Panelák, nebo cihla? Druhy staveb a energetická třída (PENB) v inzerátu

Dva údaje v inzerátu vám o bytě hodně prozradí dřív, než ho uvidíte: stavba a energetická třída. První říká, jak je dům postavený: z cihel, z montovaných betonových panelů, nebo kolem betonového skeletu. Druhý hodnotí jeho energetickou náročnost od A do G. Obojí se snadno špatně pochopí. Byt v panelovém domě může být teplý, tichý a čerstvě zrekonstruovaný a G v inzerátu často znamená jen to, že makléř průkaz nikdy nedostal.

Co znamenají druhy staveb v inzerátu?

Inzerát uvádí stavbu jedním slovem a filtry Bytky ta slova dělí do stejných skupin:

To slovo popisuje, na čem dům stojí, ne jak se v něm bydlí. Činžovní dům může mít shnilá okna a v paneláku, kde se od postavení nic nedělalo, může táhnout, kdežto zrekonstruovaný panelák může být stejně pohodlný jako novostavba. Stavbu proto čtěte spolu s dalšími dvěma údaji: stavem a energetickou třídou.

Takhle jsou postavené byty na prodej v Praze podle dnešních inzerátů na Bytky:

Jak se bydlí v paneláku?

Panelové domy se stavěly rychle podle typových projektů, takže byty na jednom sídlišti jsou si hodně podobné: praktické dispozice, ve vyšších domech výtah, často balkon nebo lodžie a mezi domy naplánovaná zeleň, školy a obchody. Jednotlivé domy se od sebe liší hlavně tím, co se v nich od té doby udělalo.

• Teplo. Původní panely byly špatně izolované a teplo unikalo spárami mezi nimi. Dům, který je zateplený a má vyměněná okna, se vytopí mnohem levněji.
• Hluk. Betonové stropy přenášejí kroky a klepání z okolních bytů. Na prohlídku jděte v době, kdy jsou sousedé doma, a poslouchejte.
• Bytové jádro. Mnoho panelových bytů má prefabrikované jádro s koupelnou a záchodem, často obložené umakartem. Když inzerát uvádí zděné jádro, znamená to, že se původní jádro přestavělo.
• Stoupačky a výtah. Společné rozvody vody a odpadu i výtah patří domu a jejich výměna je velká akce, kterou vlastníci platí společně.

Tady jsou nejnověji inzerované panelové byty po rekonstrukci na prodej v Praze:

Co znamená revitalizovaný panelák?

Revitalizace je celková obnova panelového domu: zateplení fasády, nová okna, nové stoupačky, opravený nebo nový výtah, opravené balkony a často i nová střecha. Rozhoduje o ní a platí ji společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo družstvo z fondu oprav, často s bankovním úvěrem, který vlastníci splácejí ve svých měsíčních příspěvcích.

Pokud kupujete, zeptejte se, co se udělalo a kdy, jestli se ještě splácí úvěr a co vlastníci plánují dál. Všechny tři věci ukážou zápisy ze shromáždění vlastníků a zůstatek fondu oprav. Pokud si byt pronajímáte, projeví se revitalizace hlavně na topení, které platíte v zálohách na služby.

A co cihlové domy?

Staré cihlové činžovní domy mají vysoké stropy, silné zdi, vysoká okna a často dřevěné podlahy a zdobená schodiště. Mohou ale mít i stará dřevěná okna, starou elektroinstalaci a rozvody vody, žádný výtah a byty do dvora, kam slunce svítí jen málo. „Po rekonstrukci“ v inzerátu obvykle popisuje byt, ne dům, takže se ptejte na obojí: kdy se naposledy opravovala střecha, stoupačky a fasáda.

Novější cihlové domy se staví z moderních tvárnic a zateplují se jako každá jiná novostavba, takže u bytu postaveného v posledních dvaceti letech vám slovo cihla řekne málo. Cihlové byty v osobním vlastnictví na prodej si v mapě nabídek zobrazíte jediným filtrem.

A skeletové domy a novostavby?

Většina nových bytových domů stojí na železobetonovém skeletu vyplněném cihlami nebo tvárnicemi, takže stejný typ novostavby může být v inzerátu uvedený jako skeletová, cihlová i smíšená stavba. Každá nová budova musí splňovat požadavky na budovu s téměř nulovou spotřebou energie,¹ takže novostavby mívají dobrou energetickou třídu. Jak moc uslyšíte sousedy, záleží na tom, jak jsou postavené stropy a stěny, takže se developera zeptejte na zvukovou izolaci a na prohlídce poslouchejte.

Co měří průkaz energetické náročnosti?

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) hodnotí, kolik energie budova potřebuje na vytápění, chlazení, přípravu teplé vody, větrání a osvětlení. Zpracovává ho energetický specialista a platí deset let, nebo do větší změny budovy či změny způsobu vytápění.²

Třída porovnává budovu s referenční budovou téhož druhu, tvaru a velikosti, která má vlastnosti stanovené vyhláškou jako standard.³ V inzerátu se uvádí třída pro primární energii z neobnovitelných zdrojů, tedy fosilní energii, kterou budova spotřebuje, započtenou už u jejího zdroje.⁴

Názvy tříd stanoví vyhláška.⁵ Ve dvou věcech se lidé často mýlí:

• Obvykle jde o průkaz celého domu. Průkaz zpracovaný pro celou budovu platí i pro každý byt v ní,⁶ takže rohový byt pod střechou a byt uprostřed domu mají stejnou třídu, i když jejich účty za topení stejné nebudou.
• Hodnotí budovu, ne vaše účty. Kolik zaplatíte, závisí na tom, jak se byt vytápí (dálkové vytápění, plynový kotel nebo elektřina), na cenách energií a na tom, jak žijete. Vyžádejte si proto i účty za poslední rok nebo poslední vyúčtování služeb.

Tady jsou nejnovější byty k pronájmu v Praze s třídou C nebo lepší:

Proč má tolik inzerátů třídu G?

Vlastník bytu nebo domu, který se prodává nebo pronajímá, musí mít průkaz, předložit vám ho před podpisem smlouvy, předat vám ho při podpisu a zajistit, aby byla třída uvedená v inzerátu.⁷ Vlastník, který prodává nebo pronajímá přes makléře, mu musí předat grafickou část průkazu (barevnou stupnici). Makléř, který ji nedostane, musí uvést nejhorší třídu, tedy G.⁸

G v inzerátu tedy znamená jedno ze dvou: buď dům opravdu patří do nejhorší třídy, nebo makléři průkaz nikdo nedal. Z inzerátu to nepoznáte, takže si průkaz vyžádejte. Vlastník vám ho stejně musí ukázat před podpisem.

Výjimky jsou dvě:

• Budova dokončená před 1. lednem 1947, která od té doby neprošla větší změnou, při prodeji ani pronájmu průkaz nepotřebuje, pokud se na tom obě strany písemně dohodnou.⁹
• Vlastník bytu, který o průkaz písemně požádal SVJ a nedostal ho, vám místo něj může předložit vyúčtování elektřiny, plynu a tepla za byt za poslední tři roky.¹⁰

Porovnejte energetické třídy pražských bytů k pronájmu a na prodej. „Neuvedeno“ jsou inzeráty, které žádnou třídu neuvádějí:

Na co se ptát?

Ať jde o jakýkoli dům, vyžádejte si průkaz energetické náročnosti a poslední vyúčtování. Pak se ptejte podle toho, jak je dům postavený:

• Panelák: je dům zateplený a byly vyměněné stoupačky, okna a výtah? Kdy? Splácí se na to ještě úvěr?
• Starý cihlový dům: kdy se naposledy opravovala střecha, stoupačky a fasáda? Jsou okna původní? Je ve sklepě vlhko?
• Novostavba: jakou třídu uvádí průkaz, jak jsou odhlučněné stropy a co developer garantuje a na jak dlouho?

Každý inzerát na Bytky teď má krátký seznam otázek vybraných podle jeho vlastních údajů, v češtině a připravený ke zkopírování pro makléře. Celou sadu najdete v checklistu k prohlídce, pro nájem i pro koupi.

Najděte je na mapě

Mapa ukazuje všechny cihlové byty na prodej v osobním vlastnictví v Praze. Pro srovnání změňte ve filtrech v části Budova stavbu nebo energetickou třídu.

Začít můžete také u panelových bytů k pronájmu nebo bytů k pronájmu s třídou B nebo lepší. Všechna další slova z inzerátů, od kauce po SVJ, vysvětluje slovník realitních pojmů.

Zdroje

1. Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, § 7 odst. 1. ↩

2. Zákon č. 406/2000 Sb., § 7a odst. 4. ↩

3. Vyhláška č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov, § 2 písm. a) a § 9 odst. 6. ↩

4. Vyhláška č. 264/2020 Sb., příloha č. 2, poznámka k informačním a reklamním materiálům. ↩

5. Vyhláška č. 264/2020 Sb., příloha č. 2. ↩

6. Zákon č. 406/2000 Sb., § 7a odst. 8 a 9. ↩

7. Zákon č. 406/2000 Sb., § 7a odst. 2 písm. a) až d) a § 7a odst. 3 písm. a) až c). ↩

8. Zákon č. 406/2000 Sb., § 7a odst. 2 písm. e) a § 7a odst. 3 písm. d). ↩

9. Zákon č. 406/2000 Sb., § 7a odst. 10. ↩

10. Zákon č. 406/2000 Sb., § 7a odst. 7. ↩