Так. Купити квартиру, будинок чи ділянку під забудову в Чехії може будь-хто, незалежно від громадянства і від того, де він живе. Останні обмеження для покупців з-поза ЄС скасували у 2011 році. Ви купуєте на тих самих умовах, що й чеський покупець: той самий договір, той самий кадастр і ті самі податки. Ваш паспорт змінює здебільшого іпотеку та кілька документів.
Чи є обмеження для іноземців на купівлю нерухомості?
Ні. До 2011 року Закон про валютне регулювання обмежував, яку нерухомість люди з-поза ЄС могли купувати на власне ім'я, якщо не мали постійного проживання в Чехії. Поправка вилучила цей розділ із закону з 19 липня 2011 року.1 Покупці з ЄС мали свободу купівлі ще раніше.
Відтоді для купівлі не потрібні ні дозвіл, ні проживання в Чехії, ні чеська компанія. Продавець, ріелтор і кадастр ставляться до вас так само, як до будь-якого іншого покупця. Якщо у вас немає чеського персонального номера (rodné číslo), кадастр вносить вас із датою народження, громадянством і адресою за кордоном.2
Купувати на власне ім'я чи через компанію?
Більшість людей, які купують житло для себе, купують його на власне ім'я. Компанію обирають деякі інвестори, і вона змінює податки та документообіг. Порадьтеся з податковим консультантом, перш ніж засновувати компанію заради однієї квартири.
| На власне ім'я | Через чеську компанію | |
|---|---|---|
| Хто володіє квартирою | Ви, записані в кадастрі | Компанія |
| Податок з орендної плати | Податок на доходи фізичних осіб | Податок на прибуток підприємств, 21 %4 |
| Продаж згодом | Без податку після двох років проживання або десяти років володіння | Оподатковується як дохід компанії |
| Документи | Власна податкова декларація, якщо ви здаєте квартиру | Бухгалтерія і податкова декларація компанії щороку |
Чим саме ви володітимете?
Більшість квартир у чеських містах продаються в одній із двох форм, і в оголошенні зазначено, в якій саме:
| Форма | Чеською | Чим ви володієте | Купівля з іпотекою |
|---|---|---|---|
| Приватна власність | osobní vlastnictví (OV) | Квартирою як одиницею (jednotka) разом із часткою у спільних частинах будинку, записаною в кадастрі на ваше ім'я5 | Квартира є заставою для банку |
| Кооперативна | družstevní vlastnictví (DV) | Паєм у житловому кооперативі, який володіє будинком і здає вам квартиру в оренду | Пай не є нерухомістю в кадастрі, тож запитайте в банку, як він кредитуватиме |
Квартира в приватній власності — це самостійна нерухомість. Ви можете її продати, здати в оренду чи залишити спадкоємцям, а кадастр показує вас як її власника.
Ось квартири на продаж у Празі, які просять найменше порівняно зі схожими квартирами поблизу:
Що таке SVJ і чому це важливо?
Купуючи квартиру в приватній власності, ви приєднуєтеся до інших власників будинку. У будинку щонайменше з п'ятьма одиницями, з яких принаймні чотири належать різним людям, власники утворюють об'єднання власників одиниць (společenství vlastníků jednotek, SVJ).7 SVJ опікується будинком. Воно встановлює внески до фонду ремонту (fond oprav), наймає управителя і голосує за ремонти. Ви стаєте членом, щойно стаєте власником, а члени відповідають за борги об'єднання пропорційно до своїх часток.
Несплачені внески продавця на утримання будинку можуть перейти до вас разом із квартирою, якщо ви могли про них дізнатися. Продавець показує, скільки він винен, підтвердженням від управителя будинку. Якщо боргу в цьому підтвердженні немає, вважається, що ви не могли про нього знати.8 Тож попросіть це підтвердження до підписання, разом із протоколами останніх зборів і планом ремонтів.
Як перевірити, кому належить квартира?
Кадастр нерухомості (katastr nemovitostí) публічний, і переглядати його може будь-хто.9 Знайдіть будинок або квартиру в безкоштовному сервісі ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí за адресою або номером. Виписка про право власності (list vlastnictví, LV) складається з частин:
| Частина | Що в ній |
|---|---|
| A | Власники |
| B | Нерухомість: одиниця та її частка в будинку і землі |
| C | Обтяження: іпотека (zástavní právo), сервітут (věcné břemeno), виконавче провадження (exekuce) |
| D | Примітки, зокрема про зміну, яка зараз реєструється |
| E | Документи, на підставі яких власник набув нерухомість |
Перевірте, що продавець у частині A — це та сама особа, яка підписує ваш договір, а частина C порожня або буде очищена під час продажу. Продавець з іпотекою зазвичай погашає її з вашої ціни, і договір описує, як саме. Якщо запис показує, що реєструється зміна (plomba, позначка P), з'ясуйте, що це, перш ніж іти далі.
Що потрібно покупцеві з-за кордону?
- Паспорт або ID-картка громадянина ЄС. Саме за цим документом вас ідентифікують у договорі і в кадастрі.
- Юрист (advokát), який працює вашою мовою, для договору, ескроу та подання заяви до кадастру. Договір може бути двомовним, з обома мовами поруч.
- Переклади. Кадастр працює чеською. Документ іншою мовою потребує офіційно засвідченого перекладу чеською.10 У нотаріуса акт мовою, якої ви не знаєте, мають вам перекласти.11
- Засвідчені підписи. Підписи на договорі купівлі-продажу зазвичай офіційно засвідчують (úředně ověřený podpis). Інакше кадастр попросить вас довести їхню справжність протягом 30 днів.12
- Довіреність, якщо ви не можете бути присутні. Підпис на ній також має бути офіційно засвідчений.13 Якщо ви підписуєте її за кордоном, запитайте юриста, яке засвідчення йому потрібне.
Які податки сплачує власник-іноземець?
Ті самі, що й чеський власник.
- Податку на придбання немає. Податок на придбання нерухомості скасували у 2020 році.14 Ви сплачуєте кадастровий збір і власні витрати, описані в статті скільки коштує купівля квартири.
- Податок на нерухомість щороку. Декларацію подають до 31 січня року, наступного за роком купівлі.15
- Податок з орендної плати. Дохід від оренди чеської квартири оподатковується в Чехії, навіть якщо ви живете за кордоном.16 Ваша країна теж може його оподатковувати, а як саме, визначає договір про уникнення подвійного оподаткування. Порадьтеся з податковими консультантами в обох країнах.
- Податок з продажу. Продаж не обкладається чеським податком на доходи, якщо квартира була вашим житлом щонайменше два роки безпосередньо перед продажем або якщо ви володіли нею понад десять років.17 В інших випадках порадьтеся з податковим консультантом.
Купувати чи орендувати?
Якщо ви не впевнені, як довго залишитеся, купівля — серйозний крок. Калькулятор «оренда чи купівля» порівнює те саме житло у двох варіантах: куплене з іпотекою або орендоване, поки гроші, які ви внесли б як власний внесок, інвестовано. Він враховує чеські витрати на купівлю, витрати власника і податкову пільгу на відсотки за іпотекою та показує, з якого року купівля стає вигіднішою, якщо це взагалі стається.
Ось ринок Праги з першого погляду, за всіма оголошеннями, які Bytky відстежує сьогодні:
Чи може громадянин країни поза ЄС купити квартиру в Чехії?
Так. З липня 2011 року для покупців з-поза ЄС немає жодних обмежень. Ви купуєте на власне ім'я, на тих самих умовах, що й чеський покупець.
Чи потрібно жити в Чехії, щоб купити там нерухомість?
Ні. Купити можна й з-за кордону, з юристом, а якщо ви не можете приїхати, то з довіреністю із засвідченим підписом. Без чеського дозволу на проживання і чеського доходу отримати іпотеку складніше.
Чи дає купівля нерухомості дозвіл на проживання в Чехії?
Ні. Дозволу на проживання за купівлю житла немає. Інвестиційний дозвіл призначений для інвестицій у бізнес, що створюють робочі місця.
Чи можу я як іноземець отримати іпотеку?
Часто так, але банки дивляться на ваш дозвіл на проживання і ваш дохід. Перш ніж почати, прочитайте статтю іпотека в Чехії для іноземця і поговоріть з іпотечним брокером.
Чим квартира в приватній власності відрізняється від кооперативної?
У приватній власності ви володієте самою квартирою, записаною в кадастрі на ваше ім'я. З кооперативною квартирою ви володієте паєм у кооперативі, якому належить будинок, а він здає вам квартиру в оренду.
Джерела
-
Закон № 206/2011 Sb., яким змінено Закон про валютне регулювання (закон № 219/1995 Sb.) і скасовано його § 17, чинний з 19 липня 2011 року. ↩
-
Закон про кадастр нерухомості (закон № 256/2013 Sb.), § 14 ч. 1 п. b. ↩
-
Міністерство внутрішніх справ Чехії, довгостроковий дозвіл на проживання з метою інвестування. ↩
-
Закон про податки на доходи (закон № 586/1992 Sb.), § 21 ч. 1. ↩
-
Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 1158 і § 1159. ↩
-
Закон про господарські товариства і кооперативи (закон № 90/2012 Sb.), § 736 і § 601. ↩
-
Цивільний кодекс Чехії, § 1194 і § 1198. ↩
-
Цивільний кодекс Чехії, § 1186. ↩
-
Закон про кадастр нерухомості, § 52. ↩
-
Адміністративний процесуальний кодекс (закон № 500/2004 Sb.), § 16. ↩
-
Нотаріальний кодекс (закон № 358/1992 Sb.), § 69. ↩
-
Закон про кадастр нерухомості, § 7 ч. 2. ↩
-
Закон про кадастр нерухомості, § 15 ч. 1 п. b. ↩
-
Закон № 386/2020 Sb., яким скасовано податок на придбання нерухомого майна. ↩
-
Закон про податок на нерухомість (закон № 338/1992 Sb.), § 13a. ↩
-
Закон про податки на доходи, § 22 ч. 1 п. e. ↩
-
Закон про податки на доходи, § 4 ч. 1 пп. a і b. ↩
