Koupě bytu v Česku krok za krokem

Koupě bytu v Česku trvá od chvíle, kdy ho najdete, několik týdnů až několik měsíců. Vlastníkem se stanete, až vás zapíše katastr nemovitostí, ne když podepíšete nebo zaplatíte. Do té doby čeká kupní cena v úschově, takže žádná strana nemůže odejít s penězi té druhé. Tady je celá cesta, krok za krokem.

Jak dlouho to trvá?

Koupě bytu, který ještě není postavený, má víc kroků rozložených do doby výstavby: popisuje je průvodce koupí novostavby ve výstavbě.

Krok 1: Spočítejte si rozpočet

Váš rozpočet je kupní cena plus náklady na koupi a k tomu vlastní zdroje, které banka chce nad rámec svého úvěru. Kolik stojí koupě bytu rozepisuje celý účet. Pokud potřebujete hypotéku, promluvte si s bankou nebo hypotečním poradcem dřív, než začnete hledat naostro. Předběžné schválení vám ukáže strop a dovolí vám jednat rychle, až se objeví ten pravý byt. Jako cizinec si nejdřív přečtěte článek hypotéka v Česku pro cizince.

Krok 2: Najděte byt a posuďte jeho cenu

Každý inzerát na Bytky dostane férovou cenu podle toho, kolik si říkají podobné byty v okolí, a verdikt od „Výhodná nabídka“ po „Předražené“. Toto jsou nejnovější byty v Praze, které si říkají méně, než je jejich férová cena:

U bytu, který jste našli jinde, použijte srovnání cen. Zadejte adresu, vyberte dispozici a plochu a uvidíte, kolik si podobné byty v okolí říkají za prodej i za pronájem:

VyzkoušejteSrovnání cen: vyberte místo na mapě a pak popište nemovitost.

Otevřít srovnání cen

Adresa

Najít

Nemovitost

BytDům

Dispozice

JakákoliGarsoniéra1+kk1+12+kk2+13+kk3+14+kk4+15+kk5+16+

Plocha

m²

Stav

Obvyklá plocha pro tuto dispozici. Přepište ji na svou.

Podlaží · Nepovinné

0 je přízemí.

Výtah

Mapa. Kliknutím umístíte nemovitost; podobné nemovitosti jsou očíslované.

Vyhledejte adresu, nebo klikněte do mapy tam, kde nemovitost stojí.

Vyhledejte adresu, nebo klikněte do mapy tam, kde nemovitost stojí.

Článek Je požadovaná cena férová? vysvětluje, jak verdikt číst a kdy nabídnout méně.

Krok 3: Prověřte byt a jeho dokumenty

Prohlídka vám ukáže byt. Dokumenty vám ukážou, co kupujete. Vyžádejte si je dřív, než byt zarezervujete:

• List vlastnictví. Ověřte si, že prodávající je vlastníkem, a podívejte se, co byt zatěžuje, třeba zástavní právo nebo exekuce. Článek Mohou cizinci koupit nemovitost v Česku? vysvětluje, jak ho číst.
• Formu vlastnictví. Byt v osobním vlastnictví, nebo podíl v družstvu (družstevní byt). U družstva si vyžádejte také stanovy. Co dalšího si ověřit, vysvětluje průvodce koupí družstevního bytu.
• Finance domu. Zeptejte se správce domu nebo společenství vlastníků jednotek (SVJ), kolik je ve fondu oprav, jaké práce se plánují a jestli vlastníci nesplácejí úvěr. Přečtěte si zápisy z posledních shromáždění.
• Dluhy prodávajícího vůči domu. Potvrzení od správce, kolik prodávající dluží. Dluhy, které v něm nejsou, na vás nepřecházejí.²
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Prodávající vám ho musí předložit dřív, než cokoli podepíšete, a předat nejpozději při podpisu kupní smlouvy.³

Pokud si stavem domu nejste jistí, vezměte na druhou prohlídku někoho, kdo se ve stavbách vyzná. Podívejte se na okna, stoupačky, střechu a vlhké skvrny. Stojí dům peníze a peníze domu jsou zčásti vaše.

Krok 4: Zarezervujte byt

Makléř vás obvykle požádá o podpis rezervační smlouvy a zaplacení rezervačního poplatku. Prodávající pak byt na dohodnutou dobu stáhne z trhu. Než podepíšete, přečtěte si, co se s poplatkem stane, když hypotéka nevyjde, když dokumenty ukážou problém nebo když prodávající od prodeje ustoupí. Nechte si ji přečíst i advokátem.

Krok 5: Podepište kupní smlouvu

Kupní smlouva musí mít písemnou formu a podpisy obou stran musí být na téže listině.⁵ Označuje byt údaji katastru, uvádí kupní cenu, jak se platí přes úschovu, kdy dostanete klíče a co se stane s případnou hypotékou prodávajícího. Váš advokát smlouvu sepíše nebo prověří návrh prodávajícího. Smlouva může být dvojjazyčná, s češtinou vedle vašeho jazyka.

Podpisy se obvykle úředně ověřují u notáře nebo na Czech POINTu, případně prohlášením advokáta, které má stejné účinky.⁶ Pokud si berete hypotéku, podepisujete také zástavní smlouvu, na jejímž základě banka zapíše zástavní právo k bytu.

Krok 6: Zaplaťte do úschovy

Kupní cena jde do úschovy, ne prodávajícímu: vlastní zdroje od vás, zbytek od vaší banky. Úschova může být trojí:

Smlouva o úschově určuje, kdy peníze dostane prodávající. Obvykle je to ve chvíli, kdy vás katastr vede jako vlastníka a v části C nepřibyly žádné nové zápisy. Pokud katastr vklad zamítne, peníze se vrátí vám. S hypotékou banka uvolní svou část po splnění podmínek úvěrové smlouvy, často poté, co byl do katastru podán návrh na vklad zástavního práva.

Krok 7: Podejte návrh do katastru

Návrh na vklad jde na katastrální úřad spolu se smlouvou a obvykle ho podává váš advokát. Poplatek je 2 000 Kč.⁹ Úřad u bytu vyznačí, že se zapisuje změna (plomba), a nejpozději následující den o tom informuje současného vlastníka.¹⁰ Zapsat vás smí nejdříve 20 dní po odeslání této informace.¹ Po zápisu jste vlastníkem od okamžiku, kdy návrh došel na úřad.¹¹

ČÚZK, který katastr vede, každý měsíc zveřejňuje průměrnou dobu od podání návrhu do zápisu, takže si ji ověřte, než se domluvíte na termínu stěhování.¹²

Krok 8: Převezměte klíče

Při předání vám prodávající dá klíče a oba podepíšete předávací protokol. Uvádí stavy měřičů vody, elektřiny a plynu, předané klíče a vady, kterých jste si všimli. Pak si převeďte smlouvy na energie na své jméno. Pokud později najdete skrytou vadu, oznamte ji prodávajícímu písemně co nejdřív. U stavby vám zákon dává nejvýše pět let od nabytí.¹³

Krok 9: Po nastěhování

• Oznamte správci domu, že jste nový vlastník, své jméno a bydliště a kolik lidí bude v bytě bydlet.¹⁴
• Podejte přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna roku následujícího po koupi. Podáváte ho jednou a znovu jen tehdy, když se něco změní.¹⁵ Daň je splatná do 31. května každého roku, nebo ve dvou splátkách do 31. května a 30. listopadu, pokud přesáhne 5 000 Kč.¹⁶
• Pojistěte byt. Banka, která vám dala hypotéku, to obvykle vyžaduje.
• Uplatněte úroky z hypotéky v přiznání k dani z příjmů, pokud v bytě bydlíte.

Zdroje

1. Katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb.), § 18 odst. 1. ↩ ↩²

2. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1186. ↩

3. Zákon o hospodaření energií (zákon č. 406/2000 Sb.), § 7a odst. 2. ↩

4. Zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.), § 4. ↩

5. Občanský zákoník, § 560 a § 561 odst. 2. ↩

6. Katastrální zákon, § 7 odst. 2, a zákon o advokacii (zákon č. 85/1996 Sb.), § 25a. ↩

7. Zákon o advokacii, § 52g. ↩

8. Notářský řád (zákon č. 358/1992 Sb.), § 81. ↩

9. Zákon o správních poplatcích (zákon č. 634/2004 Sb.), položka 120. ↩

10. Katastrální zákon, § 16 odst. 1. ↩

11. Katastrální zákon, § 10, a občanský zákoník, § 1105. ↩

12. ČÚZK, měsíční statistiky katastrálních úřadů. ↩

13. Občanský zákoník, § 2129 odst. 2. ↩

14. Občanský zákoník, § 1177. ↩

15. Zákon o dani z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb.), § 13a. ↩

16. Zákon o dani z nemovitých věcí, § 15. ↩