Koupě družstevního bytu v Česku

Družstevní byt je byt v domě, který vlastní bytové družstvo. Každý člen družstva má družstevní podíl a s podílem je spojené právo na nájem jednoho z družstevních bytů.¹ Když tedy družstevní byt „kupujete“, prodávající na vás převede svůj podíl a vy se stanete členem družstva a zároveň nájemcem toho bytu. V katastru nemovitostí je jako vlastník domu zapsané družstvo, ne vy.² Takto se prodává mnoho bytů v českých inzerátech a prověřuje se u nich něco jiného než u bytu v osobním vlastnictví. Tento průvodce nenahrazuje právní radu: smlouvu o převodu si před podpisem nechte přečíst advokátem.

Co vlastně vlastníte?

Družstevní podíl je souhrn práv a povinností, které vám dává členství v družstvu.¹ V bytovém družstvu je hlavním z nich nájem vašeho bytu, a to na dobu neurčitou. Řídí se pravidly občanského zákoníku o nájmu a vedle nich stanovami družstva, pokud nejsou v rozporu se zákonem.³ Nájem trvá, dokud trvá vaše členství: družstvo vám nemůže dát výpověď tak jako pronajímatel, ale pokud vás z družstva vyloučí, nájem skončí.⁴

Osobní vlastnictví a to, jak číst katastr nemovitostí, vysvětluje článek Mohou cizinci koupit nemovitost v Česku?

Jak probíhá převod?

Vy a prodávající podepíšete smlouvu o převodu družstevního podílu. Zákon pro ni žádnou formu nepředepisuje, protože podíl není nemovitost,⁷ přesto ji uzavřete písemně, s podpisy vás obou, a nechte ji sepsat nebo zkontrolovat advokátem. Pokud je prodávající v manželství a podíl patří oběma manželům, podepisují smlouvu oba.⁸

Vůči družstvu je převod účinný dnem, kdy družstvo obdrží podepsanou smlouvu nebo vaše společné prohlášení, že byl podíl převeden, pokud smlouva neurčí pozdější den. Od té chvíle jste členem a nájemcem vy a členství prodávajícího zaniká.⁵

Podíl může nabýt jen ten, kdo se podle zákona a stanov může stát členem.⁹ V bytovém družstvu nemohou stanovy převod na kupujícího, který splňuje podmínky členství, omezit ani vyloučit.¹⁰ Stanovy některých družstev přesto dodnes zmiňují souhlas představenstva, a proto se v družstvu před podpisem zeptejte, jak převody vyřizuje.

Do katastru se nic nezapisuje a poplatek za vklad neplatíte, protože není co zapsat.² Neplatíte ani daň z nabytí nemovitých věcí: v roce 2020 byla zrušena a podíl ostatně nemovitostí není.¹¹

Co si ověřit, než zaplatíte

Z dokumentů poznáte, do čeho vstupujete. Vyžádejte si je dřív, než se dohodnete na ceně.

• Stanovy. Určují podmínky členství, jak se počítají měsíční platby, pravidla podnájmu a to, zda po členech může družstvo chtít další peníze. Jejich úplné znění i účetní závěrky družstva najdete ve sbírce listin veřejného rejstříku na or.justice.cz, pod názvem družstva.¹²
• Dluhy prodávajícího vůči družstvu. Dluhy, které má prodávající vůči družstvu za užívání bytu, na vás přecházejí spolu s nájmem.¹³ Prodávající za ně sice ručí dál,¹⁴ ale vymáhat je po něm byste nechtěli. Požádejte družstvo o písemné potvrzení, kolik prodávající dluží, s datem těsně před podpisem, a ve smlouvě si sjednejte, že dluh uhradí prodávající.
• Úvěry družstva. Úvěr, který si družstvo vzalo na dům, je dluhem družstva, ne vaším, ale členové ho podle stanov splácejí ve svých měsíčních platbách.¹⁵ Zeptejte se, kolik z vaší platby jde na úvěr a jak dlouho ještě. Některé inzeráty uvádějí cenu bez anuity, tedy bez části úvěru družstva připadající na byt, kterou kupující přebírá. U takových inzerátů Bytky výnos z pronájmu neodhaduje, protože samotná cena by byla zavádějící.
• Měsíční platby. Družstvo smí po členech chtít jen náklady, které na dům účelně vynakládá, třeba na opravy, modernizace a splátky úvěrů, a k tomu platby za služby.¹⁵ Zeptejte se, kolik platby činí, co zahrnují, a vyžádejte si poslední roční vyúčtování služeb. Kontrola vyúčtování služeb projde vyúčtování položku po položce.
• Doplatky. Stanovy mohou družstvu dovolit, aby po členech chtělo víc: zvýšení základního členského vkladu, nejvýše na trojnásobek dosavadního a nejvýše jednou za tři roky, nebo úhradu části ztráty (uhrazovací povinnost), rovněž s horní hranicí. Bez opory ve stanovách nelze ani jedno.¹⁶
• Zástava a exekuce. Podíl lze zastavit.¹⁷ Nechte si od prodávajícího i od družstva písemně potvrdit, že podíl není zastavený ani postižený exekucí.
• Dům. Jeho stav, plánované práce a to, jak o nich členové hlasovali. Vyžádejte si zápisy z posledních členských schůzí.

Pronájem družstevního bytu

Pokud byste byt chtěli pronajímat, přečtěte si nejdřív stanovy. Pokud v bytě sami bydlíte, můžete část z něj dát do podnájmu, aniž byste se museli ptát. Na podnájem celého bytu, nebo jeho části v době, kdy bydlíte jinde, potřebujete písemný souhlas družstva. Ten se považuje za udělený, pokud družstvo neodpoví do měsíce, ledaže byl podnájem ujednáním zakázán.¹⁸ Podnájem bez souhlasu je hrubým porušením povinností nájemce a družstvo vás za něj může vyloučit, čímž nájem skončí.¹⁹

Lze družstevní byt převést do osobního vlastnictví?

Některá družstva převádějí byty svým členům do osobního vlastnictví. Nárok na to nemáte: je to rozhodnutí družstva podle jeho stanov.²⁰ Starší družstva, která vznikla před rokem 1992 a stavěla se státní pomocí, mohou svým členům byty převést bezúplatně, pokud se tak rozhodnou, a to jakmile člen splatí svou část dosud nesplacených úvěrů družstva.²¹

Zeptejte se, zda o tom členové někdy hlasovali, co říkají stanovy a kolik by vás převod stál. Inzerát, který slibuje převod do osobního vlastnictví „brzy“, slibuje něco, o čem může rozhodnout jen družstvo.

Jak koupi zaplatit?

Hypoteční úvěr je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti⁶ a podíl nemovitostí není, takže si banka byt nemůže vzít do zástavy tak, jako by to udělala u bytu v osobním vlastnictví. Úvěry na koupi družstevního podílu ale existují a zákon je řadí mezi úvěry na bydlení, se stejnou ochranou pro vás jako dlužníka:²²

• Úvěr zajištěný jinou nemovitostí, třeba bytem, který vlastníte vy nebo vaše rodina.
• Úvěr ze stavebního spoření, kterým zákon výslovně dovoluje financovat převod družstevního podílu.²³
• Nezajištěný úvěr na bydlení.
• Zástava samotného podílu, kterou zákon připouští,¹⁷ pokud ji banka přijme.

Které z těchto možností banka nabízí a za jakých podmínek, je na ní. Zeptejte se dřív, než se dohodnete na ceně, a co banky chtějí po zahraničních dlužnících, najdete v článku hypotéka v Česku pro cizince.

Úschova

Cenu zaplaťte do úschovy, ne přímo prodávajícímu. Notář, advokát nebo banka peníze drží a prodávajícímu je vyplatí, až nastane to, co určuje smlouva o úschově.²⁴ Advokátní úschova vyžaduje písemnou smlouvu a samostatný účet.²⁵ U podílu je rozumnou podmínkou výplaty písemné potvrzení družstva, že smlouvu o převodu obdrželo a že jeho členem a nájemcem bytu jste teď vy.

Může družstevní byt koupit cizinec?

Ano. Zákon pro členství v družstvu žádnou podmínku státního občanství nestanoví: rozhodují jen podmínky v zákoně a ve stanovách družstva.⁹ Dřívější omezení pro cizince při koupi nemovitostí v Česku padla v roce 2011.²⁶ Za jakých podmínek vám banka půjčí, je samostatná otázka, kterou řeší článek o hypotéce.

Družstevní byty na prodej

Toto jsou nejnovější družstevní byty na prodej v Praze:

Mapa ukazuje všechny. Otevřete kterýkoli z nich a uvidíte jeho férovou cenu v porovnání s podobnými byty v okolí.

Můžete si také prohlédnout všechny družstevní byty na prodej a porovnat je s byty na prodej v osobním vlastnictví. Slova z inzerátů, od družstevního bytu po osobní vlastnictví, vysvětluje slovník realitních pojmů.

Zdroje

1. Zákon o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb.), § 595 odst. 1, § 729 odst. 1 a § 733 odst. 2. ↩ ↩²

2. Katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb.), § 3 odst. 1 a § 11 odst. 1. ↩ ↩² ↩³

3. Zákon o obchodních korporacích, § 741 odst. 1 a § 742 písm. a). ↩

4. Zákon o obchodních korporacích, § 734 odst. 2 a 3. ↩

5. Zákon o obchodních korporacích, § 601 odst. 2 a § 610 písm. d). ↩ ↩²

6. Zákon o dluhopisech (zákon č. 190/2004 Sb.), § 28 odst. 3. ↩ ↩²

7. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 498 odst. 2 a § 559. ↩

8. Občanský zákoník, § 714 odst. 1, a zákon o obchodních korporacích, § 739 odst. 1. ↩

9. Zákon o obchodních korporacích, § 599. ↩ ↩²

10. Zákon o obchodních korporacích, § 735 odst. 1 a § 736 odst. 1. ↩

11. Zákon č. 386/2020 Sb., čl. I bod 1, účinný od 26. září 2020. ↩

12. Zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (zákon č. 304/2013 Sb.), § 66 písm. a) a c). ↩

13. Zákon o obchodních korporacích, § 736 odst. 2. ↩

14. Zákon o obchodních korporacích, § 601 odst. 1 a § 736 odst. 3. ↩

15. Zákon o obchodních korporacích, § 744 odst. 1. ↩ ↩²

16. Zákon o obchodních korporacích, § 566 odst. 1 a 4, § 587 a § 588 odst. 1. ↩

17. Občanský zákoník, § 1320 odst. 1. ↩ ↩²

18. Občanský zákoník, § 2274 a § 2275. ↩

19. Občanský zákoník, § 2276, a zákon o obchodních korporacích, § 734 odst. 1 písm. a) a odst. 3. ↩

20. Zákon o obchodních korporacích, § 751 odst. 1 a 3. ↩

21. Zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev, § 1 písm. a) a § 9 odst. 1. ↩

22. Zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.), § 2 odst. 2 písm. b). ↩

23. Zákon o stavebním spoření (zákon č. 96/1993 Sb.), § 6 odst. 1 písm. h). ↩

24. Notářský řád (zákon č. 358/1992 Sb.), § 81 odst. 1 písm. c) a odst. 2. ↩

25. Zákon o advokacii (zákon č. 85/1996 Sb.), § 52e odst. 1 a § 52g. ↩

26. Zákon č. 206/2011 Sb., kterým se mění devizový zákon (zákon č. 219/1995 Sb.) a ruší jeho § 17, účinný od 19. července 2011. ↩