Перейти до вмісту
Bytky
Додати в Chrome

За скільки цю квартиру можна здати і яку віддачу це дає?

Bytky оцінює місячну оренду кожної квартири на продаж за даними до 20 схожих квартир в оренду поблизу: той самий тип нерухомості, площа в межах 25%, на одну кімнату більше чи менше. Їхня зважена медіана орендної плати за м², помножена на площу квартири, і є орієнтовною орендою. Віднесена до запитуваної ціни, вона дає валову дохідність, а поруч стоять орієнтовна чиста дохідність і співвідношення ціни й оренди. Відкрийте будь-яку квартиру на продаж або відсортуйте карту за найвищою дохідністю. Обліковий запис не потрібен.

Показати найвищі дохідності
Покроковий посібник

Оновлено

Картка «Дохідність оренди» в Bytky для квартири 3+kk площею 69 м² на продаж у Празі за 10 490 000 Kč: валова дохідність 4,5 %, орієнтовна оренда 39 259 Kč на місяць із типовим діапазоном 29 325–41 400 Kč, чиста дохідність 3,9 %, 22 роки оренди й висока впевненість за 19 схожими оголошеннями про оренду в радіусі 470 м.
Картка «Дохідність оренди» для квартири 3+1 на продаж у Празі: валова дохідність, орієнтовна оренда з діапазоном, чиста дохідність із припущеннями та список схожих оголошень про оренду.

Як Bytky оцінює оренду квартири?

За квартирами в оренду навколо неї. Bytky залишає ті оголошення про оренду, з якими порівняв би квартиру той, хто її розглядає: той самий тип нерухомості, корисна площа в межах 25% в обидва боки і така сама кількість кімнат або на одну більше чи менше. Спершу шукає в межах 500 м, потім 1 км, потім 2 км, потім у всій міській частині й зупиняється на першому колі, де є 12 схожих оголошень. Використовує щонайбільше 20 найближчих і показує кожне з них, тож оцінку можна перевірити вручну.

  • Чинні зараз або зняті за останні 90 днів, з останньою запитуваною орендною платою.
  • Та сама квартира, розміщена на обох сайтах, рахується один раз.
  • Жоден будинок чи рекламодавець не може заповнити вибірку: щонайбільше 3 оголошення про оренду з одного будинку й 4 від одного рекламодавця.
  • Орендна плата, що сильно відрізняється від решти, як-от короткострокова оренда з ціною за ніч, відкидається до розрахунку медіани.

Орендна плата за м² кожного оголошення зважується за тим, наскільки воно схоже: ближчі враховуються більше за дальші, чинні більше за нещодавно зняті, а схожий стан, ліфт і поверх додають трохи ваги. Зважена медіана, помножена на площу квартири, і є орієнтовною орендою. Типовий діапазон іде від зваженого 25-го до 75-го перцентиля: це середня половина схожих оголошень.

Чому запитувана орендна плата без комунальних платежів?

Бо саме це залишається власнику. Комунальні платежі та аванси за послуги в чеській оренді здебільшого одразу передаються орендареві, тож дохід власника — це сама орендна плата. Усюди, де з’являється оцінка, її підписано «запитувана орендна плата без комунальних платежів».

Оголошення про оренду, де вказано лише загальну суму з комунальними платежами в ціні («včetně poplatků», «all-inclusive»), не можна розділити, тому їх не враховують. Без них для деякої квартири лишається замало схожих оголошень для оцінки.

Як розраховують валову й чисту дохідність і співвідношення ціни й оренди?

Усі три діляться на запитувану ціну. Bytky бачить, за скільки квартири пропонують, а не за скільки продають.

  • Валова дохідність: дванадцять місяців орієнтовної оренди, поділені на запитувану ціну. Це головне число і те, за чим порівнюють квартири.
  • Чиста дохідність: дванадцять місяців оренди за ту частину року, коли квартира здана, мінус поточні витрати власника, усе поділене на запитувану ціну плюс витрати на купівлю. Вона орієнтовна: до сплати податку на доходи й без фінансування.
  • Співвідношення ціни й оренди: запитувана ціна, поділена на дванадцять місяців оренди, у роках. Квартира зі значенням 25 окупила б свою ціну за 25 років оренди.

Кожне число можна відтворити зі схожих оголошень під карткою: візьміть їхню орендну плату за м², зважте її, знайдіть медіану й помножте на площу квартири.

Що враховує чиста дохідність?

Типові значення, кожне з яких — іменована константа в коді Bytky з джерелом і датою останньої перевірки. Значення, прочитані із закону чи таблиці зборів, позначено як перевірені; решта — припущення, бо справжнє число залежить від будинку, власника й договору. Картка виводить їх під чистою дохідністю, щоб ви могли їх оцінити.

Податок на нерухомість рахується з коефіцієнтом Праги 4,5, найвищим, тож поза Прагою його завищено щонайбільше на кілька сотень крон на рік. Податок на придбання нерухомості скасували 2020 року, тож витрати на купівлю — це лише збір кадастру й юрист.

Коли квартира не має дохідності?

Bytky показує дохідність, лише коли може за неї відповісти:

  • Менше 8 схожих оголошень про оренду: картка пише «Поблизу замало схожих оголошень про оренду» і скільки знайдено.
  • Валова дохідність нижча за 1% або вища за 15%: картка показує орієнтовну оренду без дохідності.
  • Запитувана ціна принаймні на третину нижча, ніж просять схожі квартири на продаж поблизу (для кооперативної квартири — на п’яту частину): зазвичай це частка, кооперативна квартира, що продається разом із кредитом, або помилка в оголошенні. Картка показує орієнтовну оренду без дохідності.
  • Примітка до ціни, що до неї додається кооперативний кредит (anuita). Картка показує орієнтовну оренду без дохідності.
  • Не квартира на продаж: будинки, ділянки, комерційна нерухомість, аукціони та частки поки що не мають дохідності, як і оголошення без ціни, площі чи придатного місця розташування.

Упевненість указано на кожній картці: висока — 12 і більше схожих оголошень про оренду в межах 1 км, середня — 12 і більше далі, низька — від 8 до 11. Вона ніколи не вища за впевненість оцінки справедливої ціни тієї самої квартири.

Де побачити оренду й дохідність?

Скрізь, де з’являється квартира на продаж:

  • Картка «Дохідність оренди» під «Справедливою ціною» на кожній сторінці оголошення й у бічній панелі карти.
  • Позначка «≈ 4,6 % валова» на картках оголошень.
  • Фільтр «Мін. валова дохідність» і сортування «Найвища дохідність» на карті оголошень, для пошуку на продаж.
  • ШІ-асистенти, підключені через MCP, які повертають ті самі числа.

Орієнтовна оренда, її діапазон і дохідність безкоштовні для всіх, обліковий запис не потрібен. Список оголошень про оренду, на яких вони ґрунтуються, доступний із безкоштовним обліковим записом.

Карта оголошень Bytky з квартирами на продаж у Празі, відсортованими за найвищою дохідністю: цінові мітки на карті поруч зі списком карток, на кожній позначка валової дохідності біля ціни за м², і фільтр «Дохідність» від 4 % у панелі фільтрів.
Квартири на продаж у центрі Праги, відсортовані за найвищою дохідністю: позначка з валовою дохідністю на кожній картці та фільтр «Дохідність» у панелі.

Охоплення й обмеження

Де це працює і де ні?

Оцінка охоплює квартири на продаж по всій Чехії. Що вона може сказати, а що ні:

  • Запитувана орендна плата й запитувані ціни, а не фактичні. Bytky не має даних про договори оренди чи продажі, тож дохідність — це те, що просять оголошення, а не те, що отримують орендодавці чи платять покупці.
  • Лише квартири на продаж. Будинки, ділянки, комерційна нерухомість, аукціони та частки не мають дохідності: оголошень про їхню оренду замало, щоб чесно оцінити орендну плату.
  • Для оцінки потрібно 8 і більше схожих оголошень про оренду. Найбільше їх у Празі та великих містах; для квартир у тихих районах часто показано «Поблизу замало схожих оголошень про оренду».
  • Валова дохідність — до всіх витрат. Чиста дохідність орієнтовна: вона бере типові значення простою, поточних витрат і витрат на купівлю й не враховує податок на доходи, фінансування, ремонт чи стан квартири.
  • Валова дохідність нижча за 1% або вища за 15% ніколи не показується числом. Майже завжди її дає частка квартири, помилково подане оголошення або ціна за м², прочитана як загальна.
  • Дохідність не показується й тоді, коли запитувана ціна принаймні на третину нижча, ніж просять схожі квартири на продаж поблизу (для кооперативної квартири — на п’яту частину), або надто відрізняється від них, щоб порівнювати. Зазвичай це частка, кооперативна квартира, що продається разом із кредитом, або помилка в оголошенні, а дохідність із неї лестила б квартирі, яка не така, якою здається.
  • Дохідність не показується й тоді, коли в оголошенні сказано, що до запитуваної ціни додається кооперативний кредит (anuita): сама ціна — не те, скільки коштує квартира.
  • Дохідність квартири оновлюється невдовзі після зміни її ціни та щоночі, бо оголошення про оренду навколо змінюються, навіть коли сама квартира не змінюється.
  • Не є інвестиційною порадою. Bytky показує, що просять оголошення і як виходять розрахунки. Чи вигідна квартира як інвестиція, залежить від ваших витрат, податків, фінансування й планів.

Оголошення: Sreality.cz і Bezrealitky.cz, з їхніх публічних сторінок

FAQ

Часті запитання

Більше про Bytky загалом: від вартості до того, звідки беруться дані.

Прочитати основний FAQ

Чи орієнтовна оренда — це те, за скільки квартиру справді здадуть?

Ні. Це те, за скільки схожі квартири поблизу пропонують, без комунальних платежів. Bytky бачить запитувану орендну плату на Sreality та Bezrealitky, а не плату, узгоджену з орендарем, яка зазвичай трохи нижча. Діапазон поруч показує, де лежить середня половина запитуваних орендних плат.

Чому біля квартири написано «Поблизу замало схожих оголошень про оренду»?

Бо Bytky знайшло менше 8 оголошень про оренду подібної площі й планування в межах досяжності, що часто трапляється для незвичайних квартир і тихих районів. Перевірка повторюється, коли оголошення з’являються та зникають, а картка пише, скільки знайдено.

Чому немає дохідності для квартири, яка схожа на вигідну покупку?

Дохідність понад 15% майже ніколи не буває вигідною покупкою: зазвичай це частка квартири, кооперативна квартира, що продається разом із кредитом, або помилка в оголошенні. Bytky показує орієнтовну оренду й не показує дохідність, щоб не лестити їй.

Чим відрізняються валова й чиста дохідність?

Валова дохідність — це річна оренда, поділена на запитувану ціну, до будь-яких витрат. Чиста додатково віднімає тижні простою та поточні витрати власника й додає до ціни витрати на купівлю, тому вона нижча. Обидві — до сплати податку на доходи й без фінансування.

Це інвестиційна порада?

Ні. Bytky показує, що просять оголошення і як виходять розрахунки, з усіма припущеннями на виду. Це не ліцензований радник, а чиста дохідність — орієнтир, а не прогноз.

Пов’язані функції

Що далі

Усі можливості

Знайте реальну ціну квартири ще до дзвінка.

Безкоштовно для тих, хто шукає житло. Щоб почати, не потрібно нічого встановлювати чи реєструватися.

Відкрити карту оголошеньДодати Bytky в Chrome