Купівля новобудови на етапі будівництва в Чехії

Купити квартиру на етапі будівництва означає купити її в забудовника до того, як будинок завершено, а часто ще до початку будівництва. Ви обираєте квартиру за планами, підписуєте договори, які обіцяють її вам, і сплачуєте частину ціни, поки будинок зводять. Проте юридично квартири ще не існує. Одиницею, якою можна володіти, вона стає лише тоді, коли будинок отримає дозвіл на експлуатацію, а квартиру внесуть до кадастру нерухомості (katastr nemovitostí). До того часу все, що у вас є, — це договір із забудовником. Саме тому договори і те, де чекають ваші гроші, важать більше, ніж за звичайної купівлі.

Чим відрізняється купівля на етапі будівництва?

Якщо квартира вже існує, ви її перевіряєте, підписуєте один договір купівлі-продажу і того самого дня вносите ціну на ескроу. На етапі будівництва та сама купівля розтягується на весь час, поки зводять будинок:

Покроковий посібник з купівлі квартири описує те, що спільне для кожної купівлі: документи, ескроу і кадастр. Цей посібник — про те, що відрізняється, коли квартиру ще не збудовано.

Крок 1: Резервація

Забудовник знімає квартиру зі свого прайс-листа для вас, зазвичай на кілька тижнів, поки ви вирішуєте питання з грошима й читаєте попередній договір. Закон не має окремих правил для договору бронювання: це договір, зміст якого сторони визначають самі.¹ Тож прочитайте, що в ньому сказано про плату:

• Чи зараховують плату в рахунок ціни?
• Чи повернуть її вам, якщо банк не дасть кредиту або якщо ви із забудовником не домовитеся про попередній договір?
• Що забудовник винен вам, якщо продасть квартиру комусь іншому або так і не надішле вам договору?

Останнє питання важливе через правило для договорів зі споживачами. Умова, яка дозволяє підприємцю залишити собі сплачене вами, якщо ви не підпишете договір, тоді як ви не отримали б справедливої компенсації, якби договір не підписав підприємець, завжди є несправедливою.² Несправедливу умову не беруть до уваги, хіба що ви самі вирішите на неї послатися.³

Крок 2: Попередній договір купівлі-продажу

Попередній договір купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí kupní) — найважливіший із цих договорів. У ньому забудовник зобов’язується продати вам квартиру, а ви — купити її, коли вона існуватиме. Закон вимагає лише, щоб зміст майбутнього договору було погоджено хоча б у загальних рисах і щоб сам договір підписали, коли одна сторона вимагає цього від іншої: у строк, про який сторони домовилися, а інакше протягом року.⁴ Отримавши таку вимогу, інша сторона мусить підписати договір без зайвої затримки.⁵ Якщо вона відмовляється, умови договору може визначити суд.⁶ Якщо ніхто вчасно не висуне такої вимоги, обов’язок підписати договір просто припиняється.⁷

Тож усі подробиці мають бути в самому попередньому договорі. Перш ніж підписати, нехай юрист прочитає його вашою мовою. У ньому має бути сказано:

• Квартира. Її номер, поверх, план і площа, а також як вимірюють площу. І що буде з ціною, якщо готова квартира вийде більшою чи меншою.
• Що до неї належить. Підвал чи комора, місце для паркування, сад чи тераса, і чи кожне з них є частиною квартири, чи окремою одиницею з власною ціною.
• Стандарт оздоблення (standard provedení): підлога, плитка, двері, вікна, кухня, якщо вона є, і опалення. Готова квартира мусить відповідати описові в договорі або зразку чи моделі, на які він посилається.⁸
• Ціна і все, що може її змінити, зокрема ПДВ.
• Графік платежів. Скільки і коли треба сплатити, після якого етапу будівництва і на який рахунок.
• Строки. Коли будинок має бути завершено, коли забудовник запросить вас підписати договір купівлі-продажу, і кінцева дата, після якої ви можете відмовитися від договору й отримати гроші назад.
• Штрафи для обох сторін. Скільки забудовник платить вам за кожен день затримки і скільки платите ви, якщо затримуєтеся ви.
• Зміни на замовлення клієнта (klientské změny). Чи можна змінити планування або оздоблення, до якого часу і за яку ціну.

Як захищено ваші гроші?

Доки кадастр не внесе вас як власника, квартира вам не належить.¹¹ Якщо ви платите забудовникові напряму і він збанкрутує до того часу, ви — один із тих, кому він винен гроші. Тому захист здебільшого залежить від того, куди йдуть ваші платежі:

Ескроу в юриста має ще одну страховку. Гарантійний фонд Чеської адвокатської палати виплачує кошти тим, хто постраждав від злочину, який юрист скоїв з ескроу, до 5 000 000 Kč, якщо ці гроші — ціна житла.¹⁴

Графік платежів, за яким більшу частину ціни треба сплатити ще до того, як будинок збудовано, наражає на ризик найбільше грошей. Запитайте, чи можуть ці платежі зачекати до договору купівлі-продажу або до того часу лежати на ескроу.

Як ПДВ впливає на ціну?

Забудовник продає нову квартиру з ПДВ (DPH). Перший продаж готової квартири оподатковується до кінця 23-го місяця після місяця, у якому її завершили. Пізніший продаж зазвичай звільнено від ПДВ.¹⁵ Квартира, куплена в приватного власника, ПДВ не обкладається.

Ставка залежить від розміру квартири. Одиниця, яка є лише житлом площею до 120 м², з будь-якими приміщеннями, що використовуються разом із ним, обкладається зниженою ставкою 12 %. Більше житло обкладається основною ставкою 21 %.¹⁶ Якщо паркомісце чи комору продають як окрему одиницю, запитайте, яка ставка на неї діє. Перевірте, чи сказано в договорі, включають ціни ПДВ чи ні, і що буде, якщо ставка зміниться до того, як ви заплатите.

Що відбувається, коли будинок завершено?

Будівлю, для якої був потрібен дозвіл на будівництво, можна використовувати лише після того, як будівельний орган видасть рішення про дозвіл на її експлуатацію (kolaudační rozhodnutí).¹⁷

Щоб продати квартири, забудовник ділить будинок на одиниці в заяві власника (prohlášení vlastníka). Квартира стає одиницею, тобто тим, чим можна володіти, коли цю заяву внесено до кадастру.¹⁸ Це може статися ще до дозволу на експлуатацію: закон дозволяє одиниці виникнути, щойно будинок обнесено зовнішніми стінами й накрито дахом, а квартиру відгороджено її власними стінами.¹⁹

Коли будинок отримає дозвіл на експлуатацію, забудовник запрошує вас підписати договір купівлі-продажу, як передбачає попередній договір. Відтак купівля відбувається так само, як будь-яка інша:

• Договір купівлі-продажу має бути письмовим.²⁰
• Решта ціни йде на ескроу: і ваші власні гроші, і іпотека.
• Заява про внесення запису надходить до кадастрового офісу. Внести вас він може щонайменше через 20 днів після того, як повідомить теперішнього власника,²¹ а запис діє з моменту, коли заява надійшла.²²

Передача квартири і недоліки

Під час передачі ви оглядаєте квартиру й підписуєте акт приймання-передачі (předávací protokol). Не поспішайте і, якщо можете, візьміть із собою людину, яка розуміється на будівлях. Перевірте всі вікна, двері, крани, розетки й плитку, а також звірте площу з договором. Запишіть до акта кожен недолік, хоч би який дрібний, зі строком, до якого забудовник має його усунути. Від моменту передачі ризик пошкодження квартири несете ви.²³

Ваші права, якщо квартира має недолік, випливають із Цивільного кодексу, і договір не може позбавити їх споживача:²⁴

• Квартира має недолік, якщо в неї немає властивостей та оздоблення, які описує договір.²⁵
• Якщо недолік є істотним порушенням договору, ви можете вимагати усунення недоліку чи справедливої знижки або відмовитися від договору. Якщо порушення не істотне, ви можете вимагати усунення недоліку або знижки.²⁶
• Повідомте забудовника про недолік без зайвої затримки після того, як ви могли його виявити.²⁷ Щодо прихованого недоліку будівлі у вас є щонайбільше п’ять років від набуття квартири.²⁸
• Якщо недолік проявився протягом двох років після передачі, вважається, що він був уже під час передачі, хіба що це виключає сам характер недоліку.²⁹

Багато забудовників понад ці права дають ще й гарантію якості (záruka za jakost), наприклад на будівлю чи обладнання. Її строк і те, що вона покриває, визначає сама гарантія.³⁰

Чи можна взяти іпотеку на квартиру, яку ще не збудовано?

Банки кредитують під житло, яке можуть оцінити й узяти в заставу, а доки квартира не стала одиницею в кадастрі й не належить вам, вам нічого віддати в заставу. Тому платежі за попереднім договором зазвичай ідуть із ваших власних заощаджень, а іпотека (hypotéka) покриває решту ціни, коли квартира вже існує. Деякі банки кредитують і раніше, під інше забезпечення. Перш ніж підписати попередній договір, запитайте свій банк або брокера і переконайтеся, що графік платежів у договорі узгоджується з графіком банку.

Ліміти ČNB діють так само, як для будь-якого житла: кредит щонайбільше на 80 % вартості, або 90 %, якщо вам менше 36 років і ви купуєте власне житло.³¹ Вартість визначає оцінювач банку, коли квартиру вже завершено, тож вона може відрізнятися від ціни, про яку ви домовилися роки тому. Довге будівництво означає також, що ставка, яку вам назвали на початку, може не збігтися зі ставкою, за якою ви підпишете договір. Посібник з іпотеки пояснює ліміти й фіксовану ставку, а іпотечний калькулятор рахує, скільки вам може позичити банк.

Що буде, якщо будівництво затримається?

Новобудови часто запізнюються: затримуються і дозволи, і будівельники, і матеріали. Що буде в такому разі, визначає попередній договір, тож перш ніж підписати, перевірте, що в ньому є:

• дата завершення будинку і штраф за кожен день затримки з боку забудовника;
• кінцева дата, після якої ви можете відмовитися від договору й отримати назад усі платежі разом із будь-яким штрафом, що вам належить;
• жодної умови, яка дозволяє забудовникові переносити строки в односторонньому порядку.⁹

Якщо від цієї дати залежить ваша іпотечна пропозиція, договір оренди чи переїзд, закладіть запас часу на затримку.

Новобудови на продаж

На скільки більше чи менше просять за квадратний метр у новобудові? Ось сьогоднішня різниця в Празі та Брні між новобудовами на продаж і квартирами, в оголошеннях яких указано будь-який інший стан:

Ось найновіші квартири на продаж у Празі в новобудовах, проєктах чи будинках, які ще будуються:

Карта показує їх усі. Наблизьте житловий комплекс, щоб побачити його квартири поруч, і відкрийте будь-яку, щоб побачити її справедливу ціну.

Можна також переглянути усі новобудови на продаж або лише новобудови в приватній власності з класом енергоефективності B чи кращим. Слова з оголошень, від novostavba до úschova, пояснено в глосарії нерухомості.

Джерела

1. Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 1746 ч. 2. ↩

2. Цивільний кодекс Чехії, § 1814 ч. 1 п. c). ↩

3. Цивільний кодекс Чехії, § 1815. ↩

4. Цивільний кодекс Чехії, § 1785. ↩

5. Цивільний кодекс Чехії, § 1786. ↩

6. Цивільний кодекс Чехії, § 1787 ч. 1. ↩

7. Цивільний кодекс Чехії, § 1788 ч. 1. ↩

8. Цивільний кодекс Чехії, § 2095 і § 2096. ↩

9. Цивільний кодекс Чехії, § 1814 ч. 1 п. a), d), g) і h). ↩ ↩²

10. Цивільний кодекс Чехії, § 2051. ↩

11. Цивільний кодекс Чехії, § 1105. ↩

12. Закон про адвокатуру (закон № 85/1996 Sb.), § 52e ч. 1, і Нотаріальний кодекс (закон № 358/1992 Sb.), § 87 і § 88 ч. 1. ↩

13. Цивільний кодекс Чехії, § 2029. ↩

14. Закон про адвокатуру, § 29a ч. 2. ↩

15. Закон про податок на додану вартість (закон № 235/2004 Sb.), § 56 ч. 1 і 2. ↩

16. Закон про податок на додану вартість, § 47 ч. 1, § 48a ч. 5 і § 49 ч. 3 п. d). ↩

17. Будівельний закон (закон № 283/2021 Sb.), § 230 ч. 1. ↩

18. Цивільний кодекс Чехії, § 1164 ч. 1. ↩

19. Цивільний кодекс Чехії, § 1163. ↩

20. Цивільний кодекс Чехії, § 560 і § 2128 ч. 1. ↩

21. Закон про кадастр нерухомості (закон № 256/2013 Sb.), § 18 ч. 1. ↩

22. Закон про кадастр нерухомості, § 10, і Цивільний кодекс Чехії, § 1105. ↩

23. Цивільний кодекс Чехії, § 2121 ч. 1. ↩

24. Цивільний кодекс Чехії, § 1814 ч. 1 п. a). ↩

25. Цивільний кодекс Чехії, § 2099 ч. 1. ↩

26. Цивільний кодекс Чехії, § 2106 ч. 1 і § 2107 ч. 1. ↩

27. Цивільний кодекс Чехії, § 2112 ч. 1. ↩

28. Цивільний кодекс Чехії, § 2129 ч. 2. ↩

29. Цивільний кодекс Чехії, § 2129 ч. 3. ↩

30. Цивільний кодекс Чехії, § 2113 ч. 1. ↩

31. Чеський національний банк, верхні межі показників LTV, DTI і DSTI, залишені без змін 4 червня 2026 року. ↩