Cena v inzerátu je úvodní nabídka. Prodávající a pronajímatelé ji stanoví podle toho, kolik doufají získat, co jim řekl makléř nebo co se loni žádalo za vedlejší byt. Abyste poznali, jestli je férová, potřebujete ji s něčím porovnat, a nejlepší srovnání, které máte, je to, co se právě teď žádá za podobné nemovitosti v okolí.
Požadované ceny nejsou prodejní ceny
České inzeráty ukazují požadované ceny. Za kolik se byt nakonec prodá nebo pronajme, se dohoduje soukromě a může to být méně, než se požadovalo. To ale neznamená, že jsou požadované ceny k ničemu: právě s nimi se musíte poměřovat a stanovují je prodávající kolem vás. Byt, za který se žádá mnohem víc než za sousední byty, má buď důvod, třeba terasu nebo novou kuchyň, nebo prostor ke zlevnění.
Co znamená „podobný“
Bytky posuzuje každý byt a dům k pronájmu nebo na prodej podle až 20 podobných nemovitostí v okolí: stejného druhu, s přibližně stejnou plochou, plus mínus čtvrtinu, a nejvýše o pokoj víc nebo méně, včetně inzerátů stažených za posledních 90 dní. Byt 2+kk o ploše 54 m² se porovnává s byty o ploše zhruba 41 až 68 m² s jedním až třemi pokoji.
Cena za m² každé z nich se váží podle toho, jak moc se tomuto bytu podobá: bližší nemovitosti mají větší váhu než vzdálenější a aktivní inzeráty větší než stažené. Vážený medián vynásobený plochou bytu je jeho férová cena. Prostřední polovina těchto nemovitostí dává obvyklé rozpětí. K verdiktu je potřeba alespoň osm podobných nemovitostí. Když jich je méně, Bytky to řekne, místo aby hádalo.
Pět verdiktů
| Verdikt | Co znamená |
|---|---|
| Výhodná nabídka | Žádá se výrazně méně než za podobné nemovitosti v okolí |
| Pod průměrem | Žádá se o něco méně |
| Férová cena | Žádá se zhruba stejně |
| Nad průměrem | Žádá se o něco víc |
| Předražené | Žádá se výrazně víc |
Stránka inzerátu také uvádí, jak si je Bytky verdiktem jisté: vysoká, střední nebo nízká spolehlivost. Nízká spolehlivost neznamená, že je verdikt špatně, jen že je méně s čím porovnávat.
Toto jsou byty na prodej v Praze 8, kterým Bytky dnes dává verdikt „Výhodná nabídka“ nebo „Pod průměrem“. Zužte výběr rychlými filtry a kliknutím na špendlík uvidíte férovou cenu:
Ověřte cenu bytu, který není inzerovaný
Srovnání cen provede totéž pro jakýkoli byt nebo dům v Česku, inzerovaný i neinzerovaný: váš vlastní, ten, který prodává kamarád, nebo ten, který vám makléř nabídl dřív, než se objevil na internetu. Vyberte místo na mapě, dispozici a plochu a uvidíte, co se za podobné nemovitosti v okolí žádá při prodeji i pronájmu. Tady začíná u bytu 2+kk o ploše 54 m² na Vinohradech.
0 je přízemí.
Mapa. Kliknutím umístíte nemovitost; podobné nemovitosti jsou očíslované.
Kliknutím do mapy přesunete špendlík.
Přečtěte si historii ceny
Historie inzerátu ukazuje, jak se jeho prodávající choval. Bytky uloží novou verzi každého inzerátu, kdykoli se změní jeho cena, poplatky nebo stav, a pozná tutéž nemovitost, když se znovu inzeruje nebo když se objeví na jiném webu. Byt, který za dva měsíce dvakrát zlevnil, má prodávajícího, který chce věc uzavřít. Byt, který se objeví v novém inzerátu za stejnou cenu, už nějakou dobu čeká na kupce.
Graf ukazuje medián požadované ceny za m² dvoupokojových bytů v Praze 2 za celou dobu, co ho Bytky sleduje, a prostřední polovinu požadovaných cen jako pás:
A toto jsou byty na prodej v Praze, které za posledních 30 dní zlevnily nejvíc:
Jak s tím, co zjistíte, naložit
- Ptejte se, proč je cena vysoká. Balkon, výtah, nová kuchyň nebo klidný dvůr mohou každý vysvětlit část rozdílu.
- Nabídku stavějte na férové ceně, ne na požadované, a uveďte podobné byty, se kterými jste ji porovnali.
- Zkontrolujte i měsíční náklady. U bytu k pronájmu přičtěte poplatky. U bytu na prodej přičtěte fond oprav a správu domu.
- Nevynechávejte odhad. Banka půjčuje podle čísla svého vlastního odhadce, ne podle požadované ceny.
Je férová cena znalecký odhad?
Ne. Vychází z toho, co se žádá za podobné nemovitosti v okolí, ne z toho, za kolik se prodaly nebo pronajaly. Berte ji jako silné vodítko pro svou nabídku. Pro hypotéku si banka objedná znalecký odhad u odhadce.
Proč inzerát nemá verdikt?
Buď je v okolí inzerováno méně než osm podobných nemovitostí, nebo to není byt ani dům. Pozemky a komerční nemovitosti verdikt nedostanou.
Zahrnuje férový nájem poplatky?
Pokud to jde. Pronájmy se porovnávají podle nájmu a poplatků, když je uvádí inzerát i dost podobných bytů, jinak jen podle samotného nájmu.
Můžu si ověřit byt, který není na prodej?
Ano. Srovnání cen funguje pro jakýkoli byt nebo dům v Česku: vyberte místo, dispozici a plochu.
