Панель чи цегла? Типи чеських будинків і енергетичний сертифікат простими словами

Два рядки в чеському оголошенні багато розповідають про квартиру ще до того, як ви її побачите: конструкція будинку (stavba) і його клас енергоефективності (energetická třída). Перший каже, як збудовано будинок: із цегли, зі збірних бетонних панелей чи навколо бетонного каркаса. Другий оцінює його енергоспоживання від A до G. Обидва легко прочитати неправильно. Квартира в панельному будинку може бути теплою, тихою й щойно відремонтованою, а клас G часто означає лише те, що ріелторові так і не передали сертифіката.

Що означають типи будинків в оголошенні?

Оголошення називає конструкцію одним словом, і фільтри Bytky групують ці слова так само:

Це слово описує, на чому тримається будинок, а не те, наскільки в ньому добре жити. У прибутковому будинку можуть гнити вікна, а в панельному, якого ніхто не торкався, може гуляти протяг, тоді як панельний будинок після ремонту буває таким самим комфортним, як новобудова. Читайте конструкцію разом із двома іншими рядками: стан (stav) і клас енергоефективності.

Ось як збудовані квартири на продаж у Празі за сьогоднішніми оголошеннями на Bytky:

Як живеться в панельному будинку?

Панельні будинки зводили швидко за типовими проєктами, тож квартири в одному житловому масиві дуже схожі: практичне планування, ліфт у вищих будинках, часто балкон чи лоджія, а між будинками заплановані зелені зони, школи й магазини. Від будинку до будинку різниться те, що з ним зробили відтоді.

• Тепло. Первісні панелі мали погану теплоізоляцію, і тепло виходило крізь шви між ними. Будинок, який утеплили (zateplení) і в якому замінили вікна, обігріти значно дешевше.
• Звук. Бетонні перекриття передають кроки й стукіт із сусідніх квартир. Приходьте на перегляд житла тоді, коли сусіди вдома, і прислухайтеся.
• Санвузол. Багато панельних квартир будували навколо збірного блоку ванної й туалету, так званого bytové jádro, часто обшитого декоративним ламінатом umakart. Якщо в оголошенні згадано цегляний санвузол (zděné jádro), значить, його перебудували.
• Стояки й ліфт. Спільні труби водопостачання й каналізації (stoupačky) та ліфт належать будинку, і їхня заміна — велика робота, за яку власники платять спільно.

Ось найновіші оголошення про панельні квартири після ремонту в Празі:

Що таке revitalizace панельного будинку?

Revitalizace — це комплексний ремонт панельного будинку: утеплення ззовні, нові вікна, нові стояки, відремонтований чи новий ліфт, відремонтовані балкони й часто новий дах. Рішення про неї ухвалює об’єднання власників квартир (SVJ) або кооператив і оплачує її з фонду ремонту (fond oprav), часто за допомогою банківського кредиту, який власники погашають своїми щомісячними внесками.

Якщо ви купуєте, запитайте, що й коли зробили, чи ще виплачують кредит і що власники планують далі. Протоколи зборів об’єднання й залишок фонду ремонту дадуть усі три відповіді. Якщо ви орендуєте, ремонт будинку найбільше відчутний в опаленні, за яке ви платите через комунальні платежі (zálohy na služby).

А що з цегляними будинками?

Старі цегляні прибуткові будинки мають високі стелі, товсті стіни, високі вікна, а часто й дерев’яну підлогу та оздоблені сходові клітки. Водночас у них можуть бути старі дерев’яні вікна, стара електропроводка й труби, може не бути ліфта, а в квартири з вікнами у двір мало заглядає сонце. «Після ремонту» в оголошенні зазвичай стосується квартири, а не будинку, тож питайте про обидва: коли востаннє ремонтували дах, стояки й фасад.

Новіші цегляні будинки зводять із сучасних блоків і утеплюють, як і будь-яку іншу новобудову, тож про квартиру, збудовану за останні двадцять років, слово «цегляний» каже мало. Цегляні квартири в приватній власності на продаж на карті оголошень знайдете одним фільтром.

А каркасні будинки й новобудови?

Більшість нових багатоквартирних будинків стоїть на залізобетонному каркасі, заповненому цеглою чи блоками, тож однакову новобудову в оголошенні можуть назвати каркасною, цегляною чи змішаною. Кожна нова будівля мусить відповідати стандарту будівлі з майже нульовим споживанням енергії,¹ тож новобудови зазвичай мають добрий клас енергоефективності. Те, наскільки чути сусідів, залежить від того, як збудовано перекриття й стіни, тож запитайте забудовника про звукоізоляцію і прислухайтеся під час перегляду житла.

Що вимірює енергетичний сертифікат?

Енергетичний сертифікат будівлі, průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), оцінює, скільки енергії будівля потребує на опалення, охолодження, гарячу воду, вентиляцію й освітлення. Його складає фахівець з енергоефективності, і він чинний десять років або доки будівлю суттєво не перебудують чи не замінять у ній опалення.²

Клас порівнює будівлю з референтною будівлею того самого типу, форми й розміру з властивостями, які постанова встановлює як стандартні.³ В оголошенні показують клас за первинною енергією з невідновлюваних джерел: викопною енергією, яку споживає будівля, порахованою від самого джерела.⁴

Назви класів узято з постанови.⁵ Дві речі часто збивають з пантелику:

• Зазвичай це сертифікат будинку. Сертифікат на всю будівлю діє й для кожної квартири в ній,⁶ тож кутова квартира під дахом і квартира посередині будинку мають один клас, хоча рахунки за опалення в них будуть різні.
• Він оцінює будівлю, а не ваші рахунки. Скільки ви платитимете, залежить від того, як опалюється квартира (централізоване опалення, газовий котел чи електрика), від цін і від вашого способу життя. Попросіть також рахунки за останній рік або останній розрахунок за послуги (vyúčtování služeb).

Ось найновіші квартири в оренду в Празі з класом C або кращим:

Чому так багато оголошень мають клас G?

Власник квартири чи будинку, які продають або здають в оренду, мусить мати сертифікат, показати його вам до підписання договору, передати його під час підписання й подбати, щоб клас був указаний в оголошенні.⁷ Власник, який продає чи здає через ріелтора, мусить передати ріелторові графічну частину сертифіката (кольорову шкалу). Ріелтор, який її не отримав, мусить указати найгірший клас: G.⁸

Тож G в оголошенні означає одне з двох: або будівля справді в найнижчому класі, або ріелторові ніхто не дав сертифіката. З оголошення не зрозуміти, що саме, тож попросіть показати сертифікат. Власник і так мусить показати його вам до підписання.

Є два винятки:

• Для будівлі, добудованої до 1 січня 1947 року й відтоді суттєво не перебудованої, сертифікат для продажу чи оренди не потрібен, якщо обидві сторони письмово про це домовляться.⁹
• Власник квартири, який письмово попросив сертифікат в об’єднання власників квартир і не отримав його, може натомість дати вам рахунки за електрику, газ і тепло для цієї квартири за останні три роки.¹⁰

Порівняйте класи енергоефективності празьких квартир в оренду і на продаж. «Не вказано» — це оголошення, які не вказують жодного класу:

Що варто запитати?

Хоч яким би був будинок, попросіть енергетичний сертифікат і останні рахунки. Потім запитайте те, чого вимагає саме ця конструкція:

• Panelák: чи утеплено будинок і чи замінено стояки, вікна й ліфт? Коли? Чи ще виплачують кредит на це?
• Старий цегляний будинок: коли востаннє ремонтували дах, стояки й фасад? Чи вікна ще оригінальні? Чи є сирість у підвалі?
• Новобудова: який клас указано в сертифікаті, як зроблено звукоізоляцію перекриттів і що гарантує забудовник та на який строк?

Кожне оголошення на Bytky тепер має короткий список питань, підібраних за тим, що сказано в самому оголошенні. Вони чеською, під кожним є переклад вашою мовою, і їх можна одразу скопіювати для ріелтора. Повний набір є в чеклісті для перегляду житла, для оренди і для купівлі.

Знайдіть їх на карті

Карта показує всі цегляні квартири в приватній власності, що продаються в Празі. Щоб порівняти, змініть конструкцію чи клас енергоефективності у фільтрах, у розділі «Будинок».

Можна також почати з панельних квартир в оренду або квартир в оренду з класом B чи кращим. Усі інші слова з оголошень, від kauce до SVJ, пояснено в глосарії нерухомості.

Джерела

1. Закон про енергоменеджмент (закон № 406/2000 Sb.), § 7 ч. 1. ↩

2. Закон про енергоменеджмент, § 7a ч. 4. ↩

3. Постанова про енергоефективність будівель (vyhláška № 264/2020 Sb.), § 2 п. a) і § 9 ч. 6. ↩

4. Постанова № 264/2020 Sb., додаток 2, примітка щодо інформаційних і рекламних матеріалів. ↩

5. Постанова № 264/2020 Sb., додаток 2. ↩

6. Закон про енергоменеджмент, § 7a ч. 8 і 9. ↩

7. Закон про енергоменеджмент, § 7a ч. 2 п. a)–d) і ч. 3 п. a)–c). ↩

8. Закон про енергоменеджмент, § 7a ч. 2 п. e) і ч. 3 п. d). ↩

9. Закон про енергоменеджмент, § 7a ч. 10. ↩

10. Закон про енергоменеджмент, § 7a ч. 7. ↩