Іпотечний калькулятор: скільки я можу позичити?

Скільки ви можете позичити на житло в Чехії, визначає найнижчий із кількох лімітів. ČNB, центральний банк Чехії, обмежує кредит часткою вартості житла, тож один ліміт визначають ваші заощадження. Банк перевіряє, чи зможете ви сплачувати платежі, тож другий визначає ваш дохід. Для квартири, купленої для здачі в оренду, ČNB додає третій: увесь ваш борг відносно доходу. Калькулятор розраховує кожен ліміт, показує, який із них вас обмежує, і перетворює кредит на ціну житла, яке на нього можна купити.

Як користуватися калькулятором

Калькулятор відповідає на два запитання. Виберіть одне з них угорі, у пункті «Що ви хочете дізнатися?».

1. Що я можу собі дозволити? Цей режим починає з ваших грошей. Вкажіть чистий дохід домогосподарства на місяць, платежі, які вже забирають ваші інші кредити, і заощадження, які ви можете вкласти. Калькулятор покаже найбільший кредит і ціну житла, яке на нього можна купити.
2. Скільки це коштуватиме на місяць? Цей режим починає з житла. Вкажіть ціну й власний внесок, щоб побачити щомісячний платіж, відсотки за весь строк кредиту і скільки ви ще будете винні кожного року.

Потім укажіть, хто купує. «Для чого» перемикає між власним житлом і квартирою для здачі в оренду, а для неї діють суворіші ліміти ČNB. Позначте «Мені менше 36», якщо вам менше 36 років і ви купуєте власне житло. Купуєте разом із кимось старшим? Запитайте в банку, як він враховує вік.

У розділі «Іпотека» встановіть відсоткову ставку й строк кредиту. Початкова ставка — остання середня ставка за новими житловими кредитами за даними ČNB. Замініть її пропозицією свого банку, щойно вона у вас буде. Довший строк кредиту зменшує платіж і збільшує загальну суму відсотків.

Як читати результат

У режимі бюджету результат починається з двох цифр:

• Кредит до — найбільший кредит, округлений униз до тисяч.
• Житло до — ціна житла, яке можна купити за цей кредит, коли решту покривають ваші заощадження після витрат на купівлю.

Під ними в блоці «Скільки дозволяє позичити кожен ліміт» наведено кредит, який дозволяє ваш дохід, кредит, який дозволяють ваші заощадження, а для квартири для здачі в оренду — ще й ліміт боргу ČNB. Ліміт із позначкою «Визначає межу» — найнижчий, а речення під результатом пояснює чому. Цей рядок варто прочитати двічі: він підказує, що збільшило б ваш бюджет. Якщо межу визначає дохід, більші заощадження мало допоможуть, а от погашення автокредиту може допомогти. Якщо межу визначають заощадження, кожна крона, додана до ваших заощаджень, дає банку змогу позичити ще кілька, аж до ліміту за доходом.

У режимі платежу ви побачите щомісячний платіж, суму іпотеки, її частку від ціни (співвідношення кредиту до вартості), відсотки за весь строк кредиту, загальну сплачену суму і гроші, потрібні в перший день. Графік показує, скільки ви ще винні, рік за роком. Таблиця ділить платежі кожного року на відсотки й погашення боргу. Спочатку більша частина кожного платежу — це відсотки.

Унизу калькулятор рахує квартири на продаж на Bytky, запитувана ціна яких не перевищує вашого бюджету, за плануванням, по всій Чехії або у вибраному місці. Кожне число відкриває ці квартири на карті оголошень.

Приклад розрахунку

Домогосподарство щомісяця отримує на руки 60 000 Kč, не має інших кредитів і заощадило 1 500 000 Kč. Житло купують, щоб у ньому жити, зі строком кредиту 30 років. Припустімо, банк пропонує їм 5 % (ваша ставка буде іншою).

• Ліміт за доходом. 45 % від 60 000 Kč — це платіж 27 000 Kč на місяць. За ставки 5 % і строку 30 років такий платіж погашає кредит у 5 029 000 Kč.
• Ліміт за заощадженнями. Після витрат на купівлю — кадастрового збору 2 000 Kč і близько 15 000 Kč на юриста — залишається 1 483 000 Kč. Як 20 % ціни ця сума дає змогу купити житло за 7 415 000 Kč із кредитом 5 932 000 Kč.
• Ліміту боргу немає, бо це власне житло.

Ліміт за доходом нижчий, тож вони можуть позичити 5 029 000 Kč і купити житло до 6 512 000 Kč, позичивши 77 % його ціни.

Тепер перемкніться на «Скільки це коштуватиме на місяць?» і вкажіть ціну 6 500 000 Kč і власний внесок 1 300 000 Kč. Іпотека становить 5 200 000 Kč, рівно ті 80 %, які може позичити банк. Платіж — 27 915 Kč на місяць. За 30 років вони сплатили б 4 849 165 Kč відсотків понад сам кредит. У перший день їм потрібно 1 317 000 Kč: власний внесок і витрати на купівлю. Щоб цей платіж становив 45 % їхнього доходу, банк захоче бачити близько 62 000 Kč на місяць, трохи більше, ніж вони заробляють.

Від цін залежить, на що вистачить бюджету. Ось медіанна запитувана ціна за м² двокімнатних квартир у Празі, а середня половина запитуваних цін — смугою:

Правила, на яких ґрунтуються ліміти

Співвідношення кредиту до вартості. Обов’язковий ліміт ČNB дозволяє банку позичити щонайбільше 80 % вартості житла, під заставу якого видано кредит, або 90 % заявникам до 36 років, які купують власне житло. У червні 2026 року ČNB залишив його без змін.¹ Вартість — це сума, яку визначив оцінювач банку, і вона може виявитися нижчою за ціну.

Квартира для здачі в оренду. З 1 квітня 2026 року ČNB рекомендує, щоб іпотека на квартиру, куплену для здачі в оренду, або на третє чи кожне наступне житло покривала щонайбільше 70 % її вартості, а весь ваш борг не перевищував семикратного чистого доходу за рік.² Це рекомендації, а не обов’язкові ліміти, але банки їх дотримуються.

Платежі відносно доходу. З квітня 2022 року ČNB обмежував усі платежі за кредитами 45 % чистого доходу (50 % для заявників до 36 років), доки не скасував це обмеження 1 липня 2023 року.³ Банки досі перевіряють платоспроможність, кожен по-своєму, часто з власною оцінкою витрат домогосподарства на життя. Калькулятор використовує 45 % як типову межу. Зменште її, якщо хочете мати запас.

Витрати на купівлю. Податок на передачу нерухомості Чехія скасувала у 2020 році. Залишилися кадастровий збір 2 000 Kč за внесення вас до кадастру нерухомості⁴ і юрист, який готує договір і ескроу (адвокатське депонування) ціни. Банки також беруть плату за оцінку, а деякі — і за сам кредит.

Податкова пільга. Відсотки за іпотекою на власне житло зменшують вашу базу оподаткування податком на доходи — до 150 000 Kč відсотків на рік для кредитів з 2021 року.⁵ Іпотечний калькулятор її не враховує. Калькулятор «оренда чи купівля» її враховує.

Типові помилки

• Рахувати дохід брутто. Ліміти розраховують від того, що домогосподарство отримує на руки після податків і страхових внесків.
• Вкласти всі заощадження у власний внесок. Витрати на купівлю, переїзд і перші меблі оплачуються з тих самих заощаджень. Залиште резерв.
• Вважати ціну вартістю. Якщо оцінка виявиться нижчою за ціну, банк позичить свою частку від меншої суми, а різницю доведеться покрити із заощаджень.
• Думати, що ставку зафіксовано на 30 років. Її фіксують на строк фіксації, зазвичай на кілька років. Коли він закінчується, ставку встановлюють знову, і ви можете погасити кредит або перевести його до іншого банку без комісії.
• Розраховувати на ліміт для заявників до 36 років, коли один із пари старший. Банки враховують вік по-своєму. Запитайте, перш ніж планувати кредит на 90 %.
• Зупинятися на максимумі банку. Платіж у 45 % доходу залишає мало простору для дитини, втрати роботи чи вищої ставки після фіксації.

Що робити далі

Порахуйте те саме житло в калькуляторі «оренда чи купівля», щоб побачити, чи вигідніша купівля за оренду за ті роки, які ви там проживете. Наші посібники пояснюють, скільки коштує купівля квартири, як відбувається купівля крок за кроком і як іноземцю отримати іпотеку. Перш ніж робити пропозицію, порівняйте запитувану ціну зі схожими квартирами поблизу за допомогою перевірки ціни.

Джерела

1. ČNB, обов’язкові ліміти для іпотечних кредитів: LTV щонайбільше 80 %, 90 % для заявників до 36 років, які купують власне житло; залишені без змін 4 червня 2026 року. ↩

2. Рекомендація ČNB для інвестиційних іпотек з 1 квітня 2026 року: LTV щонайбільше 70 %, загальний борг щонайбільше в 7 разів більший за чистий річний дохід. ↩

3. ČNB, прес-реліз про скасування ліміту DSTI з 1 липня 2023 року (cnb.cz). ↩

4. Закон про адміністративні збори (закон № 634/2004 Sb.), пункт 120: 2 000 Kč за внесення запису до кадастру нерухомості (ČÚZK). ↩

5. Закон про податки на доходи (закон № 586/1992 Sb.), § 15 ч. 3–4: до 150 000 Kč відсотків на рік для кредитів з 2021 року, 300 000 Kč для старіших. ↩