Cena v inzerátu není to, kolik vás vlastnictví bytu bude stát. Potřebujete hotovost na vlastní zdroje, které chce banka, několik jednorázových poplatků, aby byla koupě právně v pořádku, a každý měsíc peníze pro dům a pro finanční úřad. Nic z toho není skryté, ale málokdy to někdo sečte na jednom místě. Tady to je.
Kolik teď byty stojí
Než se dostaneme k nákladům navíc, nejdřív samotná cena. Takto vypadá brněnský trh v kostce, podle všech inzerátů, které dnes Bytky sleduje:
Ceny se mezi obcemi i městskými částmi hodně liší a cena za m² je nejspravedlivější způsob, jak porovnat dva různě velké byty. Graf ukazuje medián požadované ceny za m² dvoupokojových bytů v Brně a prostřední polovinu požadovaných cen jako pás:
Toto jsou nejnovější dvoupokojové byty na prodej v Brně, každý se svou férovou cenou:
Jednorázové náklady na koupi
| Náklad | Kolik | Za co |
|---|---|---|
| Daň z nabytí | Žádná | Zrušena v roce 2020 |
| Poplatek za vklad do katastru | 2 000 Kč1 | Zápis vás jako vlastníka do katastru nemovitostí |
| Advokát a úschova | Často kolem 15 000 Kč | Kupní smlouva a advokátní úschova kupní ceny |
| Odhad pro banku | Podle ceníku vaší banky | Jen s hypotékou |
| Provize realitní kanceláře | Podle dohody | Než cokoli podepíšete, zeptejte se makléře, kdo ji platí |
Úschova chrání obě strany. Kupní cenu složíte do úschovy u advokáta, notáře nebo banky a prodávající ji dostane, až když vás katastr zapíše jako vlastníka. Nabídky advokátů se liší, takže si řekněte o dvě nebo tři a ověřte si, co cena zahrnuje.
Vlastní zdroje, které chce banka
Většina bytů se kupuje na hypotéku a Česká národní banka (ČNB) omezuje, jakou část hodnoty smí banka půjčit: 80 %, nebo 90 % u kupujících mladších 36 let, kteří kupují vlastní bydlení.2 Zbytek, tedy alespoň 20 % (nebo 10 %), musíte zaplatit z vlastních peněz, spolu s jednorázovými náklady. U bytu koupeného k pronájmu ČNB doporučuje úvěr nejvýše do 70 %, tedy vlastní zdroje alespoň 30 %.
Výši měsíční splátky určuje úroková sazba. Podle údajů ČNB byla v srpnu 2026 průměrná sazba nových úvěrů na bydlení 4,94 %. Většina dlužníků si ji fixuje na pět let a půjčuje si až na 30 let. Když fixace skončí, sjednává se sazba znovu, takže počítejte s vyšší.
Kolik stojí vlastnictví každý měsíc
Jako vlastník platíte stejně jako nájemník zálohy na služby domu a k tomu navíc:
| Náklad | Obvykle | Kdo ho určuje |
|---|---|---|
| Fond oprav | 10–50 Kč za m² měsíčně, nejčastěji 15–20 Kč | Vlastníci jednotek v domě hlasováním3 |
| Správa domu | 150–300 Kč za byt měsíčně | Správce domu |
| Pojištění bytu | Asi 2 000 Kč ročně | Vaše pojišťovna |
| Daň z nemovitých věcí | Podle plochy a obce, viz níže | Zákon a obec |
Daň z nemovitých věcí se u bytu spočítá jako plocha × 1,22 × 3,50 Kč × koeficient podle velikosti obce, od 1,0 na vesnici po 3,5 ve městě nad 50 000 obyvatel a 4,5 v Praze, × případný místní koeficient, který obec stanoví.4 U bytu o ploše 60 m² v Praze to je asi 1 153 Kč ročně před uplatněním místního koeficientu. Daňové přiznání podáte do konce ledna roku, který následuje po koupi.
Před koupí se správce domu zeptejte, kolik je ve fondu oprav, jaké práce se plánují a jestli vlastníci nesplácejí úvěr na dřívější opravy. V domě, kde se chystá velká oprava, může příspěvek do fondu brzy vzrůst.
Spočítejte si celý účet
Kalkulačka sečte cenu, náklady na koupi, hypotéku a náklady na vlastnictví a, pokud byt pronajmete, i nájem a daň. Začněte od příkladu a upravte ho podle bytu, o který máte zájem.
Cash flow po zdanění−3 656 Kč měsíčně
Hrubý výnos4,3 %
Co to vynáší
Při nájmu 16 000 Kč vás byt stojí 3 656 Kč měsíčně; nájem na hranici ziskovosti je 19 961 Kč.
- Cash flow po zdanění
- −3 656 Kčměsíčně
- Před zdaněním: −3 656 Kč měsíčně
- Hrubý výnos
- 4,3 %
- Čistý výnos
- 3,5 %
- Výnos na vložený kapitál
- −3,2 %
- Nájem na hranici ziskovosti
- 19 961 Kč
- Krytí dluhové služby
- 0,78×
- Splátka hypotéky
- 16 795 Kč
- Hotovost potřebná předem
- 1 367 000 Kč
Daň z příjmů: 0 Kč ročně. Za 10 let vyjde způsob „Skutečné výdaje“ na dani o 186 000 Kč levněji než ten druhý.
Platí se v Česku daň z nabytí nemovitosti?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020, takže kupující platí jen poplatek za vklad do katastru a své vlastní náklady, třeba na advokáta.
Kolik vlastních zdrojů potřebuji na hypotéku?
Alespoň 20 % hodnoty bytu, nebo 10 %, pokud je vám méně než 36 let a kupujete vlastní bydlení, plus jednorázové náklady. U bytu koupeného k pronájmu ČNB doporučuje vlastní zdroje alespoň 30 %.
Kdo platí fond oprav, vlastník, nebo nájemník?
Vlastník. Fond oprav a správa domu jsou náklady vlastníka. Nájemník platí poplatky za služby domu.
Kolik je daň z nemovitých věcí u bytu?
Plocha × 1,22 × 3,50 Kč × koeficient obce (1,0 až 3,5 a 4,5 v Praze) × případný místní koeficient. U bytu o ploše 60 m² v Praze to je asi 1 153 Kč ročně před uplatněním místního koeficientu.
Zdroje
-
Zákon o správních poplatcích (zákon č. 634/2004 Sb.), položka 120. ↩
-
Česká národní banka, limity pro žadatele o úvěr ponechané beze změny 4. června 2026 a doporučené limity pro investiční hypotéky od 1. dubna 2026. ↩
-
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1180. ↩
-
Zákon o dani z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb.), § 10 a § 11, ve znění účinném od roku 2024. ↩
