Pronajmout, nebo koupit?

Jestli se koupě vyplatí víc než nájem, záleží na čtyřech věcech: kolik let nájmu nemovitost stojí, jak dlouho v ní zůstanete, co by vaše peníze vydělaly jinde a co udělá hodnota nemovitosti. Ta poslední rozhoduje nejvíc a nikdo ji nezná. Kalkulačka porovnává tutéž nemovitost koupenou na hypotéku a pronajatou, rok po roce. Ukáže rok, od kterého vychází lépe koupě (pokud vůbec), takže vidíte, na jakém předpokladu vaše odpověď stojí.

Jak srovnání funguje

Představte si dvě domácnosti, které začínají se stejnými úsporami. Jedna nemovitost koupí. První den zaplatí vlastní zdroje a náklady na koupi, pak každý měsíc hypotéku, náklady vlastníka (fond oprav domu, správu domu, pojištění a daň z nemovitých věcí) a údržbu uvnitř bytu. Jednou ročně se jí vrátí daňová úleva na úrocích.

Druhá si tutéž nemovitost pronajme a peníze, které kupující vložil, investuje. Každý měsíc ta domácnost, která platí méně, investuje rozdíl, a obě investice vynášejí stejně. Nájem jednou ročně stoupne. Poplatky za služby, jako je topení a voda, se nepočítají, protože je platí i vlastníci.

Na konci každého roku se kalkulačka ptá, co by každá domácnost měla, kdyby v tu chvíli skončila. Kupující prodá: má hodnotu nemovitosti minus zbývající hypotéku a náklady na prodej, plus cokoli, co investoval. Nájemník má své investice.

Jak kalkulačku používat

Začněte od oblasti, od bytu na prodej, nebo ručně:

1. Začít od oblasti doplní typický byt v dané oblasti, s dnešním mediánem požadované ceny a nájmu za m² v této oblasti. Vyberte obec, okres nebo čtvrť a dispozici.
2. Z inzerátu. Byt na prodej na Bytky otevře kalkulačku se svou požadovanou cenou, plochou a odhadem nájmu od Bytky.
3. Ručně zadejte cenu, plochu a nájem, za který by se tatáž nemovitost pronajala, bez poplatků.

V části „Když koupíte“ nastavte vlastní zdroje, úrokovou sazbu hypotéky a dobu splácení. Náklady vlastníka se počítají z plochy; pokud znáte čísla domu, nahraďte je. Pokud v Česku platíte daň z příjmů, nechte odpočet úroků zapnutý.

V části „V průběhu let“ nastavte, jak dlouho byste zůstali, jak rychle roste hodnota nemovitosti a nájem, výnos z úspor a náklady na prodej.

Jak číst výsledek

Věta nahoře dává odpověď: od kterého roku vychází lépe koupě, nebo že po celou dobu, kterou tam zůstanete, vychází lépe nájem, a o kolik. Graf sleduje obě domácnosti rok po roce. Kde se čáry protnou, je rok bodu zvratu.

„Měsíčně v prvním roce“ staví vedle sebe dva měsíční účty: u kupujícího hypotéku, náklady vlastníka a údržbu minus daňovou úlevu, u nájemníka nájem. „Peníze hned na začátku“ jsou to, co kupující potřebuje, než dostane klíče: vlastní zdroje a náklady na koupi. Nájemník tyto peníze nechává investované.

Příklad výpočtu

Byt o ploše 60 m² stojí 6 000 000 Kč a pronajal by se za 20 000 Kč měsíčně, tedy za 25 let nájmu. Kupující vloží 20 % a hypotéku splácí 30 let. Řekněme, že mu banka nabídne 5 % (vaše sazba bude jiná).

• První den. Kupující zaplatí 1 217 000 Kč: 1 200 000 Kč vlastních zdrojů a 17 000 Kč nákladů na koupi. Hypotéka je 4 800 000 Kč.
• Měsíčně v prvním roce. Hypotéka 25 767 Kč, náklady vlastníka 1 763 Kč a údržba 2 500 Kč, minus 1 875 Kč daňové úlevy: 28 155 Kč proti 20 000 Kč nájmu. Nájemník každý měsíc investuje rozdíl.

S výchozími předpoklady kalkulačky (hodnota i nájem rostou o 3 % ročně, úspory vynášejí 4 %) vychází koupě lépe od druhého roku. Po deseti letech má kupující asi o 1 227 000 Kč víc.

Teď měňte vždy jen jeden předpoklad a ostatní nechte:

Tentýž byt se z jasné výhry koupě změní ve ztrátu, jakmile hodnota nemovitosti přestane růst. Proto odpověď stojí víc na tom, co si myslíte o cenách, než na nájmu nebo sazbě.

Kolik let nájmu nemovitost stojí, se místo od místa hodně liší. Takhle vypadá pražský trh v kostce:

Co rozhoduje

• Roky nájmu. Vydělte cenu ročním nájmem. Čím víc let nájmu nemovitost stojí, tím déle trvá, než koupě nájem dožene.
• Jak dlouho zůstanete. Koupě stojí na začátku asi 17 000 Kč na poplatcích a prodej přes realitní kancelář obvykle 3–5 % ceny. Rozpočítáno na dva roky je to hodně, na patnáct málo.
• Co udělá hodnota nemovitosti. Hypotéka změnu hodnoty znásobí: u nemovitosti koupené s 20 % vlastních zdrojů znamená růst hodnoty o 1 % zisk 5 % z vlastních zdrojů a pokles funguje stejně.
• Co by vydělaly vaše úspory. Čím vyšší výnos, tím víc se vyplatí bydlet v nájmu a rozdíl investovat.
• Daňová úleva. Vrací vám 15 % úroků, které si každý rok odečtete, pokud platíte daň z příjmů v základní sazbě.

Pravidla, ze kterých kalkulačka vychází

Banka půjčí nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, nebo 90 % žadatelům mladším 36 let, kteří kupují vlastní bydlení, takže vložíte alespoň 20 % (do 36 let 10 %).¹ K tomu se přidává poplatek 2 000 Kč za vklad do katastru a advokát za smlouvu a úschovu; daň z nabytí nemovitých věcí se v Česku od roku 2020 neplatí.

Úroky z úvěru na vlastní bydlení snižují základ daně z příjmů až o 150 000 Kč ročně u úvěrů sjednaných od roku 2021, nebo o 300 000 Kč u starších, za celou domácnost.² Při sazbě 15 % se vám tak ročně vrátí až 22 500 Kč. Investice nájemníka kalkulačka nedaní: zisky z akcií a fondů držených déle než tři roky jsou v Česku osvobozené od daně z příjmů.³

Časté chyby

• Porovnávat nájem se splátkou hypotéky. Část splátky splácí úvěr a zůstává vaše. Náklady vlastníka a údržba ne.
• Opomenout, co by vynesly vlastní zdroje. Peníze vložené do nemovitosti nevydělávají nic jiného, a to je skutečný náklad.
• Počítat poplatky za služby jen na jedné straně. Topení, voda a výtah stojí nájemníka i vlastníka stejně.
• Věřit minulému růstu cen. Ceny, které roky rychle rostly, mohou roky stát. Spusťte kalkulačku bez růstu a rozhodněte se, jestli byste i tak koupili.
• Zapomenout na odchod. Pokud se možná do pár let odstěhujete, náklady na koupi a prodej mohou převážit všechno ostatní.

Co dál

S hypoteční kalkulačkou zjistíte, kolik by vám banka půjčila, a se srovnáním cen porovnáte požadovanou cenu bytu s podobnými byty v okolí. V našich návodech se dočtete, kolik stojí koupě bytu a kolik doopravdy stojí pronájem bytu v Praze.

Zdroje

1. ČNB, závazné limity pro hypoteční úvěry: LTV nejvýše 80 %, 90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení; ponechány beze změny 4. června 2026. ↩

2. Zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.), § 15 odst. 3 a 4. ↩

3. Zákon o daních z příjmů (586/1992 Sb.), § 4 odst. 1 písm. w): příjem z prodeje cenných papírů držených déle než tři roky je od daně osvobozený. ↩