Більшість шахрайств з орендою в Чехії йде за тим самим сценарієм: гарна квартира за ціною, значно нижчою, ніж просять за схожі, орендодавець, який не може її показати, і прохання надіслати гроші ще до того, як ви її побачили чи щось підписали. Захист так само простий. Ніколи не платіть, доки не побачили квартиру на власні очі й не підписали договір оренди, перевірте в кадастрі, що людина, яка її здає, має на це право, і платіть лише банківським переказом на рахунок на її ім’я. Якщо ви шукаєте житло з-за кордону, будьте особливо уважні: саме на такій ситуації ці схеми й тримаються. Цей посібник показує звичні прийоми, перевірки, які їх викривають, і що робити, якщо ви вже заплатили.
Як виглядає шахрайство з орендою?
Чеська поліція роками попереджає про ту саму схему.1 Квартиру рекламують за орендною платою, значно нижчою, ніж у районі. «Власник» відповідає електронною поштою, англійською чи ламаною чеською, і пояснює, що він за кордоном: успадкував квартиру або працює в іншій країні. Показати її він не може, але щойно ви надішлете заставу й орендну плату за перший місяць, кур’єр привезе вам ключі. Гроші йдуть через службу грошових переказів або на закордонний рахунок, а ключі так і не надходять.
| Сигнал небезпеки | Чому це важливо |
|---|---|
| Орендна плата значно нижча, ніж просять за схожі квартири поблизу | Це наживка. Справжні орендодавці рідко відмовляються від стількох грошей |
| Орендодавець за кордоном і не може показати квартиру | Ви не можете перевірити, що квартира існує або що вона його |
| Вас просять заплатити до перегляду житла чи підписання договору | Коли гроші пішли, за що вчепитися вже немає |
| Ключі надсилають кур’єром чи поштою після оплати | Жоден справжній орендодавець так квартиру не передає |
| Оплата через службу грошових переказів, криптовалютою чи на закордонний рахунок | Такі платежі важко відстежити й майже неможливо повернути |
| Зв’язок лише електронною поштою чи в месенджері, без дзвінка | Так вам не дають ставити незручні запитання |
| Тиск: квартиру хочуть інші, заплатіть сьогодні, щоб її закріпити | Це потрібно, щоб ви не встигли перевірити |
| Листи, що нібито надходять від великого сервісу бронювання чи відомої компанії | Шахраї позичають їхні назви, щоб викликати довіру |
Жодна з цих ознак сама по собі не доводить шахрайства, але дві-три разом майже завжди його означають. Справжні орендодавці й агентства охоче показують квартиру, телефонують і надсилають договір, щоб ви прочитали його до оплати.
Чому дешева квартира має насторожувати?
Шахрайству потрібна наживка, а наживка — це ціна. Квартира в доброму районі за частку того, що просять сусіди, збирає чимало повідомлень, а шахраєві достатньо, щоб заплатила одна людина. Тож перша перевірка — скільки просять за схожі квартири. Ось ринок Праги сьогодні за всіма оголошеннями, які відстежує Bytky:
У Bytky квартира в оренду, за яку просять значно менше, ніж за схожі поблизу, має поруч зі справедливою ціною застереження «Значно нижче за схожі оголошення: перевірте стан і умови». Якщо орендна плата так далеко від решти, що її взагалі не можна порівняти, Bytky про це каже й оцінки не дає. Низька орендна плата може мати чесні причини, як-от квартира, що потребує ремонту, довгий шлях до центру чи орендодавець, який поспішає, але це момент сповільнитися, а не поспішати.
Будь-яку адресу можна перевірити самому. Перевірка ціни показує, скільки просять за схожі квартири довкола неї:
Типова площа для цього планування. Змініть її на свою.
0 — це перший поверх, на рівні землі.
Карта. Клацніть, щоб позначити житло; схожі оселі пронумеровано.
Знайдіть адресу або клацніть на карті, щоб позначити житло.
Знайдіть адресу або клацніть на карті, щоб позначити житло.
Як перевірити, хто власник квартири?
Кадастр нерухомості (katastr nemovitostí) публічний, і будь-яку квартиру можна безкоштовно знайти в його онлайн-переглядачі Nahlížení do katastru nemovitostí (nahlizenidokn.cuzk.gov.cz) без реєстрації.2
- Попросіть в орендодавця номер будинку (číslo popisné) і номер житлової одиниці (číslo jednotky). У Празі номер будинку — той, що на червоній табличці; на синій — номер на вулиці.
- У переглядачі виберіть пошук житлової одиниці (jednotka), вкажіть місто й кадастрову територію (katastrální území) і введіть обидва номери. Якщо квартира не є окремою одиницею, шукайте будинок.
- Відкрийте запис і лист власності (list vlastnictví). Там зазначено власника. Щоб побачити ім’я, можуть попросити ввести код перевірки або увійти.
- Порівняйте ім’я з людиною, з якою ви маєте справу.
Якщо імена не збігаються, це ще не обов’язково шахрайство: квартиру може здавати орендар, родич чи компанія. Тоді попросіть документи, які дають їм на це право: власний договір оренди орендаря й письмову згоду власника на суборенду або довіреність. Справжній орендодавець їх має. Шахрай перестає відповідати.
Як перевірити агентство?
Посередництво з нерухомістю (realitní zprostředkování) у Чехії — ліцензований вид підприємницької діяльності, тож агентство мусить мати на нього дозвіл (živnostenské oprávnění).3 Компанію можна безкоштовно знайти в реєстрі підприємців (rzp.gov.cz) за назвою чи ідентифікаційним номером (IČO).
Справжнє агентство також має обов’язкове страхування відповідальності й на прохання покаже вам поліс.4 Якщо воно бере з вас плату, то укладає з вами письмовий договір про посередництво, а в день підписання мусить передати вам виписку з кадастру на квартиру, не старшу за три робочі дні.5 Тримати ваші гроші агентство може лише на вашу письмову вимогу й лише на окремому банківському рахунку на своє ім’я.6
Остерігайтеся й фальшивих агентств: назва й логотип скопійовані зі справжнього, а телефон чи пошта інші. Зв’язуйтеся з агентством за контактами з реєстру підприємців або з його власного сайту, а не за тими, що в повідомленні.
Як платити?
- Лише після перегляду й підписання договору. Прочитайте договір перед підписанням: Чеський договір оренди пункт за пунктом розбирає його.
- Банківським переказом на рахунок на ім’я орендодавця чи агентства, яке ви перевірили. Ніколи не готівкою без розписки й ніколи через служби грошових переказів, криптовалютою чи подарунковими картками.
- Не більше, ніж дозволяє закон. Застава разом із будь-якими штрафами не може перевищувати трьох місячних орендних плат, а крім орендної плати й комунальних платежів орендодавець не може вимагати інших платежів.7
- Зберігайте все: оголошення, листування, договір і підтвердження платежів.
Що робити, якщо ви вже заплатили?
Дійте негайно. Що швидше ви повідомите, то більше шансів зупинити гроші.
- Зателефонуйте в банк і попросіть зупинити чи відкликати платіж.
- Повідомте поліцію за номером 158 або в будь-якому відділенні. Шахрайство — злочин за Кримінальним кодексом.8 Візьміть із собою оголошення, листування й дані платежу.
- Поскаржтеся на оголошення на сайті, де ви його знайшли, щоб його зняли, перш ніж заплатить хтось інший.
Остерігайтеся тих, хто потім звертається до вас і за плату обіцяє повернути гроші.
Як Bytky допомагає цього уникнути
Bytky показує кожну квартиру поруч зі схожими поблизу, тож надто добра орендна плата впадає в око. Кожне оголошення також показує час на ринку та історію ціни, а з безкоштовним акаунтом ви бачите всі попередні оголошення тієї самої квартири. Bytky зіставляє оголошення однієї квартири за розташуванням, площею, плануванням і фото, тож ви бачите, чи її зараз пропонують деінде і за якою ціною.
Чи квартира нижче справедливої ціни — це завжди шахрайство?
Ні. Низька орендна плата може мати чесні причини, як-от стан квартири, умови чи орендодавець, який поспішає. Це привід перевірити квартиру й орендодавця, а не швидко платити.
Власник за кордоном і надішле ключі кур’єром. Це шахрайство?
Вважайте, що так. Саме про цю схему попереджає чеська поліція. Нічого не платіть, доки ви чи людина, якій ви довіряєте, не побачите квартиру й не зустрінетеся з орендодавцем.
Чи можна безкоштовно перевірити, хто власник квартири?
Так. Переглядач кадастру Nahlížení do katastru nemovitostí безкоштовний і не потребує реєстрації. Шукайте за номером будинку й номером житлової одиниці.
Чи нормально платити агентству за бронювання?
Деякі агентства просять такий платіж, щоб притримати квартиру, за письмовою угодою про бронювання. Платіть його лише агентству, яке ви перевірили в реєстрі підприємців, після перегляду, банківським переказом, і прочитайте, що станеться з цими грошима, якщо договір оренди не підпишуть.
Чи можна повернути гроші?
Іноді, якщо діяти швидко. Негайно зателефонуйте в банк і повідомте поліцію про шахрайство. Що довше ви чекаєте, то менше шансів.
Джерела
-
Поліція Чеської Республіки, «Varování před podvodnými pronájmy bytů» (2017) і «Pozor při podezřele nízkých cenách pronájmu» (2019), archiv.policie.gov.cz. ↩
-
Чеське управління геодезії, картографії та кадастру (ČÚZK), Nahlížení do katastru nemovitostí. ↩
-
Закон про підприємницьку діяльність (živnostenský zákon, закон № 455/1991 Sb.), додаток 2, у редакції Закону про посередництво з нерухомістю (закон № 39/2020 Sb.), § 24. ↩
-
Закон про посередництво з нерухомістю (закон № 39/2020 Sb.), § 7 і 8. ↩
-
Закон про посередництво з нерухомістю (закон № 39/2020 Sb.), § 9 і 11. ↩
-
Закон про посередництво з нерухомістю (закон № 39/2020 Sb.), § 4. ↩
-
Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 2251 ч. 2 і § 2254. ↩
-
Кримінальний кодекс Чехії (trestní zákoník, закон № 40/2009 Sb.), § 209. ↩
