Gewerbeimmobilien, Versteigerungen und Eigentumsanteile bekommen noch keine, ebenso wenig Inserate ohne Preis, Größe oder brauchbare Lage.

Die Verlässlichkeit steht auf jeder Karte: hoch bei 12 oder mehr vergleichbaren Mietangeboten im Umkreis von 1 km, mittel bei 12 oder mehr weiter weg, gering bei 8 bis 11. Sie ist nie höher als die Verlässlichkeit der Einschätzung zum fairen Preis derselben Wohnung.

Wo sehe ich Miete und Rendite?

Überall, wo eine Wohnung zum Kauf erscheint:

  • Die Karte „Mietrendite“ unter „Fairer Preis“ auf jeder Inseratsseite und im Seitenpanel der Karte.
  • Ein Chip „≈ 4,6 % brutto“ auf ihren Karten.
  • Ein Filter „Min. Bruttomietrendite“ und die Sortierung „Höchste Rendite“ in der Kartensuche, für Kaufsuchen.
  • KI-Assistenten, die über MCP verbunden sind und dieselben Zahlen zurückgeben.

Geschätzte Miete, Spanne und Rendite sind für alle kostenlos, ein Konto brauchst du nicht. Die Liste der Mietangebote dahinter gibt es mit einem kostenlosen Konto.

Die Kartensuche von Bytky mit Wohnungen zum Kauf in Prag, nach höchster Rendite sortiert: Preis-Pins auf einer Karte neben einer Liste von Karten, jede mit einem Chip für die Bruttomietrendite neben dem Preis pro m², und der Filter „Rendite“ auf mindestens 4 % in der Filterleiste.
Wohnungen zum Kauf im Prager Zentrum, nach höchster Rendite sortiert: ein Chip mit der Bruttomietrendite auf jeder Karte und der Filter „Rendite“ in der Leiste.

Abdeckung und Grenzen

Wo funktioniert es und wo nicht?

Die Schätzung deckt Wohnungen zum Kauf in ganz Tschechien ab. Was sie dir sagen kann und was nicht:

  • Angebotsmieten und Angebotspreise, keine erzielten. Bytky hat keine Miet- oder Verkaufsdaten, eine Rendite ist also das, was Inserate verlangen, nicht das, was Vermieter einnehmen oder Käufer zahlen.
  • Nur Wohnungen zum Kauf. Häuser, Grundstücke, Gewerbeimmobilien, Versteigerungen und Eigentumsanteile bekommen keine Rendite: Es gibt zu wenige Mietangebote dafür, um eine Miete seriös zu schätzen.
  • Eine Schätzung braucht 8 oder mehr vergleichbare Mietangebote. Prag und die großen Städte haben die meisten; bei Wohnungen in ruhigen Gegenden steht oft „Zu wenige ähnliche Mietangebote in der Nähe“.
  • Die Bruttomietrendite gilt vor allen Kosten. Die Nettomietrendite ist ein Richtwert: Sie nutzt typische Werte für Leerstand, laufende Kosten und Kaufnebenkosten und lässt Einkommensteuer, Finanzierung, Renovierung und den Zustand der Wohnung außen vor.
  • Eine Bruttomietrendite unter 1 % oder über 15 % wird nie als Zahl gezeigt. Sie stammt fast immer von einem Anteil an einer Wohnung, einem falsch eingestellten Inserat oder einem Preis pro m², der als Gesamtpreis gelesen wurde.
  • Auch bei einem Angebotspreis, der mindestens ein Drittel unter dem liegt, was ähnliche Wohnungen zum Kauf in der Nähe verlangen (bei einer Genossenschaftswohnung ein Fünftel), oder zu weit davon entfernt, um ihn zu vergleichen, wird keine Rendite gezeigt. Meist ist das ein Anteil, eine Genossenschaftswohnung, die samt Darlehen verkauft wird, oder ein Fehler im Inserat, und eine Rendite darauf würde einer Wohnung schmeicheln, die nicht ist, was sie scheint.
  • Auch wenn das Inserat sagt, dass zum Angebotspreis ein Genossenschaftsdarlehen (anuita) hinzukommt, wird keine Rendite gezeigt: Der Preis allein ist nicht, was die Wohnung kostet.
  • Die Rendite einer Wohnung wird kurz nach einer Preisänderung und jede Nacht neu berechnet, weil sich die Mietangebote ringsum bewegen, auch wenn die Wohnung gleich bleibt.
  • Keine Anlageberatung. Bytky zeigt, was Inserate verlangen und wie die Rechnung aufgeht. Ob eine Wohnung eine gute Geldanlage ist, hängt von deinen Kosten, Steuern, deiner Finanzierung und deinen Plänen ab.

Inserate: Sreality.cz und Bezrealitky.cz, aus ihren öffentlichen Seiten gelesen

FAQ

Häufige Fragen

Mehr über Bytky insgesamt, von den Kosten bis zur Herkunft der Daten.

Zur allgemeinen FAQ

Ist die geschätzte Miete das, wofür sich die Wohnung tatsächlich vermieten lässt?

Nein. Es ist das, wofür ähnliche Wohnungen in der Nähe angeboten werden, ohne Nebenkosten. Bytky sieht die Angebotsmieten auf Sreality und Bezrealitky, nicht die mit einem Mieter vereinbarte Miete, die oft etwas niedriger liegt. Die Spanne daneben zeigt, wo die mittlere Hälfte der Angebotsmieten liegt.

Warum steht bei einer Wohnung „Zu wenige ähnliche Mietangebote in der Nähe“?

Weil Bytky weniger als 8 Mietangebote ähnlicher Größe und Aufteilung in Reichweite gefunden hat, was bei ungewöhnlichen Wohnungen und in ruhigen Gegenden häufig ist. Bytky prüft erneut, sobald Inserate hinzukommen oder wegfallen, und die Karte sagt, wie viele es gefunden hat.

Warum gibt es bei einer Wohnung, die wie ein Schnäppchen aussieht, keine Rendite?

Eine Rendite über 15 % ist fast nie ein Schnäppchen: Meist ist es ein Anteil an einer Wohnung, eine Genossenschaftswohnung, die samt Darlehen verkauft wird, oder ein Fehler im Inserat. Bytky zeigt die geschätzte Miete und lässt die Rendite weg, statt ihr zu schmeicheln.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite ist eine Jahresmiete geteilt durch den Angebotspreis, vor allen Kosten. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich Leerstandswochen und die laufenden Kosten des Eigentümers ab und schlägt die Kaufnebenkosten auf den Preis, sie fällt deshalb niedriger aus. Beide gelten vor Einkommensteuer und Finanzierung.

Ist das eine Anlageberatung?

Nein. Bytky zeigt, was Inserate verlangen und wie die Rechnung aufgeht, mit jeder Annahme offen aufgeschrieben. Es ist kein zugelassener Berater, und die Nettomietrendite ist ein Anhaltspunkt, keine Prognose.

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