Перейти до вмісту

Іпотека в Чехії для іноземця

Чеські банки кредитують іноземців. Чи дасть банк кредит саме вам, залежить більше від вашого дозволу на проживання і доходу, ніж від паспорта, а ліміти на суму однакові для всіх. Ось як це працює і коли варто залучити брокера.

Опубліковано 7 хвилин читання

Зміст

Так, як іноземець ви зазвичай можете отримати іпотеку (hypotéka) в Чехії. Чи дасть вам банк кредит, залежить не так від паспорта, як від вашого дозволу на проживання, доходу і того, де вам його виплачують. Скільки банк може позичити, обмежує ČNB, центральний банк Чехії, і ці обмеження однакові для всіх. Кожен банк встановлює власні правила для іноземних позичальників і рідко їх публікує, тому добрий брокер вартий своїх грошей.

Чи дасть чеський банк кредит іноземцю?

Зазвичай так, але кожен банк вирішує сам, і його правил для іноземних позичальників ви не знайдете в одному місці. Ось на що банки зазвичай дивляться. Сприймайте це як орієнтир, а не правило, і перевіряйте в брокера або в банку:

Ваша ситуаціяЩо зазвичай вимагають банки
Громадянин ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії, який живе в ЧехіїМайже те саме, що й від чеського позичальника
З країни поза ЄС, з постійним проживаннямМайже те саме, що й від чеського позичальника
З країни поза ЄС, з довгостроковим проживаннямДозвіл, до кінця якого ще далеко, а іноді більший власний внесок
Живете за кордоном і не маєте чеського доходуСкладно. Запитайте брокера, які банки взагалі кредитують

Банкам потрібен дохід, який вони можуть перевірити. Найпростіший випадок — договір із чеським роботодавцем після закінчення випробувального терміну (zkušební doba). Якщо ви самозайнята особа (OSVČ), будьте готові показати податкові декларації щонайменше за два останні роки. Дохід, виплачений за кордоном або в іншій валюті, банку оцінити складніше, тож перш ніж подавати заявку, запитайте, як кожен банк його враховує.

Деякі банки просять позичальників з-поза ЄС підписати нотаріальний акт зі згодою на примусове виконання (notářský zápis se svolením k vykonatelnosti). Він дозволяє банку стягнути борг без суду, якщо ви перестанете платити. Запитайте про це заздалегідь, бо це додає до графіка візит до нотаріуса.

Скільки позичить банк?

ČNB встановлює верхні межі для кредитів під заставу житла, і кожен кредитор у Чехії мусить їх дотримуватися:1

  • Співвідношення кредиту до вартості (LTV). Щонайбільше 80 % вартості нерухомості, під заставу якої видано кредит, або 90 %, якщо вам менше 36 років і ви купуєте житло, щоб у ньому жити.
  • Відношення боргу до доходу (DTI) і відношення платежів до доходу (DSTI). ČNB може обмежувати й ці показники, але наразі обидва ліміти вимкнено. Банки все одно перевіряють, чи зможете ви сплачувати платежі, за власними правилами.

Для інвестиційної іпотеки ČNB з 1 квітня 2026 року рекомендує суворіші ліміти: кредит щонайбільше на 70 % вартості і загальний борг щонайбільше в сім разів більший за ваш річний чистий дохід. Інвестиційна іпотека — це кредит на квартиру, куплену для здачі в оренду, або на третє чи подальше житло.2

Вартість визначає банк, а не ціна. Банк надсилає оцінювача (odhadce), і LTV рахують від його експертної оцінки (odhad). Якщо оцінка виявиться нижчою за погоджену ціну, різницю ви також покриваєте з власних коштів. Власний внесок має покрити й витрати на купівлю: кадастровий збір, юриста й ескроу.

Від цін залежить, скільки вам потрібно. Ось медіанна запитувана ціна за м² двокімнатних квартир у Празі, а середня половина запитуваних цін — смугою:

Які документи попросить банк?

У кожного банку свій перелік, але очікуйте більшість із цього:

  • Паспорт, а якщо ви з-поза ЄС, то й дозвіл на проживання або реєстрацію.
  • Підтвердження доходу: довідку про дохід від роботодавця (potvrzení o příjmu), останні розрахункові листки й банківські виписки або податкові декларації, якщо ви самозайнята особа.
  • Дані квартири: договір бронювання або проєкт договору купівлі-продажу і виписку з кадастру (list vlastnictví).
  • Страхування квартири. Банки зазвичай хочуть, щоб поліс було закладено на їхню користь (vinkulace), щоб страхова виплата спершу погасила кредит.

Перед підписанням банк мусить надати вам стандартний підсумок пропозиції, Європейський стандартизований інформаційний лист (ESIS). У ньому зазначено річну процентну ставку витрат (RPSN), яка враховує не лише відсотки, а й збори, тож ви зможете порівнювати пропозиції однаково.3 Запитайте, чи дасть банк договір також англійською. Якщо ні, попросіть людину, якій довіряєте, прочитати чеський текст.

Як працює фіксована ставка?

Чеські іпотеки тривають десятиліттями, але ставку фіксують лише на певний період, фіксацію ставки (fixace), зазвичай на кілька років. Коли він закінчується, банк пропонує нову ставку на наступний період. Нова ставка може бути вищою або нижчою за теперішню.

Закон дає вам справедливу можливість відреагувати:

  • Банк мусить повідомити вам нову ставку щонайменше за три місяці до кінця фіксації.4
  • Протягом трьох місяців після цього повідомлення ви можете погасити кредит повністю чи частково або перевести його до іншого банку без комісії.5
  • Щороку ви можете безкоштовно погасити до 25 % кредиту протягом місяця перед річницею договору.
  • Через два роки ви можете безкоштовно погасити кредит, якщо продаєте квартиру.

Поза цими вікнами банк може вимагати лише відшкодування власних витрат на дострокове погашення, і закон їх обмежує. З короткої фіксації дешевше вийти. Довга довше захищає від зростання ставок. Брокер може показати вам обидва варіанти.

Чи можна відняти відсотки від податку?

Так, якщо квартира — ваше житло. Відсотки, які ви сплачуєте за іпотекою або кредитом із будівельних заощаджень на власне житло, віднімаються від податкової бази. Це щонайбільше 150 000 Kč відсотків на рік на все домогосподарство.6 Якщо ви здаєте квартиру або її частину, пільга діє лише пропорційно до частини, в якій ви живете. У рік купівлі досить, щоб житло належало вам на кінець року.

Якщо ви не є податковим резидентом Чехії, пільгою можна скористатися, лише якщо ви податковий резидент ЄС або ЄЕЗ і щонайменше 90 % ваших доходів надходять із чеських джерел.7 Пільга зменшує податкову базу, а не сам податок, тож заощаджуєте ви вашу податкову ставку, помножену на відсотки.

А як щодо кооперативних квартир і будівельних заощаджень?

Кооперативна квартира (družstevní byt) не є нерухомістю, якою ви володієте за кадастром, тож її не можна закласти банку так, як квартиру в приватній власності. Банки фінансують їх інакше, наприклад кредитом із будівельних заощаджень (úvěr ze stavebního spoření). Закон дозволяє використати його на передачу кооперативного паю.8

Будівельні заощадження (stavební spoření) — чеська програма заощаджень із державним внеском 5 % від заощадженого, щонайбільше з 20 000 Kč на рік.9 Кредит із неї надають щонайменше після двох років заощаджень, хоча будівельна ощадна каса може дати вам проміжний кредит і раніше. Державний внесок отримують громадяни Чехії, громадяни ЄС із чеським посвідченням про проживання і чеським персональним номером (rodné číslo), а також будь-хто інший із постійним проживанням і персональним номером.

Розрахуйте платежі

Хочете спершу дізнатися, скільки вам може позичити банк? Іпотечний калькулятор рахує це з вашого доходу й заощаджень за лімітами ČNB і показує квартири на продаж у межах вашого бюджету.

Калькулятор показує щомісячний платіж за іпотекою і яким він стане після фіксації, якщо ставка зміниться. Він також показує, скільки коштує утримання квартири. Він створений для квартири, яку ви здаєте, але рядки про іпотеку працюють для будь-якої квартири. Почніть із прикладу і змініть його під квартиру, яку розглядаєте.

СпробуйтеКалькулятор дохідності оренди, налаштований на цей приклад. Змініть будь-яку цифру.
Відкрити повний калькулятор
Купівля
Фінансування

Кредит 4 800 000 Kč · Власний внесок 1 200 000 Kč

Така сама після фіксації

Перевищує рекомендовані ČNB 70% для квартири, купленої для здачі в оренду. Банки можуть позичити менше або вимагати більший власний внесок. Для квартири, купленої для здачі в оренду, ČNB рекомендує кредит не більше 70% від вартості, а відношення загального боргу до вашого чистого річного доходу — не більше 7. Це рекомендації банкам: тут вони лише підказка й ніколи не обмежують розрахунок. Ліміт ČNB для іпотеки на власне житло — 80% від вартості (90%, якщо вам менше 36 років).

Орендна плата
Поточні витрати

на місяць

на місяць

від орендної плати

від орендної плати

Податок на доходи

Заповнено середньою зарплатою, тож основну податкову пільгу на платника 30 840 Kč на рік уже використано. Якщо інших доходів немає, ця пільга зазвичай покриває податок з оренди однієї квартири.

від ціни

Спрощена оцінка, не податкова консультація. Для кожного року застосовано правила 2026 року.

Як довго ви володієте квартирою

Грошовий потік після сплати податку−4 935 Kč на місяць

Валова дохідність4,8%

Яку віддачу це дає

За орендної плати 24 000 Kč коштує вам 4 935 Kč на місяць; орендна плата беззбитковості — 29 347 Kč.

Грошовий потік після сплати податку
−4 935 Kčна місяць
До сплати податку: −4 935 Kč на місяць
Валова дохідність
4,8%
Чиста дохідність
4,1%
Дохідність на вкладені гроші
−4,9%
Орендна плата беззбитковості
29 347 Kč
Коефіцієнт покриття боргових платежів
0,81×
Щомісячний платіж за іпотекою
25 592 Kč
Потрібні власні кошти наперед
1 217 000 Kč

Податок на доходи: 0 Kč на рік. За 10 років спосіб «Фактичні витрати» дає на 279 000 Kč менше податку, ніж інший.

Не впевнені, чи купувати взагалі? Калькулятор «оренда чи купівля» порівнює те саме житло у двох варіантах: куплене з іпотекою або орендоване, поки ваш власний внесок інвестовано. Він враховує й податкову пільгу на відсотки.

Чи можна отримати іпотеку в Чехії без постійного проживання?

Часто так. Громадян ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії, які живуть у Чехії, зазвичай розглядають майже так само, як чехів. Позичальникам з-поза ЄС деякі банки дають кредит на підставі довгострокового дозволу на проживання, до кінця якого ще далеко, іноді з більшим власним внеском. Брокер знає, які саме.

Який власний внесок мені потрібен?

Щонайменше 20 % вартості за оцінкою банківського оцінювача, або 10 %, якщо вам менше 36 років і ви купуєте власне житло. Для квартири, купленої для здачі в оренду, ČNB рекомендує щонайменше 30 %. Разові витрати на купівлю — понад це.

Чи можна отримати чеську іпотеку, якщо я заробляю за кордоном?

Це складно. Банкам потрібен дохід, який вони можуть перевірити, найкраще від чеського роботодавця або з чеської податкової декларації. Запитайте брокера, які банки кредитують під дохід із-за кордону і на яких умовах.

Що відбувається, коли закінчується фіксація?

Банк повідомляє вам нову ставку щонайменше за три місяці. Протягом трьох місяців після цього ви можете погасити кредит або перевести його до іншого банку без комісії.

Чи може іноземець відняти відсотки за іпотекою від чеського податку?

Так, якщо квартира — ваше житло і ви податковий резидент Чехії. Нерезидент може скористатися пільгою, лише якщо він податковий резидент ЄС або ЄЕЗ і щонайменше 90 % його доходів надходять із чеських джерел.

Джерела

  1. Чеський національний банк, верхні межі показників LTV, DTI і DSTI, залишені без змін 4 червня 2026 року. ↩

  2. Чеський національний банк, прес-реліз від 27 листопада 2025 року, рекомендовані ліміти для інвестиційних іпотек з 1 квітня 2026 року. ↩

  3. Закон про споживчий кредит (закон № 257/2016 Sb.), § 95 ч. 2 і додаток 4. ↩

  4. Закон про споживчий кредит, § 102 ч. 3. ↩

  5. Закон про споживчий кредит, § 117 ч. 3. ↩

  6. Закон про податки на доходи (закон № 586/1992 Sb.), § 15 ч. 3 і 4. ↩

  7. Закон про податки на доходи, § 15 ч. 8. ↩

  8. Закон про будівельні заощадження (закон № 96/1993 Sb.), § 5 і § 6 ч. 1 п. h. ↩

  9. Закон про будівельні заощадження, § 4 ч. 2 і § 10 ч. 2. ↩

Читайте далі

Схожі статті

Усі статті

Знайте реальну ціну квартири ще до дзвінка.

Безкоштовно для тих, хто шукає житло. Щоб почати, не потрібно нічого встановлювати чи реєструватися.

Відкрити карту оголошеньДодати Bytky в Chrome