Чи може орендодавець настільки підвищити орендну плату?

Чеський орендодавець не може підвищувати орендну плату, коли йому заманеться. Якщо ваш договір оренди визначає, як зростає орендна плата, наприклад щороку на рівень інфляції, вирішує цей пункт. Якщо договір виключає підвищення, орендна плата змінюється лише за згодою вас обох. Якщо договір про це мовчить, орендодавець може письмово запропонувати вищу орендну плату, але лише через дванадцять місяців після останнього підвищення, щонайбільше на 20 % за три роки і ніколи не вище за звичайну орендну плату за порівнянні квартири в цьому місці. Перевірка звіряє пропозицію з цими умовами й показує дати наступних кроків.

Як користуватися перевіркою

Візьміть договір оренди й лист орендодавця, а потім заповніть три частини:

1. Ваш договір оренди. Що він каже про підвищення (нічого, встановлює їх або виключає їх), день початку оренди й тодішня орендна плата без комунальних платежів.
2. Попередні підвищення. Кожне підвищення з початку оренди: день, з якого воно діє, і нова орендна плата. Додайте й ті, на які ви погодилися, бо вони теж враховуються.
3. Пропозиція. Нова орендна плата, яку пропонує орендодавець, без комунальних платежів, і день, коли ви отримали пропозицію.

Під результатом виберіть, де розташована квартира, її планування й площу. Тоді перевірка порівняє запропоновану орендну плату з тим, що просять за схожі квартири поблизу.

Як читати результат

Результат починається з орендної плати, яку ви платите зараз, і запропонованої орендної плати, а також різниці між ними. Далі йде оцінка:

• Ваш договір оренди встановлює підвищення або виключає підвищення. Перевірка на 20 % не застосовується: вирішує пункт договору.
• Занадто рано. Орендна плата востаннє змінилася або оренда почалася менш ніж за дванадцять місяців до пропозиції. Перевірка називає найранішу дату, з якої пропозиція має силу.
• Понад ліміт 20 % або у межах ліміту 20 %. Перевірка називає орендну плату за три роки до пропозиції, максимум, якого може сягнути орендна плата, і наскільки пропозиція перевищує стару орендну плату.

Під оцінкою дві цифри показують розрахунок: орендну плату три роки тому з кількістю підвищень відтоді і максимум за перевіркою на 20 %.

«Що буде далі» перетворює правила на дати: день, з якого діє погоджена орендна плата, ваш останній день, щоб погодитися, і останній день, коли орендодавець може звернутися до суду. Останній день, що припадає на вихідний або державне свято, переноситься на наступний робочий день.

«Порівняння із запитуваною орендною платою поблизу» бере медіану запитуваної орендної плати за м² квартир цього планування в цьому місці, без комунальних платежів, і множить її на площу вашої квартири. Воно показує, наскільки пропозиція вища чи нижча за цю суму. Це орієнтир того, якою може бути звичайна орендна плата, а не доказ, якого вимагає закон.

Приклад розрахунку

Ваша оренда почалася 1 березня 2022 року з орендною платою 16 000 Kč на місяць, і договір нічого не каже про підвищення. З 1 травня 2024 року ви погодилися платити 17 000 Kč. 15 жовтня 2026 року ви отримуєте лист, у якому орендодавець пропонує 19 800 Kč.

• Час. Орендна плата востаннє змінилася 1 травня 2024 року, тож пропозиція має силу з 1 травня 2025 року. Ця пропозиція зроблена не зарано.
• Ліміт. За три роки до пропозиції, 15 жовтня 2023 року, орендна плата становила 16 000 Kč. З надбавкою 20 % вона може сягнути щонайбільше 19 200 Kč. Пропозиція вимагає 19 800 Kč, на 23,8 % більше, ніж тоді: понад ліміт на 600 Kč.
• Різниця. Порівняно з 17 000 Kč, які ви платите зараз, пропозиція більша на 16,5 %. Це менше за 20 %, і саме тому одна лише різниця вводить в оману: підвищення 2024 року теж враховується.

Отже, орендодавець міг би запропонувати щонайбільше 19 200 Kč, і то лише якщо це не більше за звичайну орендну плату поблизу. Якби він так зробив і ви погодилися, ви платили б її з 1 січня 2027 року, третього календарного місяця після того, як отримали пропозицію. Якщо ви не погодитеся письмово до 15 грудня 2026 року, орендодавець має час до 15 березня 2027 року, щоб звернутися до суду з вимогою встановити орендну плату.

Якби попереднє підвищення натомість відбулося 1 грудня 2025 року, ця пропозиція була б зарано й не мала б сили: найраніша дата, з якої пропозиція могла б мати силу, — 1 грудня 2026 року.

Звичайна орендна плата — це те, за скільки порівнянні квартири насправді здають, і вона змінюється разом із ринком. Ось медіанна орендна плата з комунальними платежами за двокімнатні квартири в Празі, а середня половина запитуваної орендної плати — смугою:

Правила, на яких ґрунтується перевірка

Що каже договір оренди. Орендодавець і орендар можуть домовитися в договорі оренди, як щороку зростає орендна плата, наприклад на рівень інфляції. Тоді підвищення відбуваються за цим пунктом.¹ Власна перевірка Цивільного кодексу застосовується, лише коли договір про це мовчить.

Пропозиція орендодавця. Якщо сторони не домовилися про підвищення, орендодавець може письмово запропонувати орендну плату до рівня звичайної орендної плати за порівнянні квартири в цьому місці, якщо підвищення разом із підвищеннями за останні три роки не перевищує 20 %. Пропозицію, зроблену раніше ніж через дванадцять місяців після останнього підвищення, не беруть до уваги, як і ту, у якій не вказано нову орендну плату або не доведено, що умови виконано.²

Звичайна орендна плата. Це орендна плата, яку сплачують за порівнянні квартири в цьому місці на порівнянних умовах. Орендодавець доводить її висновком експерта або щонайменше трьома порівнянними орендними платами, які фактично сплачують.³ Запитувана орендна плата, як-от на Bytky, — орієнтир, а не такий доказ.

Ваша відповідь. Якщо ви погодитеся, нова орендна плата діє з третього календарного місяця після того, як ви отримали пропозицію. Якщо ви не погодилися протягом двох місяців, орендодавець може протягом ще трьох місяців звернутися до суду з вимогою встановити орендну плату. Якщо строк спливає у вихідний чи свято, він переноситься на наступний робочий день. Пізніший позов не буде задоволено, якщо ви заперечите. Суд встановлює щонайбільше звичайну орендну плату, починаючи з дня подання позову.⁴

Роботи у квартирі. Після робіт, які тривало поліпшують квартиру або заощаджують енергію, орендодавець може запропонувати підвищення за окремим правилом, яке перевірка не охоплює.⁵

Типові помилки

• Рахувати 20 % від нинішньої орендної плати. Ліміт рахують від орендної плати за три роки до пропозиції, тож підвищення, на яке ви погодилися торік, використовує його частину.
• Не вказати підвищення, на яке ви погодилися. Враховується кожне підвищення за три роки, чи то його запропонував орендодавець, чи ви обидва про нього домовилися.
• Враховувати комунальні платежі. Перевірка стосується лише орендної плати. Аванси за послуги змінюються разом із вартістю послуг за власними правилами, а перевірка розрахунку за послуги допоможе прочитати їхній щорічний розрахунок.
• Вважати мовчання згодою. Якщо ви не відповідаєте, орендна плата залишається такою, як є. Наступний крок орендодавця — суд, який може встановити не більше за звичайну орендну плату.
• Вважати телефонний дзвінок пропозицією. Пропозиція має бути письмовою й називати нову орендну плату. Запишіть день, коли ви отримали лист: від нього відраховуються всі дати.
• Вважати запитувану орендну плату звичайною. За квартири, які пропонують, можуть просити більше, ніж орендарі насправді платять. Використовуйте її, щоб оцінити, чи правдоподібна пропозиція, а не як доказ на чиюсь користь.

Що робити далі

Прочитайте, як влаштований чеський договір оренди, від застави до розірвання. Якщо через підвищення ви думаєте про переїзд, «Кінець оренди» розрахує строк повідомлення і коли вам мають повернути заставу, «Зарплата та орендна плата» покаже, що дозволяє ваша заробітна плата, а стаття скільки коштує оренда квартири в Празі розповість про решту витрат. Кожне слово з вашого договору, від nájemné до kauce, є в глосарії нерухомості.

Джерела

1. Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 2248. ↩

2. Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 2249 ч. 1. ↩

3. Постанова уряду Чехії № 453/2013 Sb. про визначення порівнянної звичайної орендної плати в місцевості (nařízení vlády), § 3. ↩

4. Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 2249 ч. 3, а для останнього дня строку — § 607. ↩

5. Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 2250. ↩