Купівля квартири в Чехії крок за кроком

Купівля квартири в Чехії займає від кількох тижнів до кількох місяців після того, як ви її знайшли. Власником ви стаєте тоді, коли кадастр нерухомості (katastr nemovitostí) вносить вас до реєстру, а не тоді, коли підписуєте договір чи платите. До того часу ціна чекає на ескроу, тож жодна сторона не може піти з грошима іншої. Ось увесь шлях, крок за кроком.

Скільки це триває?

Купівля квартири, яку ще не збудовано, має більше кроків, розтягнутих на час будівництва: про них розповідає гід із купівлі новобудови на етапі будівництва.

Крок 1: Визначте бюджет

Ваш бюджет — це ціна плюс витрати на купівлю, а також власний внесок, якого банк вимагає понад свій кредит. Скільки коштує купівля квартири описує весь рахунок. Якщо вам потрібна іпотека, поговоріть із банком або брокером, перш ніж шукати всерйоз. Попереднє схвалення покаже вашу стелю і дасть змогу діяти швидко, коли з'явиться потрібна квартира. Як іноземцю вам варто спершу прочитати статтю іпотека в Чехії для іноземця.

Крок 2: Знайдіть квартиру й оцініть її ціну

Кожне оголошення на Bytky отримує справедливу ціну на основі того, скільки просять за схожі квартири поблизу, і оцінку від «Вигідна пропозиція» до «Дорого». Ось найновіші квартири в Празі, які просять менше за свою справедливу ціну:

Для квартири, яку ви знайшли деінде, скористайтеся перевіркою ціни. Введіть адресу, оберіть планування і площу та подивіться, скільки просять за схожі квартири поблизу на продаж і в оренду:

СпробуйтеПеревірка ціни: виберіть місце на карті, а потім опишіть житло.

Відкрити перевірку ціни

Адреса

Знайти

Житло

КвартираБудинок

Планування

Будь-якеСтудія1+kk1+12+kk2+13+kk3+14+kk4+15+kk5+16+

Площа

m²

Стан

Типова площа для цього планування. Змініть її на свою.

Поверх · Необов’язково

0 — це перший поверх, на рівні землі.

Ліфт

Карта. Клацніть, щоб позначити житло; схожі оселі пронумеровано.

Знайдіть адресу або клацніть на карті, щоб позначити житло.

Знайдіть адресу або клацніть на карті, щоб позначити житло.

Стаття Чи справедлива запитувана ціна? пояснює, як читати оцінку і коли пропонувати менше.

Крок 3: Перевірте квартиру та її документи

Перегляд житла (prohlídka) показує вам квартиру. Документи показують, що саме ви купуєте. Попросіть їх, перш ніж бронювати:

• Виписку з кадастру (list vlastnictví). Перевірте, що продавець є власником, і подивіться, що обтяжує квартиру, наприклад іпотека чи виконавче провадження. Стаття Чи можуть іноземці купити нерухомість у Чехії? пояснює, як її читати.
• Форму власності. Квартира в приватній власності (osobní vlastnictví) чи пай у кооперативі (družstevní byt). Для кооперативу попросіть також його статут (stanovy). Що ще перевірити, пояснює гід купівля кооперативної квартири.
• Фінанси будинку. Запитайте управителя будинку або об'єднання власників (SVJ), скільки грошей у фонді ремонту (fond oprav), які роботи заплановано і чи не сплачують власники кредит. Прочитайте протоколи останніх зборів.
• Борги продавця перед будинком. Підтвердження від управителя про те, скільки винен продавець. Борги, яких у ньому немає, до вас не переходять.²
• Енергетичний сертифікат (průkaz energetické náročnosti budovy, PENB). Продавець мусить показати його вам, перш ніж ви щось підпишете, і передати не пізніше підписання договору купівлі-продажу.³

Якщо ви не впевнені щодо стану будинку, візьміть на повторний перегляд людину, яка розуміється на будівлях. Подивіться на вікна, стояки, дах і плями вологи. Вони коштують будинку грошей, а гроші будинку частково ваші.

Крок 4: Забронюйте квартиру

Ріелтор зазвичай попросить вас підписати договір бронювання (rezervační smlouva) і сплатити плату за бронювання. Тоді продавець знімає квартиру з продажу на погоджений строк. Перш ніж підписати, прочитайте, що станеться з платою, якщо вам не дадуть іпотеку, якщо в документах виявиться проблема або якщо продавець відмовиться. Нехай ваш юрист теж це прочитає.

Крок 5: Підпишіть договір купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу (kupní smlouva) має бути письмовим, з підписами обох сторін на одному документі.⁵ У ньому квартиру визначено за даними кадастру, зазначено ціну, як її сплачують через ескроу, коли ви отримаєте ключі і що буде з іпотекою, яку ще має продавець. Ваш юрист складає договір або перевіряє проєкт продавця. Договір може бути двомовним, із чеською поруч із вашою мовою.

Підписи зазвичай офіційно засвідчують у нотаріуса чи в офісі Czech POINT або заявою юриста, що має таку саму силу.⁶ Якщо ви берете іпотеку, ви також підписуєте договір застави (zástavní smlouva), який дозволяє банку зареєструвати іпотеку на квартиру.

Крок 6: Внесіть гроші на ескроу

Ціна йде на ескроу (úschova), а не продавцеві: ваш власний внесок від вас, решта від вашого банку. Є три види ескроу:

Договір ескроу визначає, коли гроші надходять продавцеві. Зазвичай це відбувається, коли кадастр показує вас як власника, без нових записів у частині C. Якщо в записі відмовлять, гроші повернуться до вас. З іпотекою банк сплачує свою частину, коли виконано умови кредитного договору, часто після подання застави до кадастру.

Крок 7: Подайте заяву до кадастру

Заява про внесення запису (návrh na vklad) надходить до кадастрового офісу разом із договором, зазвичай її подає ваш юрист. Кадастровий збір становить 2 000 Kč.⁹ Офіс позначає квартиру як таку, щодо якої реєструється зміна (plomba), і не пізніше наступного дня повідомляє теперішнього власника.¹⁰ Внести вас він може щонайменше через 20 днів після надсилання цього повідомлення.¹ Після запису ви є власником з моменту, коли заява надійшла до офісу.¹¹

ČÚZK, яке веде кадастр, щомісяця публікує середній час від подання заяви до запису, тож перевірте його, перш ніж домовлятися про дату переїзду.¹²

Крок 8: Отримайте ключі

Під час передачі продавець віддає вам ключі, і ви обоє підписуєте акт приймання-передачі (předávací protokol). У ньому зазначено показники лічильників води, електроенергії і газу, ключі, які ви отримали, і всі помічені дефекти. Потім переоформіть договори на енергопостачання на своє ім'я. Якщо згодом ви знайдете прихований дефект, якнайшвидше письмово повідомте продавця. Щодо будівлі закон дає вам щонайбільше п'ять років від набуття.¹³

Крок 9: Після переїзду

• Повідомте управителя будинку, що ви новий власник, назвіть своє ім'я, адресу і скільки людей житиме в квартирі.¹⁴
• Подайте декларацію з податку на нерухомість до 31 січня року, наступного за роком купівлі. Подаєте її один раз, а повторно лише тоді, коли щось змінюється.¹⁵ Податок сплачують до 31 травня щороку, або двома частинами до 31 травня і 30 листопада, якщо він перевищує 5 000 Kč.¹⁶
• Застрахуйте квартиру. Банк, що видав іпотеку, зазвичай цього вимагає.
• Заявіть відсотки за іпотекою у декларації з податку на доходи, якщо квартира — ваше житло.

Джерела

1. Закон про кадастр нерухомості (закон № 256/2013 Sb.), § 18 ч. 1. ↩ ↩²

2. Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 1186. ↩

3. Закон про енергоменеджмент (закон № 406/2000 Sb.), § 7a ч. 2. ↩

4. Закон про посередництво з нерухомістю (закон № 39/2020 Sb.), § 4. ↩

5. Цивільний кодекс Чехії, § 560 і § 561 ч. 2. ↩

6. Закон про кадастр нерухомості, § 7 ч. 2, і Закон про адвокатуру (закон № 85/1996 Sb.), § 25a. ↩

7. Закон про адвокатуру, § 52g. ↩

8. Нотаріальний кодекс (закон № 358/1992 Sb.), § 81. ↩

9. Закон про адміністративні збори (закон № 634/2004 Sb.), пункт 120. ↩

10. Закон про кадастр нерухомості, § 16 ч. 1. ↩

11. Закон про кадастр нерухомості, § 10, і Цивільний кодекс Чехії, § 1105. ↩

12. ČÚZK, щомісячна статистика кадастрових офісів. ↩

13. Цивільний кодекс Чехії, § 2129 ч. 2. ↩

14. Цивільний кодекс Чехії, § 1177. ↩

15. Закон про податок на нерухомість (закон № 338/1992 Sb.), § 13a. ↩

16. Закон про податок на нерухомість, § 15. ↩