Ціна в оголошенні — це стартова пропозиція. Продавці й орендодавці встановлюють її, виходячи з того, що сподіваються отримати, що їм сказав ріелтор або скільки торік просили за сусідню квартиру. Щоб зрозуміти, чи вона справедлива, потрібно мати з чим її порівняти, і найкраще порівняння — те, що просять за схожі оселі поблизу просто зараз.
Запитувані ціни — це не ціни угод
Чеські оголошення показують запитувані ціни. Ціну, за яку квартиру зрештою продають чи здають, узгоджують приватно, і вона може виявитися нижчою за запитувану. Але це не робить запитувані ціни марними: саме з ними вам доведеться мати справу, і встановлюють їх продавці навколо вас. Квартира, за яку просять значно більше, ніж за сусідні, або має на це причину, як-от тераса чи нова кухня, або має простір для зниження ціни.
Що означає «схожі»
Bytky оцінює кожну квартиру й кожен будинок в оренду чи на продаж, порівнюючи їх із щонайбільше 20 схожими оселями поблизу: той самий тип нерухомості, приблизно та сама площа, плюс-мінус чверть, і щонайбільше на кімнату більше чи менше, зокрема оголошення, зняті з публікації за останні 90 днів. Квартиру 2+kk площею 54 м² порівнюють із квартирами площею приблизно від 41 до 68 м², з однією–трьома кімнатами.
Ціна за м² кожної з них має вагу залежно від того, наскільки вона схожа: ближчі оселі важать більше, ніж віддалені, а активні оголошення — більше, ніж зняті з публікації. Зважена медіана, помножена на площу квартири, і є її справедливою ціною. Середня половина цих осель дає типовий діапазон. Для оцінки потрібно щонайменше вісім схожих осель. Якщо їх менше, Bytky так і каже, а не вгадує.
П’ять оцінок
| Оцінка | Що вона означає |
|---|---|
| Вигідна пропозиція | Просять значно менше, ніж за схожі оселі поблизу |
| Нижче середнього | Просять дещо менше, ніж за них |
| Справедлива ціна | Просять приблизно стільки ж, скільки за них |
| Вище середнього | Просять дещо більше, ніж за них |
| Дорого | Просять значно більше, ніж за них |
Сторінка оголошення також показує, наскільки Bytky впевнений в оцінці: висока, середня чи низька впевненість. Низька впевненість не означає, що оцінка хибна, лише те, що для порівняння менше даних.
Ось квартири на продаж у Praha 8, які Bytky сьогодні оцінює як «Вигідна пропозиція» або «Нижче середнього». Звузьте вибір швидкими фільтрами й натисніть на мітку, щоб побачити справедливу ціну:
Перевірте квартиру, якої немає в оголошеннях
Перевірка ціни робить таке саме порівняння для будь-якої квартири чи будинку в Чехії, з оголошенням чи без: вашої власної, тієї, яку продає друг, або тієї, яку ріелтор запропонував вам ще до публікації. Виберіть місце на карті, планування й площу — і побачите, що просять за схожі оселі поблизу на продаж і в оренду. Тут вона починає з квартири 2+kk площею 54 м² у Vinohrady.
0 — це перший поверх, на рівні землі.
Карта. Клацніть, щоб позначити житло; схожі оселі пронумеровано.
Клацніть на карті, щоб перемістити мітку.
Читайте історію ціни
Історія оголошення показує, як поводився продавець. Bytky зберігає нову версію кожного оголошення щоразу, коли змінюються його ціна, комунальні платежі чи статус, і знаходить те саме житло, коли його публікують повторно або на іншому сайті. Якщо ціну квартири знизили двічі за два місяці, продавець хоче швидше закрити угоду. Якщо квартиру повторно опублікували в новому оголошенні за тією самою ціною, вона чекає на покупця вже давно.
Графік показує медіанну запитувану ціну за м² двокімнатних квартир у Praha 2 відтоді, як Bytky почав її записувати, а середню половину запитуваних цін — смугою:
А ось квартири на продаж у Празі, ціну яких найбільше знизили за останні 30 днів:
Як використати те, що ви знайшли
- Запитайте про високу ціну. Балкон, ліфт, нова кухня чи тихе подвір’я можуть пояснити частину різниці.
- Робіть пропозицію від справедливої ціни, а не від запитуваної, і назвіть схожі квартири, з якими ви її порівнювали.
- Перевірте й щомісячні витрати. Для квартири в оренду додайте комунальні платежі. Для квартири на продаж — фонд ремонту й управління будинком.
- Не пропускайте експертну оцінку. Банк кредитує, спираючись на цифру свого оцінювача, а не на запитувану ціну.
Чи справедлива ціна — це експертна оцінка?
Ні. Її розраховують за тим, що просять за схожі оселі поблизу, а не за тим, за скільки їх продали чи здали. Сприймайте її як вагому підказку для своєї пропозиції. Для іпотеки банк замовляє експертну оцінку в оцінювача.
Чому в оголошення немає оцінки?
Або поблизу виставлено менше восьми схожих осель, або це не квартира й не будинок. Ділянки та комерційна нерухомість оцінки не отримують.
Чи враховує справедлива орендна плата комунальні платежі?
Там, де це можливо. Оренду порівнюють за орендною платою разом із комунальними платежами, якщо їх зазначено в оголошенні та в достатній кількості схожих квартир, а інакше — лише за орендною платою.
Чи можна перевірити квартиру, яка не продається?
Так. Перевірка ціни працює для будь-якої квартири чи будинку в Чехії: виберіть місце, планування й площу.
