Hypoteční kalkulačka: kolik si můžu půjčit?

Kolik si můžete v Česku půjčit na bydlení, určuje nejnižší z několika limitů. ČNB, česká centrální banka, omezuje úvěr podílem z hodnoty nemovitosti, takže jeden limit určují vaše úspory. Banka ověřuje, jestli zvládnete splátky, takže druhý limit určuje váš příjem. U bytu koupeného k pronájmu přidává ČNB třetí: všechny vaše dluhy v poměru k příjmu. Kalkulačka spočítá každý limit, ukáže, který vás zastaví, a převede úvěr na cenu nemovitosti, kterou za něj koupíte.

Jak kalkulačku používat

Kalkulačka odpovídá na dvě otázky. Jednu vyberte nahoře v části „Co chcete zjistit?“.

1. Na co dosáhnu? vychází z vašich peněz. Zadejte čistý měsíční příjem domácnosti, splátky, které už platíte za jiné úvěry, a úspory, které můžete vložit. Kalkulačka vrátí nejvyšší úvěr a cenu, kterou za něj koupíte.
2. Kolik to bude stát měsíčně? vychází z konkrétní nemovitosti. Zadejte cenu a vlastní zdroje a uvidíte měsíční splátku, úroky za celou dobu splácení a kolik budete v každém roce ještě dlužit.

Pak kalkulačce řekněte, kdo kupuje. „Účel“ přepíná mezi vlastním bydlením a bytem k pronájmu, pro který platí přísnější limity ČNB. „Je mi méně než 36 let“ zaškrtněte, pokud je vám méně než 36 let a kupujete vlastní bydlení. Kupujete s někým starším? Zeptejte se banky, jak věk posuzuje.

V části „Hypotéka“ nastavte úrokovou sazbu a dobu splácení. Sazba je předvyplněná posledním průměrem ČNB pro nové úvěry na bydlení. Jakmile budete mít nabídku od své banky, nahraďte ji. Delší doba splácení snižuje splátku a zvyšuje úroky, které celkem zaplatíte.

Jak číst výsledek

Při otázce „Na co dosáhnu?“ začíná výsledek dvěma čísly:

• Půjčit si můžete až je nejvyšší úvěr, zaokrouhlený dolů na tisíce.
• Nemovitosti až za je cena, kterou za tento úvěr koupíte, když zbytek doplatíte z úspor po odečtení nákladů na koupi.

Pod nimi „Kolik si můžete půjčit podle jednotlivých limitů“ uvádí úvěr, který dovolí váš příjem, úvěr, který dovolí vaše úspory, a u bytu k pronájmu i dluhový limit ČNB. Limit označený „Určuje limit“ je nejnižší a věta pod výsledkem vysvětluje proč. Tenhle řádek si přečtěte dvakrát: říká, co by váš rozpočet zvýšilo. Pokud limit určuje příjem, víc úspor moc nepomůže, ale splacení úvěru na auto možná ano. Pokud ho určují úspory, každá koruna, kterou přidáte k úsporám, umožní bance půjčit několik dalších, až po limit daný příjmem.

Při otázce „Kolik to bude stát měsíčně?“ uvidíte měsíční splátku, hypotéku, její podíl z ceny (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti), úroky za celou dobu splácení, kolik celkem splatíte a kolik hotovosti potřebujete v den koupě. Graf ukazuje, kolik ještě dlužíte, rok po roce. Tabulka dělí splátky každého roku na úroky a splacenou jistinu. Zpočátku tvoří většinu každé splátky úroky.

Dole kalkulačka spočítá byty na prodej na Bytky, jejichž požadovaná cena nepřesahuje váš rozpočet, podle dispozice, v celém Česku nebo v místě, které vyberete. Každý počet otevře tyto byty na mapě.

Příklad výpočtu

Domácnost má čistý příjem 60 000 Kč měsíčně, nesplácí žádné jiné úvěry a našetřila 1 500 000 Kč. Chce bydlení pro sebe, s dobou splácení 30 let. Řekněme, že jí banka nabídne 5 % (vaše sazba bude jiná).

• Limit podle příjmu. 45 % z 60 000 Kč je splátka 27 000 Kč měsíčně. Při 5 % na 30 let tato splátka splatí úvěr 5 029 000 Kč.
• Limit podle úspor. Náklady na koupi, tedy poplatek 2 000 Kč za vklad do katastru a asi 15 000 Kč za advokáta, z úspor nechají 1 483 000 Kč. Jako 20 % ceny by to stačilo na nemovitost za 7 415 000 Kč s úvěrem 5 932 000 Kč.
• Žádný dluhový limit, protože jde o vlastní bydlení.

Limit podle příjmu je nižší, takže si domácnost může půjčit 5 029 000 Kč a koupit nemovitost až za 6 512 000 Kč, s úvěrem ve výši 77 % ceny.

Teď přepněte na „Kolik to bude stát měsíčně?“ s cenou 6 500 000 Kč a vlastními zdroji 1 300 000 Kč. Hypotéka je 5 200 000 Kč, přesně těch 80 %, které banka smí půjčit. Splátka je 27 915 Kč měsíčně. Za 30 let by domácnost kromě úvěru zaplatila 4 849 165 Kč na úrocích. V den koupě potřebuje 1 317 000 Kč: vlastní zdroje a náklady na koupi. Aby tato splátka tvořila 45 % příjmu, chtěla by banka vidět zhruba 62 000 Kč měsíčně, o něco víc, než domácnost vydělává.

Jak daleko rozpočet dosáhne, rozhodují ceny. Toto je medián požadované ceny za m² dvoupokojových bytů v Praze, s prostřední polovinou požadovaných cen jako pásem:

Pravidla, ze kterých limity vycházejí

Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Závazný limit ČNB dovoluje bance půjčit nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, kterou je úvěr zajištěný, nebo 90 % žadatelům mladším 36 let, kteří kupují vlastní bydlení. ČNB ho v červnu 2026 ponechala beze změny.¹ Hodnotu určuje odhadce banky a jeho odhad může vyjít pod cenou.

Byt k pronájmu. Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje, aby hypotéka na byt koupený k pronájmu nebo na třetí a každou další nemovitost k bydlení činila nejvýše 70 % její hodnoty a aby všechny vaše dluhy nepřesáhly sedminásobek vašeho ročního čistého příjmu.² Jde o doporučení, ne o závazné limity, ale banky je dodržují.

Splátky vzhledem k příjmu. ČNB od dubna 2022 omezovala všechny splátky úvěrů na 45 % čistého příjmu (50 % u žadatelů mladších 36 let), dokud limit 1. července 2023 nezrušila.³ Banky dál ověřují, jestli splátky zvládnete, každá po svém, často s vlastním odhadem životních nákladů domácnosti. Kalkulačka používá 45 % jako běžný strop. Pokud si chcete nechat rezervu, snižte ho.

Náklady na koupi. Daň z nabytí nemovitých věcí Česko zrušilo v roce 2020. Zbývá poplatek 2 000 Kč za vklad do katastru nemovitostí⁴ a advokát za smlouvu a advokátní úschovu kupní ceny. Banky si navíc účtují odhad a některé i poplatek za samotný úvěr.

Odpočet úroků. Úroky z hypotéky na vlastní bydlení snižují základ daně z příjmů, u úvěrů od roku 2021 až o 150 000 Kč úroků ročně.⁵ Hypoteční kalkulačka s odpočtem nepočítá. Kalkulačka Pronajmout, nebo koupit ano.

Časté chyby

• Počítat s hrubým příjmem. Limity se počítají z toho, co domácnosti zbude po zdanění a pojištění.
• Dát všechny úspory do vlastních zdrojů. Náklady na koupi, stěhování i první nábytek se platí ze stejných úspor. Nechte si rezervu.
• Brát cenu jako hodnotu. Pokud odhad vyjde pod cenou, banka půjčí svůj podíl z nižší částky a rozdíl doplatíte z úspor.
• Myslet si, že sazba platí 30 let. Platí po dobu fixace, obvykle několik let. Když fixace skončí, sazba se stanoví znovu a úvěr můžete bez poplatku splatit nebo převést k jiné bance.
• Spoléhat na limit pro mladší 36 let u páru, kde je jeden starší. Banky věk posuzují každá po svém. Než začnete počítat s úvěrem na 90 %, zeptejte se.
• Půjčit si maximum, které banka dovolí. Splátka ve výši 45 % příjmu nechává málo prostoru pro dítě, ztrátu práce nebo vyšší sazbu po fixaci.

Co dál

Spusťte kalkulačku Pronajmout, nebo koupit se stejnou nemovitostí a zjistěte, jestli koupě za roky, které tam strávíte, vyjde lépe než nájem. V našich návodech se dočtete, kolik stojí koupě bytu, jak koupě probíhá krok za krokem a jak získat hypotéku jako cizinec. Než podáte nabídku, porovnejte požadovanou cenu s podobnými byty v okolí pomocí srovnání cen.

Zdroje

1. ČNB, závazné limity pro hypoteční úvěry: LTV nejvýše 80 %, 90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení; ponechány beze změny 4. června 2026. ↩

2. Doporučení ČNB od 1. dubna 2026 pro investiční hypotéky: LTV nejvýše 70 %, celkový dluh nejvýše 7násobek čistého ročního příjmu. ↩

3. ČNB, tisková zpráva o zrušení limitu DSTI od 1. července 2023 (cnb.cz). ↩

4. Zákon o správních poplatcích (634/2004 Sb.), položka 120: 2 000 Kč za vklad do katastru nemovitostí (ČÚZK). ↩

5. Zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.), § 15 odst. 3 a 4: až 150 000 Kč úroků ročně u úvěrů od roku 2021, 300 000 Kč u starších. ↩