Může mi pronajímatel zvýšit nájem o tolik?

Pronajímatel v Česku nemůže zvýšit nájem, kdy se mu zachce. Pokud nájemní smlouva stanoví, jak se nájem zvyšuje, třeba každý rok o inflaci, rozhoduje toto ujednání. Pokud zvyšování vylučuje, změní se nájem jen tehdy, když se oba dohodnete. Pokud o něm mlčí, může pronajímatel písemně navrhnout vyšší nájem, ale až dvanáct měsíců po posledním zvýšení, nejvýše o 20 % za tři roky a nikdy nad nájem obvyklý pro srovnatelné byty v daném místě. Kontrola porovná návrh s těmito podmínkami a určí data dalších kroků.

Jak kontrolu používat

Připravte si nájemní smlouvu a dopis od pronajímatele a vyplňte tři části:

1. Vaše nájemní smlouva. Co říká o zvyšování nájmu (nic, stanoví je, nebo je vylučuje), den, kdy nájem začal, a tehdejší nájem bez poplatků.
2. Dřívější zvýšení. Každé zvýšení od začátku nájmu: den, kdy začalo platit, a nový nájem. Uveďte i ta, se kterými jste souhlasili, protože se počítají také.
3. Návrh. Nový nájem, který pronajímatel navrhuje, bez poplatků, a den, kdy jste návrh obdrželi.

Pod výsledkem vyberte, kde byt je, jeho dispozici a plochu. Kontrola pak porovná navrhovaný nájem s tím, kolik požadují podobné byty v okolí.

Jak číst výsledek

Výsledek začíná nájmem, který platíte teď, a navrhovaným nájmem i rozdílem mezi nimi. Pak následuje verdikt:

• Vaše smlouva zvyšování nájmu stanoví nebo vylučuje. Pravidlo 20 % se nepoužije: rozhoduje ujednání ve smlouvě.
• Příliš brzy. Nájem se naposledy změnil, nebo nájem začal, méně než dvanáct měsíců před návrhem. Kontrola uvede nejbližší den, od kterého se návrh počítá.
• Nad limitem 20 % nebo v rámci limitu 20 %. Kontrola uvede nájem tři roky před návrhem, kam nejvýše může nájem vzrůst a o kolik návrh převyšuje původní nájem.

Pod verdiktem ukazují výpočet dvě čísla: nájem před třemi lety s počtem zvýšení od té doby a nejvyšší nájem podle pravidla 20 %.

„Co bude následovat“ převádí pravidla na data: den, od kterého platí dohodnutý nájem, váš poslední den na souhlas a poslední den, kdy se pronajímatel může obrátit na soud. Poslední den, který připadne na víkend nebo svátek, se posouvá na nejbližší pracovní den.

„Ve srovnání s požadovanými nájmy v okolí“ vezme medián požadovaného nájmu za m² u bytů této dispozice v daném místě, bez poplatků, a vynásobí ho plochou vašeho bytu. Uvede, o kolik je návrh nad touto částkou, nebo pod ní. Je to vodítko, kde by mohl být nájem obvyklý, ne důkaz, který vyžaduje zákon.

Příklad výpočtu

Váš nájem začal 1. března 2022 za 16 000 Kč měsíčně a smlouva o zvyšování nic neříká. Od 1. května 2024 jste souhlasili s nájmem 17 000 Kč. 15. října 2026 vám přijde dopis, v němž pronajímatel navrhuje 19 800 Kč.

• Doba. Nájem se naposledy změnil 1. května 2024, takže se návrh počítá od 1. května 2025. Tento návrh tedy nepřišel příliš brzy.
• Limit. Tři roky před návrhem, 15. října 2023, činil nájem 16 000 Kč. S navýšením o 20 % může dosáhnout nejvýše 19 200 Kč. Návrh požaduje 19 800 Kč, o 23,8 % víc než tehdy: nad limitem o 600 Kč.
• Rozdíl. Oproti 17 000 Kč, které platíte teď, je návrh o 16,5 % vyšší. To je pod 20 %, a proto samotný rozdíl klame: počítá se i zvýšení z roku 2024.

Pronajímatel tedy mohl navrhnout nejvýše 19 200 Kč, a to jen pokud to není víc než nájem obvyklý v okolí. Kdyby to udělal a vy jste souhlasili, platili byste ho od 1. ledna 2027, tedy od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Pokud do 15. prosince 2026 nevyjádříte písemný souhlas, má pronajímatel do 15. března 2027 čas navrhnout, aby nájem určil soud.

Kdyby předchozí zvýšení přišlo místo toho 1. prosince 2025, byl by tento návrh příliš brzy a nepočítal by se: nejbližší den, od kterého by se návrh mohl počítat, by byl 1. prosince 2026.

Nájem obvyklý je to, za kolik se srovnatelné byty skutečně pronajímají, a mění se s trhem. Toto je medián nájmu včetně poplatků u dvoupokojových bytů v Praze, s prostřední polovinou požadovaných nájmů jako pásem:

Pravidla, ze kterých kontrola vychází

Co říká smlouva. Pronajímatel a nájemce si mohou ve smlouvě ujednat, jak se nájem každý rok zvyšuje, například o inflaci. Zvýšení se pak řídí tímto ujednáním.¹ Pravidlo občanského zákoníku platí, jen když smlouva o zvyšování mlčí.

Návrh pronajímatele. Pokud se strany na zvýšení nedohodly, může pronajímatel písemně navrhnout nájem až do výše nájmu obvyklého pro srovnatelné byty v daném místě, pokud zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky nepřesáhne 20 %. K návrhu učiněnému dříve než dvanáct měsíců po posledním zvýšení se nepřihlíží, stejně jako k návrhu, který neuvádí nový nájem nebo nedokládá splnění podmínek.²

Nájem obvyklý. Je to nájem placený za srovnatelné byty v daném místě za srovnatelných podmínek. Pronajímatel ho dokládá znaleckým posudkem nebo nejméně třemi srovnatelnými skutečně placenými nájmy.³ Požadované nájmy, jako ty na Bytky, jsou k němu vodítkem, ne takovým důkazem.

Vaše odpověď. Pokud souhlasíte, platí nový nájem od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Pokud do dvou měsíců nevyjádříte písemný souhlas, může pronajímatel v dalších třech měsících navrhnout, aby nájem určil soud. Pokud lhůta skončí v den pracovního klidu, posouvá se na nejbližší pracovní den. Pozdější návrh neuspěje, pokud vznesete námitku. Soud určí nejvýše nájem obvyklý, a to ode dne podání návrhu.⁴

Úpravy bytu. Po stavebních úpravách, které byt trvale zhodnotí nebo ušetří energii, může pronajímatel navrhnout zvýšení podle zvláštního pravidla, které kontrola nezahrnuje.⁵

Časté chyby

• Počítat 20 % ze současného nájmu. Limit se počítá z nájmu tři roky před návrhem, takže zvýšení, se kterým jste souhlasili loni, z něj část vyčerpá.
• Vynechat zvýšení, se kterým jste souhlasili. Počítá se každé zvýšení za tři roky, ať ho navrhl pronajímatel, nebo jste se na něm dohodli.
• Započítávat poplatky. Pravidlo platí jen pro nájem. Zálohy na služby se mění podle toho, kolik služby stojí, podle vlastních pravidel a jejich roční vyúčtování prověří kontrola vyúčtování služeb.
• Brát mlčení jako souhlas. Pokud neodpovíte, nájem zůstává, jaký je. Dalším krokem pronajímatele je soud, který může určit nejvýše nájem obvyklý.
• Brát telefonát jako návrh. Návrh musí být písemný a uvádět nový nájem. Poznamenejte si den, kdy vám dopis došel: od něj se počítají všechna data.
• Považovat požadované nájmy za nájem obvyklý. Nabízené byty mohou požadovat víc, než nájemci skutečně platí. Použijte je k posouzení, zda je návrh uvěřitelný, ne jako důkaz pro jednu nebo druhou stranu.

Co dál

Přečtěte si, jak funguje česká nájemní smlouva, od kauce po výpověď. Pokud vás zvýšení přivádí na myšlenku stěhování, Konec nájmu spočítá výpovědní dobu a kdy vám má být vrácena kauce, Mzda a nájem ukáže, na co vám mzda stačí, a článek kolik stojí pronájem bytu v Praze rozepíše zbytek nákladů. Všechny pojmy z vaší smlouvy, od nájemného po kauci, najdete ve slovníku realitních pojmů.

Zdroje

1. Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 2248. ↩

2. Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 2249 odst. 1. ↩

3. Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností zjišťování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, § 3. ↩

4. Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 2249 odst. 3, pro poslední den lhůty § 607. ↩

5. Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 2250. ↩