Mohou cizinci koupit nemovitost v Česku?

Ano. Byt, dům nebo stavební pozemek v Česku si může koupit kdokoli, bez ohledu na státní občanství a na to, kde žije. Poslední omezení pro kupující ze zemí mimo EU padla v roce 2011. Kupujete za stejných podmínek jako český kupující: stejná smlouva, stejný katastr a stejné daně. Váš pas mění hlavně hypotéku a několik dokumentů.

Platí pro cizince nějaká omezení při koupi nemovitosti?

Ne. Do roku 2011 devizový zákon omezoval, jaké nemovitosti mohli lidé ze zemí mimo EU bez trvalého pobytu v Česku kupovat na své jméno. Novela toto ustanovení zrušila s účinností od 19. července 2011.¹ Kupující z EU mohli nakupovat volně už dříve.

Od té doby ke koupi nepotřebujete žádné povolení, pobyt ani českou firmu. Prodávající, makléř i katastr s vámi jednají jako s kterýmkoli jiným kupujícím. Pokud nemáte české rodné číslo, katastr vás zapíše s datem narození, státním občanstvím a adresou v cizině.²

Kupovat na své jméno, nebo přes firmu?

Většina lidí, kteří kupují byt pro sebe, ho kupuje na své jméno. Firmu volí někteří investoři a mění se s ní daně i administrativa. Než kvůli jednomu bytu založíte firmu, poraďte se s daňovým poradcem.

Co budete skutečně vlastnit?

Většina bytů v českých městech se prodává v jedné ze dvou forem a inzerát uvádí, ve které:

Jednotka v osobním vlastnictví je samostatná nemovitost. Můžete ji prodat, pronajmout nebo odkázat dědicům a katastr vás vede jako jejího vlastníka.

Toto jsou byty na prodej v Praze, které si říkají nejméně v porovnání s podobnými byty v okolí:

Co je SVJ a proč na něm záleží?

Když koupíte byt v osobním vlastnictví, stanete se zároveň jedním z vlastníků domu. V domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž aspoň čtyři vlastní různí vlastníci, tvoří vlastníci společenství vlastníků jednotek (SVJ).⁷ SVJ se stará o dům. Určuje fond oprav, najímá správce a hlasuje o opravách. Členem se stáváte okamžikem, kdy se stanete vlastníkem, a členové ručí za dluhy společenství v poměru svých podílů.

Nezaplacené příspěvky prodávajícího na správu domu na vás mohou s bytem přejít, pokud jste o nich mohli zjistit. Prodávající vám své dluhy doloží potvrzením od osoby odpovědné za správu domu. Pokud v tomto potvrzení dluh není, má se za to, že jste o něm vědět nemohli.⁸ Vyžádejte si ho proto ještě před podpisem, spolu se zápisy z posledních shromáždění a s plánem oprav.

Jak zjistit, kdo byt vlastní?

Katastr nemovitostí je veřejný a nahlížet do něj může každý.⁹ Dům nebo byt najdete v bezplatné službě ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí podle adresy nebo čísla. List vlastnictví (LV) má tyto části:

Ověřte si, že prodávající v části A je tatáž osoba, která podepisuje vaši smlouvu, a že část C je prázdná, nebo ji prodej vyčistí. Prodávající s hypotékou ji obvykle splatí z vaší kupní ceny a smlouva popisuje jak. Pokud záznam ukazuje, že se zapisuje změna (plomba, označená P), zjistěte, o co jde, než budete pokračovat.

Co potřebujete jako kupující ze zahraničí?

• Pas nebo občanský průkaz země EU. Podle něj vás identifikuje smlouva i katastr.
• Advokáta, který pracuje ve vašem jazyce, na smlouvu, úschovu a podání do katastru. Smlouva může být dvojjazyčná, s oběma jazyky vedle sebe.
• Překlady. Katastr pracuje v češtině. Listina v jiném jazyce potřebuje úředně ověřený překlad do češtiny.¹⁰ U notáře vám musí být zápis v jazyce, kterému nerozumíte, přetlumočen.¹¹
• Ověřené podpisy. Podpisy na kupní smlouvě se obvykle úředně ověřují. Jinak vás katastr vyzve, abyste jejich pravost prokázali do 30 dnů.¹²
• Plnou moc, pokud nemůžete být přítomni. I na ní musí být podpis úředně ověřený.¹³ Pokud ji podepisujete v zahraničí, zeptejte se advokáta, jaké ověření potřebuje.

Jaké daně platí zahraniční vlastník?

Stejné jako český vlastník.

• Daň z nabytí se neplatí. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020.¹⁴ Platíte poplatek za vklad do katastru a své vlastní náklady, které popisuje článek kolik stojí koupě bytu.
• Daň z nemovitých věcí každý rok. Přiznání podáte do 31. ledna roku následujícího po koupi.¹⁵
• Daň z nájemného. Příjem z pronájmu českého bytu se daní v Česku, i když žijete v zahraničí.¹⁶ Může ho zdanit i země, kde žijete, a jak, určuje smlouva o zamezení dvojího zdanění. Poraďte se s daňovými poradci v obou zemích.
• Daň z prodeje. Prodej je osvobozen od české daně z příjmů, pokud jste v bytě měli bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud jste ho vlastnili déle než deset let.¹⁷ V ostatních případech se poraďte s daňovým poradcem.

Koupit, nebo bydlet v nájmu?

Pokud si nejste jistí, jak dlouho zůstanete, je koupě velký krok. Kalkulačka nájem, nebo koupě postaví vedle sebe tentýž byt: koupený na hypotéku, nebo pronajatý, zatímco peníze, které byste dali do vlastních zdrojů, investujete. Počítá s českými náklady na koupi, s náklady vlastníka i s odpočtem úroků z hypotéky a ukáže, od kterého roku vychází koupě lépe, pokud vůbec.

Takto vypadá pražský trh v kostce, podle všech inzerátů, které dnes Bytky sleduje:

Zdroje

1. Zákon č. 206/2011 Sb., kterým se mění devizový zákon (zákon č. 219/1995 Sb.) a ruší jeho § 17, účinný od 19. července 2011. ↩

2. Katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb.), § 14 odst. 1 písm. b). ↩

3. Ministerstvo vnitra, dlouhodobý pobyt za účelem investování. ↩

4. Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.), § 21 odst. 1. ↩

5. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1158 a § 1159. ↩

6. Zákon o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb.), § 736 a § 601. ↩

7. Občanský zákoník, § 1194 a § 1198. ↩

8. Občanský zákoník, § 1186. ↩

9. Katastrální zákon, § 52. ↩

10. Správní řád (zákon č. 500/2004 Sb.), § 16. ↩

11. Notářský řád (zákon č. 358/1992 Sb.), § 69. ↩

12. Katastrální zákon, § 7 odst. 2. ↩

13. Katastrální zákon, § 15 odst. 1 písm. b). ↩

14. Zákon č. 386/2020 Sb., kterým byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí. ↩

15. Zákon o dani z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb.), § 13a. ↩

16. Zákon o daních z příjmů, § 22 odst. 1 písm. e). ↩

17. Zákon o daních z příjmů, § 4 odst. 1 písm. a) a b). ↩