Купівля кооперативної квартири в Чехії

Кооперативна квартира (družstevní byt) — це квартира в будинку, яким володіє житловий кооператив (bytové družstvo). Кожен його член має пай у кооперативі (družstevní podíl), а пай дає право орендувати одну з квартир кооперативу.¹ Тож коли ви «купуєте» кооперативну квартиру, продавець передає вам свій пай, і ви стаєте членом кооперативу та орендарем цієї квартири. У кадастрі нерухомості власником будинку записано кооператив, а не вас.² Чимало квартир у чеських оголошеннях продають саме так, і документи, які треба перевірити, тут інші, ніж для квартири в приватній власності. Цей посібник не є юридичною консультацією: попросіть юриста прочитати договір про передачу паю, перш ніж його підписувати.

Чим ви володієте?

Пай — це сукупність прав і обов’язків, які дає членство в кооперативі.¹ У житловому кооперативі головне з них — право на безстрокову оренду вашої квартири. До неї застосовують правила Цивільного кодексу про оренду, а також статут кооперативу (stanovy), якщо статут не суперечить закону.³ Оренда триває стільки, скільки ваше членство: кооператив не може розірвати її повідомленням, як це може орендодавець, але якщо він виключить вас із членів, оренда закінчиться.⁴

Стаття Чи можуть іноземці купити нерухомість у Чехії? пояснює, що таке приватна власність і як читати запис у кадастрі.

Як відбувається передача паю?

Ви з продавцем підписуєте договір про передачу паю (smlouva o převodu družstevního podílu). Закон не вимагає для нього певної форми, бо пай не є нерухомістю,⁷ але укладіть його письмово, з підписами вас обох, і нехай його складе або перевірить юрист. Якщо продавець у шлюбі і пай належить обом із подружжя, підписують обоє.⁸

Щодо кооперативу передача набирає чинності в день, коли кооператив отримає підписаний договір або спільну заяву вас обох про те, що пай передано, якщо договір не визначає пізнішого дня. Відтоді членом і орендарем є ви, а членство продавця припиняється.⁵

Набути пай може лише той, хто може стати членом кооперативу за законом і статутом.⁹ У житловому кооперативі статут не може обмежити чи виключити передачу паю покупцеві, який відповідає його умовам членства.¹⁰ У статутах деяких кооперативів досі згадується згода правління, тож перед підписанням запитайте в кооперативі, як він оформлює передачу.

Немає ні запису в кадастрі, ні кадастрового збору, бо вносити нічого.² Немає й податку на придбання нерухомості: його скасували у 2020 році, та й пай однаково не є нерухомістю.¹¹

Що перевірити, перш ніж платити

Документи покажуть, до чого ви приєднуєтеся. Попросіть їх, перш ніж погоджувати ціну.

• Статут (stanovy). Він визначає умови членства, як розраховують щомісячні платежі, правила суборенди і чи можуть від членів вимагати додаткових внесків. Повний текст статуту, а також фінансову звітність кооперативу ви знайдете у збірці документів (sbírka listin) публічного реєстру на or.justice.cz, за назвою кооперативу.¹²
• Борги продавця перед кооперативом. Борги, які продавець має перед кооперативом за користування квартирою, переходять до вас разом з орендою.¹³ Продавець теж залишається за них відповідальним,¹⁴ але вам навряд чи захочеться їх із нього стягувати. Попросіть у кооперативу письмове підтвердження того, скільки винен продавець, датоване безпосередньо перед підписанням, і нехай у договорі буде сказано, що цей борг сплачує продавець.
• Кредити кооперативу. Кредит, який кооператив узяв на будинок, — це борг кооперативу, а не ваш, але члени погашають його своїми щомісячними платежами відповідно до статуту.¹⁵ Запитайте, яка частина вашого платежу йде на кредит і ще скільки років. Деякі оголошення показують ціну без частки квартири в кредиті кооперативу (anuita), яку бере на себе покупець. Для таких оголошень Bytky не розраховує дохідність оренди, бо сама ціна вводила б в оману.
• Щомісячні платежі. Кооператив може вимагати від членів лише те, що він обґрунтовано витрачає на будинок, як-от ремонти, модернізацію та його кредити, а також плату за послуги.¹⁵ Запитайте суму, що до неї входить, і останній річний розрахунок за послуги. Перевірка розрахунку за послуги розбирає розрахунок пункт за пунктом.
• Додаткові внески. Статут може дозволяти кооперативу вимагати від членів більше: вищий основний членський внесок, щонайбільше втричі більший за чинний і не частіше ніж раз на три роки, або участь у покритті збитку, теж обмежену. Ні те, ні інше не діє, якщо статут цього не передбачає.¹⁶
• Застава й виконавче провадження. Пай можна віддати в заставу.¹⁷ Попросіть продавця і кооператив письмово підтвердити, що пай не перебуває в заставі й на нього не накладено арешт.
• Будинок. Його стан, заплановані роботи і як члени за них голосували. Попросіть протоколи останніх зборів членів.

Здача кооперативної квартири в оренду

Якщо ви, можливо, здаватимете квартиру, спершу прочитайте статут. Частину квартири можна здати в суборенду без дозволу, поки ви в ній живете. Щоб здати в суборенду всю квартиру або її частину, коли ви живете деінде, потрібна письмова згода кооперативу. Вона вважається наданою, якщо кооператив не відповість протягом місяця, хіба що суборенду заборонили домовленістю.¹⁸ Суборенда без згоди — грубе порушення договору оренди, і кооператив може за це виключити вас із членів, а тоді оренда закінчується.¹⁹

Чи може кооперативна квартира стати повністю вашою?

Деякі кооперативи передають свої квартири членам у приватну власність. Вимагати цього ви не маєте права: це рішення кооперативу відповідно до його статуту.²⁰ Старші кооперативи, засновані до 1992 року і збудовані за державної підтримки, можуть, якщо так вирішать, передати квартири членам безоплатно, щойно кожен член погасить свою частку непогашених кредитів кооперативу.²¹

Запитайте, чи члени коли-небудь голосували про це, що каже статут і скільки це коштуватиме вам. Оголошення, яке обіцяє передачу у власність «незабаром», обіцяє те, що може вирішити лише кооператив.

Як за неї заплатити?

Іпотечний кредит (hypoteční úvěr) — це кредит, забезпечений нерухомістю,⁶ а пай нерухомістю не є, тож банк не може взяти квартиру в заставу так, як із квартирою в приватній власності. Утім, кредити на оплату кооперативного паю існують, і закон вважає їх кредитами на житло, з тим самим захистом для вас як позичальника:²²

• Кредит, забезпечений іншим майном, наприклад квартирою, якою володієте ви або ваша родина.
• Кредит із будівельних заощаджень (úvěr ze stavebního spoření), який закон дозволяє використати на передачу кооперативного паю.²³
• Незабезпечений кредит на житло.
• Застава самого паю, яку закон дозволяє,¹⁷ якщо банк на неї погодиться.

Котрий із цих варіантів пропонує банк і на яких умовах, вирішує сам банк. Запитайте, перш ніж погоджувати ціну, а про те, чого банки вимагають від іноземних позичальників, читайте в статті іпотека в Чехії для іноземця.

Ескроу

Сплачуйте ціну на ескроу, а не безпосередньо продавцеві. Нотаріус, юрист чи банк зберігає гроші й передає їх продавцеві лише тоді, коли станеться те, що визначено в договорі ескроу.²⁴ Ескроу в юриста потребує письмового договору й окремого рахунку.²⁵ Для паю розумна умова — письмове підтвердження кооперативу, що він отримав договір про передачу паю і що тепер ви його член та орендар квартири.

Чи можуть іноземці її купити?

Так. Закон не ставить жодних умов щодо громадянства для членства в кооперативі: важать лише умови закону і статуту кооперативу.⁹ Старі обмеження для іноземців на купівлю чеської нерухомості скасували у 2011 році.²⁶ Умови, на яких банк дає кредит, — окреме питання, про нього йдеться в посібнику з іпотеки.

Кооперативні квартири на продаж

Ось найновіші кооперативні квартири на продаж у Празі:

На карті показано їх усі. Відкрийте будь-яку, щоб побачити її справедливу ціну порівняно зі схожими квартирами поблизу.

Можна також переглянути усі кооперативні квартири на продаж і порівняти їх із квартирами на продаж у приватній власності. Слова з оголошень, від družstevní byt до osobní vlastnictví, пояснено в глосарії нерухомості.

Джерела

1. Закон про господарські товариства і кооперативи (закон № 90/2012 Sb.), § 595 ч. 1, § 729 ч. 1 і § 733 ч. 2. ↩ ↩²

2. Закон про кадастр нерухомості (закон № 256/2013 Sb.), § 3 ч. 1 і § 11 ч. 1. ↩ ↩² ↩³

3. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 741 ч. 1 і § 742 п. a. ↩

4. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 734 ч. 2 і 3. ↩

5. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 601 ч. 2 і § 610 п. d. ↩ ↩²

6. Закон про облігації (закон № 190/2004 Sb.), § 28 ч. 3. ↩ ↩²

7. Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 498 ч. 2 і § 559. ↩

8. Цивільний кодекс Чехії, § 714 ч. 1, і Закон про господарські товариства і кооперативи, § 739 ч. 1. ↩

9. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 599. ↩ ↩²

10. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 735 ч. 1 і § 736 ч. 1. ↩

11. Закон № 386/2020 Sb., стаття I пункт 1, чинний з 26 вересня 2020 року. ↩

12. Закон про публічні реєстри (закон № 304/2013 Sb.), § 66 пп. a і c. ↩

13. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 736 ч. 2. ↩

14. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 601 ч. 1 і § 736 ч. 3. ↩

15. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 744 ч. 1. ↩ ↩²

16. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 566 ч. 1 і 4, § 587 і § 588 ч. 1. ↩

17. Цивільний кодекс Чехії, § 1320 ч. 1. ↩ ↩²

18. Цивільний кодекс Чехії, § 2274 і § 2275. ↩

19. Цивільний кодекс Чехії, § 2276, і Закон про господарські товариства і кооперативи, § 734 ч. 1 п. a і ч. 3. ↩

20. Закон про господарські товариства і кооперативи, § 751 ч. 1 і 3. ↩

21. Закон № 311/2013 Sb. про передачу кооперативних квартир, § 1 п. a і § 9 ч. 1. ↩

22. Закон про споживчий кредит (закон № 257/2016 Sb.), § 2 ч. 2 п. b. ↩

23. Закон про будівельні заощадження (закон № 96/1993 Sb.), § 6 ч. 1 п. h. ↩

24. Нотаріальний кодекс (закон № 358/1992 Sb.), § 81 ч. 1 п. c і ч. 2. ↩

25. Закон про адвокатуру (закон № 85/1996 Sb.), § 52e ч. 1 і § 52g. ↩

26. Закон № 206/2011 Sb., яким змінено Закон про валютне регулювання (закон № 219/1995 Sb.) і скасовано його § 17, чинний з 19 липня 2011 року. ↩