Koupě novostavby před dokončením v Česku

Koupit byt ve výstavbě znamená koupit ho od developera dřív, než je dům dokončený, často ještě dřív, než se začne stavět. Byt si vyberete z plánů, podepíšete smlouvy, které vám ho slibují, a část ceny zaplatíte během stavby. Právně ale byt ještě neexistuje. Jednotkou, kterou můžete vlastnit, se stane až tehdy, když dům projde kolaudací a byt se zapíše do katastru nemovitostí. Do té doby máte v ruce smlouvu s developerem. Proto na smlouvách a na tom, kde čekají vaše peníze, záleží víc než u běžné koupě.

Čím se koupě bytu ve výstavbě liší?

Byt, který už stojí, prověříte, podepíšete jednu kupní smlouvu a týž den zaplatíte kupní cenu do úschovy. U bytu ve výstavbě se stejná koupě rozloží na celou dobu, kdy se dům staví:

Průvodce koupí bytu krok za krokem popisuje to, co mají všechny koupě společné: dokumenty, úschovu a katastr. Tento článek se věnuje tomu, co je jinak, když byt ještě není postavený.

Krok 1: Rezervace

Developer pro vás byt stáhne z ceníku, obvykle na několik týdnů, zatímco si zajistíte peníze a přečtete si smlouvu o smlouvě budoucí. Zákon pro rezervační smlouvu žádná zvláštní pravidla nemá: je to smlouva, jejíž obsah si obě strany určí samy.¹ Proto si přečtěte, co říká o poplatku:

• Započítá se poplatek do kupní ceny?
• Dostanete ho zpět, když vám banka nepůjčí nebo když se s developerem na smlouvě o smlouvě budoucí nedohodnete?
• Co vám dluží developer, když byt prodá někomu jinému nebo vám smlouvu nikdy nepošle?

Na poslední otázce záleží kvůli pravidlu pro smlouvy se spotřebiteli. Vždy zneužívající je ujednání, které podnikateli dovoluje ponechat si, co jste zaplatili, když smlouvu nepodepíšete, zatímco vy byste nedostali žádnou přiměřenou náhradu, kdyby ji nepodepsal podnikatel.² K zneužívajícímu ujednání se nepřihlíží, ledaže se ho sami dovoláte.³

Krok 2: Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Nejdůležitější je smlouva o smlouvě budoucí kupní. Developer se v ní zavazuje, že vám byt prodá, a vy se zavazujete, že ho koupíte, až bude existovat. Zákon požaduje jen to, aby v ní byl obsah kupní smlouvy ujednán alespoň obecným způsobem a aby se kupní smlouva uzavřela, když k tomu jedna strana vyzve druhou: ve lhůtě, na které se strany dohodly, jinak do jednoho roku.⁴ Vyzvaná strana pak musí smlouvu uzavřít bez zbytečného odkladu.⁵ Pokud to odmítne, může obsah smlouvy určit soud.⁶ Pokud nikdo druhou stranu včas nevyzve, povinnost smlouvu uzavřít prostě zanikne.⁷

Podrobnosti proto musí být přímo ve smlouvě o smlouvě budoucí. Než ji podepíšete, nechte si ji přečíst advokátem, a to ve svém jazyce. Smlouva by měla uvádět:

• Byt. Jeho číslo, podlaží, půdorys a podlahovou plochu a způsob, jakým se plocha měří. Také co se stane s cenou, když hotový byt vyjde větší nebo menší.
• Co k bytu patří. Sklep nebo komoru, parkovací stání, zahradu nebo terasu a jestli je každá z těchto věcí součástí bytu, nebo samostatnou jednotkou s vlastní cenou.
• Standard provedení: podlahy, obklady a dlažby, dveře, okna, kuchyň, pokud k bytu patří, a vytápění. Hotový byt musí odpovídat tomu, co popisuje smlouva, nebo vzorku či předloze, na které smlouva odkazuje.⁸
• Cenu a všechno, co ji může změnit, včetně DPH.
• Platební kalendář. Kolik, kdy a po dokončení jaké fáze stavby máte zaplatit a na který účet.
• Termíny. Kdy má být dům dokončený, kdy vás developer vyzve k podpisu kupní smlouvy a nejzazší termín, po kterém můžete od smlouvy odstoupit a dostat peníze zpět.
• Smluvní pokuty pro obě strany. Kolik vám developer zaplatí za každý den prodlení a kolik zaplatíte vy, když budete v prodlení vy.
• Klientské změny. Jestli můžete změnit dispozici nebo provedení, do kdy a za jakou cenu.

Jak jsou chráněné vaše peníze?

Dokud vás katastr nezapíše jako vlastníka, byt vám nepatří.¹¹ Pokud platíte přímo developerovi a ten do té doby zkrachuje, jste jedním z jeho věřitelů. Většina ochrany proto závisí na tom, kam vaše platby jdou:

Advokátní úschova má ještě jednu pojistku. Garanční fond České advokátní komory vyplácí lidem poškozeným trestným činem advokáta v souvislosti s úschovou až 5 000 000 Kč, pokud jde o kupní cenu nemovitosti k bydlení.¹⁴

Platební kalendář, který chce většinu ceny dřív, než dům stojí, vystavuje riziku nejvíc peněz. Zeptejte se, jestli splátky mohou počkat na kupní smlouvu, nebo do té doby jít do úschovy.

Jak cenu ovlivní DPH?

Developer prodává nový byt s DPH. První prodej dokončeného bytu podléhá DPH do konce 23. měsíce po měsíci, ve kterém byl byt dokončen. Pozdější prodej je obvykle od daně osvobozený.¹⁵ Při koupi bytu od soukromého majitele se DPH neplatí.

Sazba závisí na velikosti bytu. Jednotka, která obsahuje jen byt s podlahovou plochou do 120 m², případně s místnostmi, které se užívají spolu s ním, se daní sníženou sazbou 12 %. Větší byty se daní základní sazbou 21 %.¹⁶ Pokud se parkovací stání nebo komora prodává jako samostatná jednotka, zeptejte se, jakou sazbou se daní. Ověřte si, že ceny ve smlouvě uvádějí, jestli jsou včetně DPH, a co se stane, když se sazba změní dřív, než zaplatíte.

Co se stane, když je dům hotový?

Stavbu, která vyžadovala povolení, lze užívat až poté, co ji stavební úřad povolí k užívání kolaudačním rozhodnutím.¹⁷

Aby mohl byty prodat, rozdělí developer dům na jednotky v prohlášení vlastníka. Byt se stane jednotkou, tedy něčím, co můžete vlastnit, až se prohlášení zapíše do katastru nemovitostí.¹⁸ To se může stát ještě před kolaudací: zákon dovoluje, aby jednotka vznikla, jakmile je budova uzavřená obvodovými stěnami a střechou a byt vlastními stěnami.¹⁹

Po kolaudaci vás developer vyzve k podpisu kupní smlouvy, jak stanoví smlouva o smlouvě budoucí. Odtud koupě probíhá jako každá jiná:

• Kupní smlouva musí mít písemnou formu.²⁰
• Zbytek ceny jde do úschovy, vaše vlastní zdroje i peníze z hypotéky.
• Návrh na vklad jde na katastrální úřad. Ten vás smí zapsat nejdříve 20 dní poté, co o návrhu informoval současného vlastníka,²¹ a zápis platí od okamžiku, kdy návrh na úřad došel.²²

Předání a vady

Při předání byt prohlédnete a podepíšete předávací protokol. Nespěchejte, a pokud to jde, vezměte s sebou někoho, kdo se ve stavbách vyzná. Zkontrolujte všechna okna, dveře, baterie, zásuvky i dlaždice a podlahovou plochu porovnejte se smlouvou. Do protokolu zapište každou vadu, i tu nejmenší, s termínem, do kdy ji má developer odstranit. Od předání nesete nebezpečí škody na bytě vy.²³

Vaše práva z vadného plnění vycházejí z občanského zákoníku a smlouva je spotřebiteli nemůže vzít:²⁴

• Byt je vadný, pokud nemá vlastnosti a provedení, které popisuje smlouva.²⁵
• Je-li vada podstatným porušením smlouvy, můžete požadovat opravu nebo přiměřenou slevu, nebo od smlouvy odstoupit. Pokud podstatným porušením není, můžete požadovat opravu nebo slevu.²⁶
• Vadu developerovi oznamte bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli zjistit.²⁷ U skryté vady stavby máte nejvýše pět let od nabytí bytu.²⁸
• Pokud se vada projeví do dvou let od předání, má se za to, že tu byla už při předání, ledaže to povaha vady vylučuje.²⁹

Mnoho developerů nad rámec těchto práv poskytuje i záruku za jakost, například na stavbu nebo na vybavení. Jak dlouho trvá a na co se vztahuje, stanoví sama záruka.³⁰

Dostanete hypotéku na byt, který ještě není postavený?

Banky půjčují na bydlení, které mohou ocenit a vzít do zástavy, a dokud byt není jednotkou zapsanou v katastru a není váš, nemáte co zastavit. Splátky podle smlouvy o smlouvě budoucí proto obvykle platíte z vlastních úspor a hypotéka uhradí zbytek ceny, až byt vznikne. Některé banky půjčí dřív proti jinému zajištění. Než smlouvu o smlouvě budoucí podepíšete, zeptejte se banky nebo hypotečního poradce a ověřte si, že její platební kalendář sedí s harmonogramem banky.

Limity ČNB platí stejně jako u každého bydlení: úvěr nejvýše do 80 % hodnoty, nebo 90 %, pokud je vám méně než 36 let a kupujete vlastní bydlení.³¹ Hodnotu určuje odhadce banky, až je byt hotový, takže se může lišit od ceny, na které jste se dohodli o roky dřív. Dlouhá stavba také znamená, že sazba, kterou vám nabídli na začátku, nemusí být ta, se kterou úvěrovou smlouvu podepíšete. Článek o hypotéce vysvětluje limity i fixaci a hypoteční kalkulačka spočítá, kolik by vám banka mohla půjčit.

Co když se stavba zpozdí?

Novostavby se často zpožďují: skluz mívají povolení, stavební firmy i materiál. Co se pak stane, určuje smlouva o smlouvě budoucí, takže si před podpisem ověřte, že obsahuje:

• termín dokončení domu a smluvní pokutu za každý den prodlení developera;
• nejzazší termín, po kterém můžete od smlouvy odstoupit a dostat zpět všechny platby i případnou dlužnou smluvní pokutu;
• žádné ujednání, které developerovi dovoluje jednostranně posunout termíny.⁹

Pokud na termínu závisí nabídka hypotéky, váš nájem nebo stěhování, počítejte s rezervou pro zpoždění.

Novostavby na prodej

O kolik víc, nebo méně, žádá novostavba za metr čtvereční? Tady je dnešní rozdíl v Praze a v Brně mezi novostavbami na prodej a byty, jejichž inzerát uvádí jakýkoli jiný stav:

Toto jsou nejnovější byty na prodej v Praze v novostavbách, projektech nebo domech ve výstavbě:

Na mapě jsou všechny. Přibližte si projekt a uvidíte jeho byty vedle sebe, otevřete kterýkoli z nich a uvidíte jeho férovou cenu.

Můžete si také zobrazit všechny novostavby na prodej, nebo jen novostavby v osobním vlastnictví s energetickou třídou B nebo lepší. Slova z inzerátů, od novostavby po úschovu, vysvětluje slovník realitních pojmů.

Zdroje

1. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1746 odst. 2. ↩

2. Občanský zákoník, § 1814 odst. 1 písm. c). ↩

3. Občanský zákoník, § 1815. ↩

4. Občanský zákoník, § 1785. ↩

5. Občanský zákoník, § 1786. ↩

6. Občanský zákoník, § 1787 odst. 1. ↩

7. Občanský zákoník, § 1788 odst. 1. ↩

8. Občanský zákoník, § 2095 a § 2096. ↩

9. Občanský zákoník, § 1814 odst. 1 písm. a), d), g) a h). ↩ ↩²

10. Občanský zákoník, § 2051. ↩

11. Občanský zákoník, § 1105. ↩

12. Zákon o advokacii (zákon č. 85/1996 Sb.), § 52e odst. 1, a notářský řád (zákon č. 358/1992 Sb.), § 87 a § 88 odst. 1. ↩

13. Občanský zákoník, § 2029. ↩

14. Zákon o advokacii, § 29a odst. 2. ↩

15. Zákon o dani z přidané hodnoty (zákon č. 235/2004 Sb.), § 56 odst. 1 a 2. ↩

16. Zákon o dani z přidané hodnoty, § 47 odst. 1, § 48a odst. 5 a § 49 odst. 3 písm. d). ↩

17. Stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), § 230 odst. 1. ↩

18. Občanský zákoník, § 1164 odst. 1. ↩

19. Občanský zákoník, § 1163. ↩

20. Občanský zákoník, § 560 a § 2128 odst. 1. ↩

21. Katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb.), § 18 odst. 1. ↩

22. Katastrální zákon, § 10, a občanský zákoník, § 1105. ↩

23. Občanský zákoník, § 2121 odst. 1. ↩

24. Občanský zákoník, § 1814 odst. 1 písm. a). ↩

25. Občanský zákoník, § 2099 odst. 1. ↩

26. Občanský zákoník, § 2106 odst. 1 a § 2107 odst. 1. ↩

27. Občanský zákoník, § 2112 odst. 1. ↩

28. Občanský zákoník, § 2129 odst. 2. ↩

29. Občanský zákoník, § 2129 odst. 3. ↩

30. Občanský zákoník, § 2113 odst. 1. ↩

31. Česká národní banka, horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DTI a DSTI ponechané beze změny 4. června 2026. ↩