Výnosy z pronájmu v Česku: kde na sebe byt vydělá

Byt koupený k pronájmu si na sebe vydělává nájmem. Výnos z pronájmu říká, jak tvrdě vložené peníze pracují: roční nájem jako podíl z ceny. Je to nejrychlejší způsob, jak porovnat byt v Ostravě s bytem v Praze 8, a první číslo, které by měl znát každý pronajímatel. Tento průvodce vysvětluje hrubý a čistý výnos, ukazuje, kde jsou výnosy právě teď nejvyšší, a prochází, co majitel z nájmu platí.

Hrubý výnos na jednom řádku

Hrubý výnos je roční nájem vydělený cenou a vynásobený stem. Vezměme ukázkový byt s požadovanou cenou 6 000 000 Kč, který by se pronajal za 20 000 Kč měsíčně: 20 000 × 12 je 240 000 Kč ročně a 240 000 ÷ 6 000 000 jsou 4 %.

Hrubý výnos se snadno porovnává, protože potřebuje jen dvě čísla a každý inzerát je uvádí. Vynechává ale všechno, co platí majitel, takže ho berte jako první síto, ne jako odpověď. Bytky ho počítá pro každou obec a městskou část z mediánu požadovaného nájmu a mediánu požadované ceny bytů stejné velikosti, takže se dvoupokojový byt porovnává s dvoupokojovými.

Kde jsou výnosy právě teď nejvyšší

Tabulka řadí české obce podle hrubého výnosu dvoupokojového bytu z dnešních inzerátů. Každé záhlaví sloupce otevře celý žebříček seřazený podle tohoto sloupce, se všemi částmi Prahy a čtvrtěmi velkých měst.

Vysoký výnos obvykle jde ruku v ruce s nízkou cenou a nízká cena má své důvody: méně pracovních míst, starší domy nebo pomalejší trh, až budete chtít prodat. Kde jsou ceny vysoké, bývají výnosy nižší, mimo jiné proto, že kupující čekají, že ceny porostou dál. Porovnávejte výnosy v rámci jedné obce i mezi obcemi a sledujte, jak dlouho tam byty zůstávají v nabídce.

Toto jsou dvoupokojové byty na prodej v Ostravě s nejvyšším hrubým výnosem, u každého spočítaným z jeho vlastní ceny a z nájmu, který se žádá za podobné byty v okolí:

Od hrubého k čistému: co platí majitel

Ne celý nájem je váš. Poplatky za služby domu platí nájemník, ale tyto náklady platí z nájmu majitel:

Mnoho pronajímatelů si navíc odkládá 5–10 % nájmu na opravy uvnitř bytu a realitní kancelář, která za vás byt spravuje, si obvykle bere 8–12 % nájmu.

Daň z nemovitých věcí se u bytu spočítá jako plocha × 1,22 × 3,50 Kč × koeficient podle velikosti obce, od 1,0 na vesnici po 3,5 ve městě nad 50 000 obyvatel a 4,5 v Praze, × případný místní koeficient, který obec stanoví.² U bytu o ploše 60 m² v Praze to je 60 × 1,22 × 3,50 × 4,5, tedy asi 1 153 Kč ročně před uplatněním místního koeficientu.

Čistý výnos je to, co z ročního nájmu zbude po těchto nákladech, vydělené tím, co jste za byt zaplatili, včetně nákladů na koupi.

Daň z příjmů z pronájmu

Příjmy z pronájmu se daní sazbou 15 %, ale ta část vašeho celkového základu daně, která přesahuje 36násobek průměrné mzdy, sazbou 23 %. V roce 2026 je tato hranice 1 762 812 Kč.³ Každý rok si vybíráte, jak budete výdaje uplatňovat:

• Výdaje paušálem: 30 % z nájmu, nejvýše 600 000 Kč ročně, bez dokladů.
• Skutečné výdaje: náklady, které doložíte, plus odpisy bytu. Byt patří do 5. odpisové skupiny: odepisuje se 30 let, v prvním roce 1,4 % jeho ceny a v každém dalším roce 3,4 %. Pozemek pod ním odepisovat nelze.

Ztrátu z pronájmu při uplatnění skutečných výdajů můžete odečíst v následujících pěti letech. Pokud je nájem váš jediný příjem, odečte se od daně základní sleva na poplatníka 30 840 Kč ročně. Pronájem vlastního bytu není samostatná výdělečná činnost, takže se z nájmu neplatí sociální ani zdravotní pojištění.

Financování: co dovoluje ČNB

Většina pronajímatelů kupuje na hypotéku. Česká národní banka (ČNB) omezuje hypotéku na 80 % hodnoty nemovitosti, nebo 90 % u kupujících mladších 36 let, kteří kupují vlastní bydlení. U bytu koupeného k pronájmu nebo u třetího a každého dalšího bytu doporučuje od 1. dubna 2026 úvěr nejvýše do 70 % hodnoty a celkové dluhy nejvýše do sedminásobku vašeho čistého ročního příjmu.⁴ Podle údajů ČNB byla v srpnu 2026 průměrná sazba nových úvěrů na bydlení 4,94 %. Nabídka vaší banky se bude lišit.

Hypotéka je dvousečná zbraň. Umožní vám koupit byt s menším podílem vlastních peněz, ale úroky se platí z nájmu, a když skončí fixace (nejčastěji po pěti letech), sjednává se sazba znovu.

Spočítejte si konkrétní byt

Kalkulačka spočítá cash flow, daň a výnos pro jeden byt, rok po roku. Tady začíná u ukázkového bytu výše. Změňte cenu, plochu a nájem podle bytu, o který máte zájem.

VyzkoušejteKalkulačka výnosu z pronájmu, nastavená na tento příklad. Změňte jakékoli číslo.

Otevřít celou kalkulačku

Koupě

Kupní cena

Kč

Plocha

m²

Náklady na koupi

Kč

Rozpočet na rekonstrukci

Kč

Financování

Jak platíte

HypotékaHotově

Úvěr (podíl z ceny)

%

Úvěr 4 200 000 Kč · Vlastní zdroje 1 800 000 Kč

Úroková sazba

%

Doba splácení

let

Fixace

let

Sazba po fixaci

%

Po fixaci stejná

U bytu koupeného k pronájmu ČNB doporučuje úvěr nejvýše do 70 % hodnoty a celkový dluh nejvýše ve výši 7násobku vašeho čistého ročního příjmu. Jde o doporučení bankám: kalkulačka je uvádí jako vodítko a nikdy je nevynucuje. Limit ČNB pro hypotéku na vlastní bydlení je 80 % hodnoty nemovitosti (90 %, pokud je vám méně než 36 let).

Nájem

Měsíční nájem

Kč měsíčně

Neobsazené týdny

týd.

Růst nájmu

%

Provozní náklady

Fond oprav

Kč/m²

měsíčně

Správa domu

Kč/m²

měsíčně

Pojištění

Kč ročně

Daň z nemovitých věcí

Kč ročně

Rezerva na opravy v bytě

%

z nájmu

Provize za správu pronájmu

%

z nájmu

Daň z příjmů

Způsob uplatnění výdajů

Skutečné výdajeVýdaje paušálem 30 %

Vaše ostatní zdanitelné příjmy

Kč ročně

Předvyplněno průměrnou mzdou, takže základní slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně už máte vyčerpanou. Bez dalších příjmů tato sleva obvykle pokryje daň z nájmu jednoho bytu.

Uplatnit odpisy bytu

Podíl, který lze odepisovat

%

z ceny

Zjednodušený odhad, nejde o daňové poradenství. Pro všechny roky používá pravidla roku 2026.

Jak dlouho byt budete vlastnit

Doba vlastnictví

let

Růst ceny

%

Cash flow po zdanění−5 561 Kč měsíčně

Hrubý výnos4,0 %

Co to vynáší

Při nájmu 20 000 Kč vás byt stojí 5 561 Kč měsíčně; nájem na hranici ziskovosti je 26 025 Kč.

Cash flow po zdanění

−5 561 Kčměsíčně

Před zdaněním: −5 561 Kč měsíčně

Hrubý výnos

4,0 %

Čistý výnos

3,4 %

Výnos na vložený kapitál

−3,7 %

Nájem na hranici ziskovosti

26 025 Kč

Krytí dluhové služby

0,75×

Splátka hypotéky

22 393 Kč

Hotovost potřebná předem

1 817 000 Kč

Daň z příjmů: 0 Kč ročně. Za 10 let vyjde způsob „Skutečné výdaje“ na dani o 232 500 Kč levněji než ten druhý.

1:42

Zdroje

1. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1180. ↩

2. Zákon o dani z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb.), § 10 a § 11, ve znění účinném od roku 2024. ↩

3. Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.), § 9, § 16, § 31 a § 35ba; nařízení vlády č. 365/2025 Sb. ↩

4. Česká národní banka, doporučené limity pro investiční hypotéky od 1. dubna 2026, ponechané beze změny 4. června 2026. ↩