Hypotéka v Česku pro cizince

Ano, jako cizinec v Česku hypotéku obvykle dostanete. Jestli vám banka půjčí, záleží méně na vašem pasu a více na vašem pobytu, vašem příjmu a na tom, kde vám ho vyplácejí. Kolik smí půjčit, omezuje ČNB, česká centrální banka, a tyto limity platí pro všechny stejně. Každá banka má pro zahraniční žadatele vlastní pravidla a málokdy je zveřejňuje, proto se dobrý hypoteční poradce vyplatí.

Půjčí česká banka cizinci?

Obvykle ano, ale každá banka rozhoduje sama a její pravidla pro zahraniční žadatele na jednom místě nenajdete. Na tohle banky obvykle hledí. Berte to jako vodítko, ne jako pravidlo, a ověřte si to u hypotečního poradce nebo v bance:

Banky chtějí příjem, který si mohou ověřit. Nejjednodušší je smlouva s českým zaměstnavatelem po skončení zkušební doby. Pokud podnikáte jako OSVČ, počítejte s tím, že doložíte daňová přiznání alespoň za poslední dva roky. Příjem vyplácený v zahraničí nebo v jiné měně banka posuzuje hůř, takže se před podáním žádosti zeptejte, jak s ním která banka zachází.

Některé banky chtějí po žadatelích ze zemí mimo EU notářský zápis se svolením k vykonatelnosti. Ten bance umožní vymáhat dluh bez soudu, pokud přestanete splácet. Zeptejte se na to včas, protože do harmonogramu přibude notář.

Kolik vám banka půjčí?

ČNB stanovuje horní hranice úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí a každý poskytovatel v Česku je musí dodržovat:¹

• Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV). Nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, kterou je úvěr zajištěný, nebo 90 %, pokud je vám méně než 36 let a kupujete bydlení, ve kterém budete žít.
• Poměr dluhu k příjmu (DTI) a poměr splátek k příjmu (DSTI). ČNB může omezit i tyto ukazatele, ale oba limity má teď vypnuté. Banky přesto podle svých pravidel ověřují, jestli budete splátky zvládat.

U investiční hypotéky ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje přísnější limity: úvěr nejvýše do 70 % hodnoty a celkový dluh nejvýše v sedminásobku vašeho ročního čistého příjmu. Investiční hypotéka je úvěr na byt koupený k pronájmu nebo na třetí a další nemovitost k bydlení.²

Rozhoduje hodnota podle banky, ne cena. Banka pošle odhadce a LTV se počítá z jeho odhadu. Pokud vyjde pod sjednanou cenou, rozdíl zaplatíte také z vlastních zdrojů. Vlastní zdroje musí pokrýt i náklady na koupi: poplatek za vklad do katastru, advokáta a úschovu.

Kolik potřebujete, určují ceny. Toto je medián požadované ceny za m² dvoupokojových bytů v Praze, s prostřední polovinou požadovaných cen jako pásem:

Jaké dokumenty bude banka chtít?

Každá banka má vlastní seznam, ale počítejte s většinou z těchto:

• Pas, a pokud jste ze země mimo EU, také povolení k pobytu nebo potvrzení o pobytu.
• Doklad o příjmu: potvrzení o příjmu od zaměstnavatele, nedávné výplatní pásky a výpisy z účtu, nebo daňová přiznání, pokud podnikáte.
• Údaje o bytu: rezervační smlouvu nebo návrh kupní smlouvy a list vlastnictví z katastru.
• Pojištění bytu. Banky obvykle chtějí pojistku vinkulovanou ve svůj prospěch, aby pojistné plnění nejdřív splatilo úvěr.

Před podpisem vám banka musí předat standardizované shrnutí nabídky, Evropský standardizovaný informační přehled (ESIS). Uvádí roční procentní sazbu nákladů (RPSN), která kromě úroků zahrnuje i poplatky, takže můžete nabídky porovnat stejným metrem.³ Zeptejte se, jestli vám banka dá smlouvu i v angličtině. Pokud ne, nechte si český text přečíst někým, komu důvěřujete.

Jak funguje fixace?

České hypotéky běží desítky let, ale úroková sazba je pevná jen na určité období, fixaci, obvykle na několik let. Když skončí, banka nabídne novou sazbu na další období. Nová sazba může být vyšší i nižší než ta současná.

Zákon vám dává férovou šanci zareagovat:

• Banka vám musí novou sazbu oznámit nejpozději tři měsíce před koncem fixace.⁴
• Ještě tři měsíce po tomto oznámení můžete úvěr zcela nebo zčásti splatit nebo ho převést k jiné bance, a to bez poplatku.⁵
• Každý rok můžete zdarma splatit až 25 % úvěru, v měsíci před výročím uzavření smlouvy.
• Po dvou letech můžete úvěr zdarma splatit, pokud byt prodáváte.

Mimo tato okna smí banka chtít jen náhradu vlastních nákladů na předčasné splacení a zákon je omezuje. Z krátké fixace se odchází levněji. Dlouhá vás déle chrání před růstem sazeb. Poradce vám ukáže obě varianty.

Můžete si úroky odečíst od daní?

Ano, pokud v bytě bydlíte. Úroky z hypotéky nebo z úvěru ze stavebního spoření na vlastní bydlení se odečítají od základu daně. Jde nejvýše o 150 000 Kč úroků ročně za celou domácnost.⁶ Pokud byt nebo jeho část pronajímáte, odpočet uplatníte jen poměrně, podle části, ve které bydlíte. V roce koupě stačí, že nemovitost vlastníte ke konci roku.

Pokud nejste českým daňovým rezidentem, můžete odpočet uplatnit jen jako daňový rezident EU nebo EHP, jehož příjmy z českých zdrojů tvoří alespoň 90 % všech příjmů.⁷ Odpočet snižuje základ daně, ne daň samotnou, takže ušetříte svou sazbu daně násobenou úroky.

A co družstevní byty a stavební spoření?

Družstevní byt není nemovitost, kterou máte v katastru, a proto ho nelze dát bance do zástavy jako byt v osobním vlastnictví. Banky ho financují jinak, například úvěrem ze stavebního spoření. Zákon dovoluje použít ho i na převod družstevního podílu.⁸

Stavební spoření je české spoření se státní podporou ve výši 5 % z naspořené částky, nejvýše z 20 000 Kč ročně.⁹ Úvěr z něj dostanete nejdříve po dvou letech spoření, stavební spořitelna vám ale může dřív poskytnout překlenovací úvěr. Státní podporu dostávají občané Česka, občané EU s potvrzením o pobytu v Česku a českým rodným číslem a kdokoli další s trvalým pobytem a rodným číslem.

Spočítejte si splátky

Chcete nejdřív vědět, kolik vám banka může půjčit? Hypoteční kalkulačka to spočítá z vašeho příjmu a úspor podle limitů ČNB a ukáže byty na prodej ve vašem rozpočtu.

Kalkulačka ukazuje splátku hypotéky a jak se změní po skončení fixace, pokud se změní sazba. Ukazuje také, kolik vás vlastnictví bytu stojí. Je postavená pro byt, který pronajímáte, ale řádky o hypotéce fungují pro jakýkoli byt. Začněte od příkladu a změňte ho na byt, o který máte zájem.

VyzkoušejteKalkulačka výnosu z pronájmu, nastavená na tento příklad. Změňte jakékoli číslo.

Otevřít celou kalkulačku

Koupě

Kupní cena

Kč

Plocha

m²

Náklady na koupi

Kč

Rozpočet na rekonstrukci

Kč

Financování

Jak platíte

HypotékaHotově

Úvěr (podíl z ceny)

%

Úvěr 4 800 000 Kč · Vlastní zdroje 1 200 000 Kč

Úroková sazba

%

Doba splácení

let

Fixace

let

Sazba po fixaci

%

Po fixaci stejná

Nad hranicí 70 %, kterou ČNB doporučuje u bytu koupeného k pronájmu. Banky mohou půjčit méně nebo požadovat vyšší vlastní zdroje. U bytu koupeného k pronájmu ČNB doporučuje úvěr nejvýše do 70 % hodnoty a celkový dluh nejvýše ve výši 7násobku vašeho čistého ročního příjmu. Jde o doporučení bankám: kalkulačka je uvádí jako vodítko a nikdy je nevynucuje. Limit ČNB pro hypotéku na vlastní bydlení je 80 % hodnoty nemovitosti (90 %, pokud je vám méně než 36 let).

Nájem

Měsíční nájem

Kč měsíčně

Neobsazené týdny

týd.

Růst nájmu

%

Provozní náklady

Fond oprav

Kč/m²

měsíčně

Správa domu

Kč/m²

měsíčně

Pojištění

Kč ročně

Daň z nemovitých věcí

Kč ročně

Rezerva na opravy v bytě

%

z nájmu

Provize za správu pronájmu

%

z nájmu

Daň z příjmů

Způsob uplatnění výdajů

Skutečné výdajeVýdaje paušálem 30 %

Vaše ostatní zdanitelné příjmy

Kč ročně

Předvyplněno průměrnou mzdou, takže základní slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně už máte vyčerpanou. Bez dalších příjmů tato sleva obvykle pokryje daň z nájmu jednoho bytu.

Uplatnit odpisy bytu

Podíl, který lze odepisovat

%

z ceny

Zjednodušený odhad, nejde o daňové poradenství. Pro všechny roky používá pravidla roku 2026.

Jak dlouho byt budete vlastnit

Doba vlastnictví

let

Růst ceny

%

Cash flow po zdanění−4 935 Kč měsíčně

Hrubý výnos4,8 %

Co to vynáší

Při nájmu 24 000 Kč vás byt stojí 4 935 Kč měsíčně; nájem na hranici ziskovosti je 29 347 Kč.

Cash flow po zdanění

−4 935 Kčměsíčně

Před zdaněním: −4 935 Kč měsíčně

Hrubý výnos

4,8 %

Čistý výnos

4,1 %

Výnos na vložený kapitál

−4,9 %

Nájem na hranici ziskovosti

29 347 Kč

Krytí dluhové služby

0,81×

Splátka hypotéky

25 592 Kč

Hotovost potřebná předem

1 217 000 Kč

Daň z příjmů: 0 Kč ročně. Za 10 let vyjde způsob „Skutečné výdaje“ na dani o 279 000 Kč levněji než ten druhý.

Nevíte, jestli vůbec kupovat? Kalkulačka nájem, nebo koupě postaví vedle sebe tentýž byt: koupený na hypotéku, nebo pronajatý, zatímco vlastní zdroje investujete. Počítá i s odpočtem úroků.

Zdroje

1. Česká národní banka, horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DTI a DSTI ponechané beze změny 4. června 2026. ↩

2. Česká národní banka, tisková zpráva z 27. listopadu 2025, doporučené limity pro investiční hypotéky od 1. dubna 2026. ↩

3. Zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.), § 95 odst. 2 a příloha č. 4. ↩

4. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 102 odst. 3. ↩

5. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117 odst. 3. ↩

6. Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.), § 15 odst. 3 a 4. ↩

7. Zákon o daních z příjmů, § 15 odst. 8. ↩

8. Zákon o stavebním spoření (zákon č. 96/1993 Sb.), § 5 a § 6 odst. 1 písm. h). ↩

9. Zákon o stavebním spoření, § 4 odst. 2 a § 10 odst. 2. ↩