Квартира, куплена для здачі в оренду, окупається за рахунок орендної плати. Дохідність оренди показує, наскільки добре працюють ваші гроші: річна орендна плата як частка ціни. Це найшвидший спосіб порівняти квартиру в Ostrava з квартирою в Praha 8 і перша цифра, яку має знати кожен орендодавець. Цей посібник пояснює валову й чисту дохідність, показує, де дохідність зараз найвища, і розбирає, що власник платить з орендної плати.
Валова дохідність в одному рядку
Валова дохідність — це річна орендна плата, поділена на ціну й помножена на 100. Візьмімо для прикладу квартиру із запитуваною ціною 6 000 000 Kč, яку можна здати за 20 000 Kč на місяць: 20 000 × 12 — це 240 000 Kč на рік, а 240 000 ÷ 6 000 000 — це 4 %.
Валову дохідність легко порівнювати, бо для неї потрібні лише дві цифри, і кожне оголошення їх показує. Але вона не враховує нічого з того, що платить власник, тож сприймайте її як перший фільтр, а не як відповідь. Bytky розраховує її для кожної громади й кожного району за медіанною запитуваною орендною платою та медіанною запитуваною ціною квартир того самого розміру, тож двокімнатну квартиру порівнюють із двокімнатними.
Де дохідність зараз найвища
Таблиця впорядковує чеські громади за валовою дохідністю двокімнатної квартири за сьогоднішніми оголошеннями. Кожен заголовок стовпця відкриває повний рейтинг, відсортований за цим стовпцем, з усіма міськими частинами Праги й мікрорайонами великих міст.
Висока дохідність зазвичай іде разом із низькою ціною, а низька ціна має свої причини: менше робочих місць, старіші будинки чи повільніший ринок, коли ви захочете продати. Там, де ціни високі, дохідність, як правило, нижча, частково тому, що покупці очікують подальшого зростання цін. Порівнюйте дохідність і всередині міста, і між містами та дивіться, скільки часу квартири там залишаються на ринку.
Ось двокімнатні квартири на продаж в Ostrava з найвищою валовою дохідністю, кожна розрахована за власною ціною та орендною платою, яку просять за схожі квартири поблизу:
Від валової до чистої: що платить власник
Не вся орендна плата ваша. Комунальні платежі за послуги будинку сплачує орендар, але ось що власник платить з орендної плати:
| Витрата | Зазвичай | Хто встановлює |
|---|---|---|
| Фонд ремонту (fond oprav) | 10–50 Kč за м² на місяць, у середині діапазону 15–20 Kč | Власники квартир у будинку, голосуванням1 |
| Управління будинком (správa domu) | 150–300 Kč за квартиру на місяць | Управитель будинку |
| Страхування квартири | Близько 2 000 Kč на рік | Ваш страховик |
| Податок на нерухомість | За площею й громадою, див. нижче | Закон і громада |
| Місяці простою | Близько одного на рік між орендарями | Ринок |
Багато орендодавців також відкладають 5–10 % орендної плати як резерв на ремонт у квартирі, а агентство, яке керує квартирою замість вас, зазвичай бере 8–12 % орендної плати.
Податок на нерухомість для квартири розраховують так: площа × 1,22 × 3,50 Kč × коефіцієнт за розміром громади (від 1,0 у селі до 3,5 у місті з населенням понад 50 000 і 4,5 у Празі) × місцевий коефіцієнт, якщо громада його встановила.2 Для квартири площею 60 м² у Празі це 60 × 1,22 × 3,50 × 4,5, тобто близько 1 153 Kč на рік до застосування місцевого коефіцієнта.
Чиста дохідність — це те, що залишається від річної орендної плати після цих витрат, поділене на суму, яку ви заплатили за квартиру, разом із витратами на купівлю.
Податок з орендної плати
Дохід від оренди оподатковується за ставкою 15 %, а частина всієї вашої бази оподаткування, що перевищує 36-кратний розмір середньої заробітної плати (1 762 812 Kč у 2026 році), — за ставкою 23 %.3 Щороку ви вибираєте, як враховувати витрати:
- Витрати у фіксованому розмірі: 30 % орендної плати, до 600 000 Kč на рік, без жодних чеків.
- Фактичні витрати: витрати, які ви можете підтвердити, плюс амортизація квартири. Квартира належить до 5-ї амортизаційної групи: її списують за 30 років, 1,4 % ціни в перший рік і 3,4 % у кожен наступний. Землю під нею амортизувати не можна.
Збиток від оренди за фактичних витрат можна відраховувати протягом наступних п’яти років. Якщо орендна плата — ваш єдиний дохід, податок зменшує основна податкова пільга на платника в розмірі 30 840 Kč на рік. Здача власної квартири в оренду не є підприємницькою діяльністю, тож соціальне й медичне страхування з орендної плати не сплачують.
Фінансування: що дозволяє ČNB
Більшість орендодавців купують квартири з іпотекою. ČNB, центральний банк Чехії, обмежує іпотеку 80 % вартості нерухомості, або 90 % для покупців до 36 років, які купують власне житло. Для квартири, купленої для здачі в оренду, а також для третьої й кожної наступної квартири він з 1 квітня 2026 року рекомендує кредит щонайбільше на 70 % вартості, а загальний борг — не більше семикратного чистого річного доходу.4 Середня ставка за новими житловими кредитами в серпні 2026 року становила 4,94 %, за даними ČNB. Пропозиція вашого банку буде іншою.
Іпотека — палиця з двома кінцями. Вона дає змогу купити, вклавши менше власних грошей, але відсотки за нею сплачуються з орендної плати, а коли закінчується фіксація ставки (найчастіше через п’ять років), ставку погоджують заново.
Порахуйте цифри для однієї квартири
Калькулятор розраховує грошовий потік, податок і дохідність для однієї квартири, рік за роком. Тут він починає з прикладу квартири вище. Змініть ціну, площу й орендну плату на дані квартири, яку ви розглядаєте.
Грошовий потік після сплати податку−5 561 Kč на місяць
Валова дохідність4,0%
Яку віддачу це дає
За орендної плати 20 000 Kč коштує вам 5 561 Kč на місяць; орендна плата беззбитковості — 26 025 Kč.
- Грошовий потік після сплати податку
- −5 561 Kčна місяць
- До сплати податку: −5 561 Kč на місяць
- Валова дохідність
- 4,0%
- Чиста дохідність
- 3,4%
- Дохідність на вкладені гроші
- −3,7%
- Орендна плата беззбитковості
- 26 025 Kč
- Коефіцієнт покриття боргових платежів
- 0,75×
- Щомісячний платіж за іпотекою
- 22 393 Kč
- Потрібні власні кошти наперед
- 1 817 000 Kč
Податок на доходи: 0 Kč на рік. За 10 років спосіб «Фактичні витрати» дає на 232 500 Kč менше податку, ніж інший.
Яка дохідність оренди в Чехії вважається хорошою?
Єдиної відповіді немає. Усе залежить від міста, розміру квартири й того, на який ризик ви готові піти. Порівняйте валову дохідність квартири з медіаною для її міста й розміру в рейтингу Bytky, а потім розрахуйте її чисту дохідність.
Чи валова дохідність — це те саме, що прибуток?
Ні. Валова дохідність не враховує фонд ремонту, управління будинком, страхування, податок на нерухомість, місяці простою, податок на доходи та іпотеку. Чиста дохідність і грошовий потік у калькуляторі їх враховують.
Чи сплачую я соціальне й медичне страхування з орендної плати?
Ні. Здача власної квартири в оренду не є підприємницькою діяльністю, тож з орендної плати сплачують лише податок на доходи.
Скільки я можу позичити на квартиру для здачі в оренду?
ČNB рекомендує банкам позичати щонайбільше 70 % вартості квартири, купленої для здачі в оренду, і стежити, щоб ваш загальний борг не перевищував семикратного чистого річного доходу. У цих межах рішення ухвалює ваш банк.
Джерела
-
Цивільний кодекс Чехії (закон № 89/2012 Sb.), § 1180. ↩
-
Закон про податок на нерухомість (закон № 338/1992 Sb.), § 10 і § 11, у редакції, чинній з 2024 року. ↩
-
Закон про податок на доходи (закон № 586/1992 Sb.), § 9, § 16, § 31 і § 35ba; постанова уряду № 365/2025 Sb. ↩
-
Чеський національний банк, рекомендовані ліміти для інвестиційних іпотек з 1 квітня 2026 року, залишені без змін 4 червня 2026 року. ↩
