Оренда квартири в Чехії для іноземців

Іноземець орендує квартиру в Чехії на тих самих умовах, що й усі: той самий договір оренди, та сама межа застави й той самий захист Цивільного кодексу. Різниця в тому, яку роботу договір має виконати саме для вас. Якщо вам потрібна віза чи дозвіл на проживання, він стає документом про забезпечення житлом, тож має бути таким, який прийме Міністерство внутрішніх справ, а після заселення ви повідомляєте свою адресу. Цей посібник розбирає папери в тому порядку, в якому ви з ними зустрінетеся, а потім показує, де тим часом шукати квартиру.

Що орендодавці просять у новоприбулих?

Більшість орендодавців і агентств хочуть знати дві речі: хто ви і чи зможете платити. Будьте готові показати паспорт або посвідчення особи й щось, що підтверджує дохід: трудовий договір, лист від роботодавця чи останні розрахункові листки. Якщо ви приїхали на роботу чи навчання, часто вистачає листа, з яким ви сюди приїхали. Дехто просить рекомендацію від попереднього орендодавця.

Далі — платежі. Перш ніж отримати ключі, ви зазвичай сплачуєте орендну плату й комунальні платежі за перший місяць, заставу (kauce) і, якщо квартиру здає агентство, його комісію. Застава разом із будь-якими штрафами з договору не може перевищувати трьох місячних орендних плат. Крім орендної плати, комунальних платежів і цієї застави, орендодавець не має права вимагати від вас жодних інших платежів, хоч би як вони називалися.¹

Калькулятор витрат на заселення підсумовує їх для конкретної квартири й перевіряє заставу щодо цього ліміту.

Який договір підійде для візи чи дозволу на проживання?

Коли ви подаєте заяву на довгострокову візу чи дозвіл на проживання, у вас попросять документ про забезпечення житлом (doklad o zajištění ubytování) на весь час перебування. Закон про перебування іноземців визнає три види таких документів.²

Квартира має бути в будинку з номером, призначеному для житла. Власник може засвідчити підпис у нотаріуса або в пункті Czech POINT, який є в багатьох поштових відділеннях і міських управах. Міністерство внутрішніх справ також приймає підтвердження, яке власник підписав у присутності його працівника або надіслав в електронній формі з визнаним електронним підписом.³ На сторінці про документ про забезпечення житлом можна заповнити підтвердження власника чеською мовою за формою міністерства й роздрукувати його для підпису.

Посольство може також захотіти переконатися, що той, хто підписав, має право здавати квартиру, наприклад за витягом із кадастру нерухомості (výpis z katastru nemovitostí).⁴ Якщо ви винаймаєте житло в орендаря, варто мати й письмову згоду власника на суборенду: без неї орендар не може здати всю квартиру.⁵

Чи має договір бути чеською?

Чеські установи працюють чеською мовою. Документ іншою мовою треба подати з офіційним перекладом чеською (úřední překlad), якщо установа не скаже, що обійдеться без нього.⁶ Тож договір лише англійською може коштувати вам засвідченого перекладу ще до візиту. Якщо не впевнені, що саме там приймають, запитайте в установі.

Договір, складений чеською й англійською паралельно, позбавляє потреби в перекладі й дає змогу прочитати, що ви підписуєте. Якщо дві версії можуть колись розійтися, знайдіть пункт про те, яка з них має перевагу, а якщо його немає, попросіть додати.

Коли треба повідомити свою адресу?

Повідомлення місця проживання — окрема справа від договору оренди, і це ваш обов’язок, а не орендодавця.

Деякі орендодавці побоюються, що, дозволивши вам указати свою квартиру як адресу, дадуть вам на неї права. Це не так: Закон про перебування іноземців прямо каже, що повідомлення адреси не дає жодних прав на будинок чи щодо його власника.⁷

Громадянин ЄС, який залишається довше ніж на три місяці, може також попросити в Міністерства свідоцтво про реєстрацію (osvědčení o registraci). Воно необов’язкове, і для нього теж потрібен документ про забезпечення житлом.⁹

Скільки з вас може взяти агентство?

Багато квартир здають через агентства нерухомості (realitní kancelář), і чимало агентств беруть комісію з орендаря. Агентство, яке працює на вас, робить це за договором про посередництво (smlouva o realitním zprostředkování), а Закон про посередництво з нерухомістю визначає, що в ньому має бути:

• Він має бути письмовим і зазначати квартиру, орендну плату й комісію агентства або спосіб її розрахунку.¹⁰
• У день підписання агентство має дати вам витяг із кадастру нерухомості щодо квартири, не старший за три робочі дні. Якщо не дасть, ви можете відмовитися від договору протягом 14 днів.¹¹
• Агентство має повідомити вас про відомі недоліки квартири і про те, яку комісію воно домовилося отримати від орендодавця за ту саму квартиру.¹¹

Прочитайте договір про посередництво, перш ніж платити комісію, і збережіть його копію. Агентство може тримати ваші гроші на зберіганні лише на ваше письмове прохання і тільки на окремому банківському рахунку.¹²

Що, як компанія пропонує вам «суборенду»?

Деякі компанії винаймають квартири у власників лише для того, щоб здавати їх далі, і пропонують вам суборенду (podnájem) з меншими правами, ніж за договором оренди. У січні 2026 року Міністерство юстиції та Міністерство регіонального розвитку заявили: якщо ви живете в такій квартирі, ваш договір із компанією по суті є договором оренди квартири з усім захистом, який Цивільний кодекс дає орендареві, хоч би як він називався.¹³

Це позиція міністерств, а не новий закон, і кожну справу вирішує суд. Якщо договір компанії вимагає відмовитися від прав, які мав би орендар, або компанія посилається на такий пункт, коли ви заперечуєте, варто порадитися з юристом.

Чи може орендодавець відмовити вам, бо ви іноземець?

Орендодавець сам обирає орендаря і може зважати на ваш дохід і рекомендації. Але на житло, яке пропонують публічно, поширюється Антидискримінаційний закон, що забороняє гірше ставлення до людини, зокрема через її національність чи етнічне походження.¹⁴ Уповноважений з прав людини (veřejný ochránce práv) зазначає, що відмова претендентові на квартиру з оголошення лише тому, що він іноземець, є дискримінацією, і допомагає тим, хто з нею зіткнувся.¹⁵ Якщо це сталося з вами, збережіть оголошення й усі повідомлення.

З чого почати пошуки

Якщо ви щойно приїхали, квартира з меблями (zařízený byt) позбавить потреби купувати все одразу. Ось найновіші квартири з меблями в оренду в Празі, кожна із загальними щомісячними витратами й оцінкою справедливої ціни:

За межами Праги карта показує всі квартири, які сьогодні здають у Брно:

Замість того щоб щодня переглядати оголошення, збережіть пошук: Bytky надсилатиме вам кожну нову відповідну квартиру, і ви зможете зателефонувати орендодавцеві в день публікації.

1:03

Слова з оголошень і договорів оренди, від 2+kk до kauce, пояснено в глосарії нерухомості.

Джерела

1. Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 2251 ч. 2 і § 2254. ↩

2. Закон про перебування іноземців (закон № 326/1999 Sb.), § 31 ч. 1 п. d) і ч. 5, а також § 71 ч. 2 для постійного проживання. ↩

3. Міністерство внутрішніх справ Чехії, «Proof of accommodation», ipc.gov.cz. ↩

4. Міністерство закордонних справ Чехії, «Doklad o zajištění ubytování», mzv.gov.cz. ↩

5. Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 2275. ↩

6. Адміністративно-процесуальний кодекс Чехії (správní řád, закон № 500/2004 Sb.), § 16 ч. 2. ↩

7. Закон про перебування іноземців (закон № 326/1999 Sb.), § 93. ↩ ↩² ↩³

8. Закон про перебування іноземців (закон № 326/1999 Sb.), § 98 ч. 1 і 3. ↩ ↩²

9. Закон про перебування іноземців (закон № 326/1999 Sb.), § 87a. ↩

10. Закон про посередництво з нерухомістю (закон № 39/2020 Sb.), § 9 і 10. ↩

11. Закон про посередництво з нерухомістю (закон № 39/2020 Sb.), § 11 і 12. ↩ ↩²

12. Закон про посередництво з нерухомістю (закон № 39/2020 Sb.), § 4. ↩

13. Міністерство юстиції та Міністерство регіонального розвитку Чехії, позиція щодо практики на ринку оренди, 14 січня 2026 року; Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 555 і § 2235. ↩

14. Антидискримінаційний закон (закон № 198/2009 Sb.), § 1 ч. 1 п. j) і § 2 ч. 3. ↩

15. Закон про Уповноваженого з прав людини (закон № 349/1999 Sb.), § 21d; Уповноважений з прав людини, пам’ятка про рівне ставлення, ochrance.cz. ↩