Jako cizinec si byt v Česku pronajímáte za stejných podmínek jako kdokoli jiný: se stejnou nájemní smlouvou, stejným stropem kauce a stejnou ochranou podle občanského zákoníku. Rozdíl je v tom, co všechno za vás smlouva musí zvládnout. Pokud potřebujete vízum nebo povolení k pobytu, slouží jako doklad o zajištění ubytování, takže musí být taková, jakou ministerstvo vnitra uzná, a po nastěhování adresu nahlásíte. Tento průvodce prochází papíry v pořadí, v jakém na ně narazíte, a ukáže, kde mezitím hledat.
Co po nově příchozích chtějí pronajímatelé?
Většina pronajímatelů a realitních kanceláří chce vědět dvě věci: kdo jste a že budete platit. Počítejte s tím, že ukážete pas nebo občanský průkaz a něco, co doloží váš příjem, třeba pracovní smlouvu, potvrzení od zaměstnavatele nebo poslední výplatní pásky. Pokud jste přijeli za prací nebo za studiem, často stačí dopis, se kterým jste sem přijeli. Někteří chtějí i doporučení od předchozího pronajímatele.
Pak přijdou na řadu platby. Než dostanete klíče, obvykle zaplatíte nájem a poplatky za první měsíc, kauci a, pokud byt pronajímá realitní kancelář, její provizi. Kauce a případné smluvní pokuty dohromady nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu. Kromě nájmu, poplatků a kauce po vás pronajímatel nesmí chtít žádnou jinou platbu, ať se jmenuje jakkoli.1
Kalkulačka nákladů na nastěhování je pro konkrétní byt sečte a ověří kauci vůči tomuto limitu.
Jaká smlouva poslouží pro vízum nebo povolení k pobytu?
Když žádáte o dlouhodobé vízum nebo povolení k pobytu, budete potřebovat doklad o zajištění ubytování po dobu pobytu. Zákon o pobytu cizinců uznává tři druhy.2
| Doklad | Co to je | Co dalšího je potřeba |
|---|---|---|
| Nájemní smlouva | Vaše smlouva s vlastníkem bytu | Originál nebo ověřená kopie. Podpisy ověřené být nemusí. |
| Podnájemní smlouva | Vaše smlouva s nájemcem, který vám byt přenechává | K ní nájemní smlouva tohoto nájemce s vlastníkem |
| Potvrzení o zajištění ubytování | Písemný souhlas vlastníka nebo nájemce s tím, že tam budete bydlet | Úředně ověřený podpis |
Byt musí být v domě s číslem popisným nebo evidenčním, který je určen k bydlení. Podpis si vlastník nechá ověřit u notáře nebo na kontaktním místě Czech POINT, které má řada pošt a obecních úřadů. Ministerstvo vnitra přijme i potvrzení, které vlastník podepíše před jeho pracovníkem nebo pošle elektronicky s uznávaným elektronickým podpisem.3 Na stránce o potvrzení o zajištění ubytování vyplníte potvrzení vlastníka podle formuláře ministerstva a vytisknete ho k podpisu.
Zastupitelský úřad může chtít vidět i to, že ten, kdo podepsal, smí byt pronajímat, třeba výpis z katastru nemovitostí.4 Pokud bydlíte v podnájmu, hodí se mít i písemný souhlas vlastníka s podnájmem: nájemce ho k podnájmu celého bytu potřebuje.5
Musí být smlouva v češtině?
Úřady jednají česky. Listinu v cizím jazyce je třeba předložit s úředním překladem do češtiny, pokud úřad nesdělí, že ho nepotřebuje.6 Smlouva jen v angličtině vás tak může stát úřední překlad ještě před termínem na úřadě. Pokud si nejste jistí, co úřad přijme, zeptejte se předem.
Smlouva psaná souběžně česky a anglicky vás překladu ušetří a zároveň víte, co podepisujete. Pokud by se obě verze mohly lišit, najděte ustanovení o tom, která má přednost, a když tam není, požádejte o ně.
Kdy hlásit adresu?
Hlášení pobytu je věc oddělená od nájemní smlouvy a povinnost máte vy, ne pronajímatel.
| Kdo | Co | Do kdy |
|---|---|---|
| Cizinec, který není občanem EU, po příjezdu | Ohlásit místo pobytu policii, pokud to za vás neudělal hotel nebo jiný ubytovatel | Do 3 pracovních dnů od příjezdu7 |
| Občan EU, který přijel na déle než 30 dní | Ohlásit místo pobytu policii | Do 30 dnů od příjezdu7 |
| Držitel dlouhodobého víza nebo povolení k dlouhodobému pobytu, po stěhování | Ohlásit novou adresu ministerstvu vnitra, pokud tam budete bydlet déle než 30 dní | Do 30 dnů od změny8 |
| Občan EU s osvědčením o registraci, po stěhování | Ohlásit novou adresu ministerstvu vnitra, pokud tam budete bydlet déle než 180 dní | Do 30 pracovních dnů od změny8 |
Někteří pronajímatelé se bojí, že když vás na byt nechají přihlásit, získáte k němu nějaká práva. Nezískáte: zákon o pobytu cizinců výslovně říká, že z ohlášení místa pobytu žádná práva k domu ani vůči jeho vlastníkovi neplynou.7
Jako občan EU můžete při pobytu delším než tři měsíce požádat ministerstvo také o osvědčení o registraci. Je dobrovolné a i k němu potřebujete doklad o zajištění ubytování.9
Co vám smí účtovat realitní kancelář?
Mnoho bytů se pronajímá přes realitní kanceláře a řada z nich účtuje provizi i nájemci. Realitní kancelář pro vás pracuje na základě smlouvy o realitním zprostředkování a zákon o realitním zprostředkování stanoví, co v ní musí být:
- Musí být písemná a uvádět byt, nájem a provizi nebo způsob jejího určení.10
- V den podpisu vám kancelář musí předat výpis z katastru nemovitostí k bytu, ne starší než tři pracovní dny. Pokud to neudělá, můžete od smlouvy do 14 dnů odstoupit.11
- Musí vás informovat o známých vadách bytu a o tom, jakou provizi si za stejný byt sjednala s pronajímatelem.11
Smlouvu o zprostředkování si přečtěte dřív, než provizi zaplatíte, a schovejte si kopii. Peníze vám kancelář smí vzít do úschovy jen na vaši písemnou žádost a jen na samostatný bankovní účet.12
Co když vám firma nabízí „podnájem“?
Některé firmy si od vlastníků najímají byty jen proto, aby je pronajímaly dál, a nabízejí vám podnájem s menšími právy, než má nájemce. V lednu 2026 ministerstvo spravedlnosti a ministerstvo pro místní rozvoj uvedly, že pokud v takovém bytě bydlíte, je vaše smlouva s firmou svou povahou nájemní smlouvou k bytu se vší ochranou, kterou nájemci dává občanský zákoník, ať je nadepsaná jakkoli.13
Jde o stanovisko ministerstev, ne o nový zákon, a každý případ rozhoduje soud. Pokud po vás smlouva firmy chce, abyste se vzdali práv, která by nájemce měl, nebo se na takové ustanovení firma odvolává, když nesouhlasíte, vyplatí se poradit s advokátem.
Smí vás pronajímatel odmítnout, protože jste cizinec?
Pronajímatel si nájemce vybírá sám a může zvažovat váš příjem i doporučení. Na bydlení nabízené veřejnosti se ale vztahuje antidiskriminační zákon, který zakazuje znevýhodňovat lidi mimo jiné kvůli národnosti nebo etnickému původu.14 Veřejný ochránce práv uvádí, že odmítnout zájemce o inzerovaný byt jen proto, že je cizinec, je diskriminace, a lidem, kteří se s ní setkají, pomáhá.15 Pokud se to stane vám, uschovejte si inzerát i všechny zprávy.
Kde začít hledat
Pokud jste právě přijeli, zařízený byt vás ušetří nákupu všeho najednou. Toto jsou nejnovější zařízené byty k pronájmu v Praze, každý s celkovými měsíčními náklady a verdiktem férové ceny:
Mimo Prahu ukazuje mapa všechny byty, které se dnes pronajímají v Brně:
Místo abyste inzeráty procházeli každý den, uložte si hledání: Bytky vám pošle každou novou shodu a pronajímateli můžete zavolat ještě v den zveřejnění.
Slova z inzerátů a nájemních smluv, od 2+kk po kauci, vysvětluje slovník realitních pojmů.
Můžu si pronajmout byt dřív, než dostanu povolení k pobytu?
Ano. Občanský zákoník po nájemci žádné povolení nechce a nájemní smlouva nebo potvrzení vlastníka je právě to, co k žádosti o povolení doložíte.
Musí pronajímatel souhlasit s tím, že si na byt nahlásím pobyt?
Nahlásit pobyt je vaše povinnost a z ohlášení vám k bytu žádná práva neplynou. Pro vízum nebo povolení potřebujete nájemní smlouvu nebo potvrzení vlastníka a podepsaná nájemní smlouva stačí.
Potřebuji smlouvu přeložit?
Pro úřad potřebuje smlouva v jiném jazyce než v češtině úřední překlad, pokud úřad nesdělí jinak. Dvojjazyčná česko-anglická smlouva vás ho ušetří.
Jak vysokou kauci smí pronajímatel chtít?
Nejvýše trojnásobek měsíčního nájmu, včetně případných smluvních pokut. Na konci nájmu vám ji pronajímatel vrátí i s úroky, po odečtení toho, co dlužíte.
Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?
Nájemní smlouvu uzavíráte s vlastníkem. Podnájemní s nájemcem, který k podnájmu celého bytu potřebuje písemný souhlas vlastníka, a podnájem končí spolu s jeho nájmem.
Zdroje
-
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2251 odst. 2 a § 2254. ↩
-
Zákon o pobytu cizinců (zákon č. 326/1999 Sb.), § 31 odst. 1 písm. d) a odst. 5, pro trvalý pobyt § 71 odst. 2. ↩
-
Ministerstvo vnitra, informace k dokladu o zajištění ubytování, ipc.gov.cz. ↩
-
Ministerstvo zahraničních věcí, „Doklad o zajištění ubytování“, mzv.gov.cz. ↩
-
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2275. ↩
-
Správní řád (zákon č. 500/2004 Sb.), § 16 odst. 2. ↩
-
Zákon o pobytu cizinců (zákon č. 326/1999 Sb.), § 93. ↩ ↩2 ↩3
-
Zákon o pobytu cizinců (zákon č. 326/1999 Sb.), § 98 odst. 1 a 3. ↩ ↩2
-
Zákon o pobytu cizinců (zákon č. 326/1999 Sb.), § 87a. ↩
-
Zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.), § 9 a 10. ↩
-
Zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.), § 11 a 12. ↩ ↩2
-
Zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.), § 4. ↩
-
Ministerstvo spravedlnosti a Ministerstvo pro místní rozvoj, Stanovisko k praxi na nájemním trhu, 14. ledna 2026; občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 555 a § 2235. ↩
-
Antidiskriminační zákon (zákon č. 198/2009 Sb.), § 1 odst. 1 písm. j) a § 2 odst. 3. ↩
-
Zákon o veřejném ochránci práv (zákon č. 349/1999 Sb.), § 21d; veřejný ochránce práv, leták Diskriminace, ochrance.cz. ↩
