Перейти до вмісту

Безкоштовний інструмент

Орендувати чи купити?

Порівняйте одне й те саме житло: куплене в іпотеку або орендоване, поки гроші, які ви внесли б як власний внесок, інвестовано. Подивіться, що вигідніше і з якого року.

Прочитати посібник · 6 хв

З оголошення «Квартира atypical на продаж, 48 м²»: запитувана ціна, площа та орієнтовна орендна плата від Bytky. Відкрити оголошення

Почніть з району

Виберіть громаду, округ або мікрорайон і планування. Ціна й орендна плата стануть сьогоднішніми медіанами району.

Житло

Без комунальних платежів (опалення, вода, ліфт).

Якщо ви купите

1 698 000 Kč власних коштів. Людям до 36 років банки можуть надати кредит до 90%.

Розраховано для площі 48 м²: фонд ремонту, управління будинком, страхування та податок на нерухомість.

З роками

Купівля: через 10 років5,7 млн Kč

Оренда: через 10 років4,2 млн Kč

Результат

Купівля стає вигіднішою з 3-го року. Через 10 років у вас було б на 1 420 672 Kč більше, ніж за оренди.

Місяць у перший рік

Купівля
39 319 Kčна місяць
Оренда
25 684 Kčна місяць
Купівля
Іпотека: 36 212 Kč · Витрати власника: 1 444 Kč · Поточний ремонт: 3 538 Kč · Податкова пільга: −1 875 Kč
Кошти в перший день
1 715 000 Kč
Іпотека: 6 792 000 Kč

Що у вас було б через 10 років

Якщо ви купите
5 670 388 Kč
Якщо ви орендуватимете
4 249 716 Kč
Точка беззбитковості
3-й рік
Знайти житло на карті

Що у вас було б наприкінці кожного року

Рік за роком

Рік за роком
РікВартість житлаЗалишок боргуСплачено за володінняСплачено за орендуКупівля: у вас було бОренда: у вас було б
18 744 700 Kč6 690 707 Kč471 828 Kč308 208 Kč1 798 642 Kč1 957 598 Kč
29 007 041 Kč6 584 298 Kč473 616 Kč317 460 Kč2 167 414 Kč2 202 922 Kč
39 277 252 Kč6 472 507 Kč475 452 Kč326 976 Kč2 550 156 Kč2 450 879 Kč
49 555 570 Kč6 355 071 Kč477 360 Kč336 792 Kč2 947 421 Kč2 701 362 Kč
59 842 237 Kč6 231 698 Kč479 316 Kč346 896 Kč3 359 795 Kč2 954 247 Kč
610 137 504 Kč6 102 092 Kč481 332 Kč357 300 Kč3 787 879 Kč3 209 405 Kč
710 441 629 Kč5 965 938 Kč483 420 Kč368 016 Kč4 232 306 Kč3 466 703 Kč
810 754 878 Kč5 822 902 Kč485 556 Kč379 056 Kč4 693 739 Kč3 725 970 Kč
911 077 524 Kč5 672 638 Kč487 764 Kč390 432 Kč5 172 859 Kč3 987 036 Kč
1011 409 850 Kč5 514 778 Kč490 032 Kč402 144 Kč5 670 388 Kč4 249 716 Kč

Думаєте натомість здати його в оренду? Розрахуйте грошовий потік

Посібник

Оренда чи купівля: чесне порівняння

Оновлено 6 хвилин читання

Зміст

Чи вигідніша купівля за оренду, залежить від чотирьох речей: скільки років оренди коштує житло, як довго ви там проживете, скільки ваші гроші заробили б деінде і що відбуватиметься з вартістю житла. Остання важить найбільше, і саме її ніхто не знає. Калькулятор порівнює те саме житло, куплене в іпотеку або орендоване, рік за роком. Він показує рік, з якого купівля стає вигіднішою, якщо таке взагалі стається, тож ви бачите, на якому припущенні тримається ваша відповідь.

Як працює порівняння

Уявіть два домогосподарства з однаковими заощадженнями на старті. Одне купує житло. У перший день воно сплачує власний внесок і витрати на купівлю, а потім щомісяця — іпотеку, витрати власника (фонд ремонту (fond oprav) будинку, управління будинком, страхування й податок на нерухомість) і поточний ремонт у квартирі. Раз на рік повертається податкова пільга на відсотки.

Друге орендує таке саме житло та інвестує гроші, які покупець вніс на початку. Щомісяця те домогосподарство, яке платить менше, інвестує різницю, і обидва заощадження приносять однакову дохідність. Орендна плата зростає раз на рік. Комунальні платежі, як-от опалення й вода, не враховуються, бо власники теж їх сплачують.

Наприкінці кожного року калькулятор рахує, що мало б кожне домогосподарство, якби на цьому все закінчилося. Покупець продає житло: його вартість мінус залишок боргу за іпотекою та витрати на продаж, плюс усе, що він інвестував. В орендаря — його інвестиції.

Як ним користуватися

Почніть з району, з квартири на продаж або введіть дані вручну:

  1. Почніть з району. Калькулятор підставить типову квартиру в цьому районі за сьогоднішньою медіаною запитуваної ціни й орендної плати за м². Виберіть громаду, округ або мікрорайон і планування.
  2. З оголошення. Квартира на продаж на Bytky відкриває калькулятор зі своєю запитуваною ціною, площею й орієнтовною орендною платою від Bytky.
  3. Вручну. Вкажіть ціну, площу й орендну плату, за яку можна здати таке саме житло, без комунальних платежів.

У розділі «Якщо ви купите» встановіть власний внесок, відсоткову ставку за іпотекою та строк кредиту. Витрати власника розраховуються з площі; замініть їх, якщо знаєте цифри свого будинку. Залиште податкову пільгу ввімкненою, якщо сплачуєте податок на доходи в Чехії.

У розділі «З роками» вкажіть, скільки ви там проживете, як швидко зростають вартість житла й орендна плата, дохідність заощаджень і витрати на продаж.

Як читати результат

Речення вгорі дає відповідь: купівля стає вигіднішою з певного року або оренда вигідніша весь час, поки ви там живете, і на скільки. Графік показує обидва домогосподарства рік за роком. Там, де лінії перетинаються, — рік беззбитковості.

«Місяць у перший рік» ставить поруч два щомісячні рахунки: для покупця — іпотека, витрати власника й поточний ремонт мінус податкова пільга; для орендаря — орендна плата. «Кошти в перший день» — це те, що потрібно покупцеві до отримання ключів: власний внесок і витрати на купівлю. Орендар тримає ці гроші інвестованими.

Приклад розрахунку

Квартира площею 60 м² коштує 6 000 000 Kč, а здати її можна за 20 000 Kč на місяць: це 25 років оренди. Покупець вносить 20 %, строк кредиту — 30 років. Припустімо, банк пропонує йому 5 % (ваша ставка буде іншою).

  • Перший день. Покупець сплачує 1 217 000 Kč: 1 200 000 Kč власного внеску і 17 000 Kč витрат на купівлю. Іпотека становить 4 800 000 Kč.
  • Місяць у перший рік. Іпотека — 25 767 Kč, витрати власника — 1 763 Kč, поточний ремонт — 2 500 Kč, мінус 1 875 Kč податкової пільги: 28 155 Kč проти 20 000 Kč орендної плати. Орендар щомісяця інвестує різницю.

За початкових припущень калькулятора (вартість і орендна плата зростають на 3 % на рік, заощадження приносять 4 %) купівля стає вигіднішою з другого року. Через десять років покупець має приблизно на 1 227 000 Kč більше.

Тепер змінюйте по одному припущенню, залишаючи решту без змін:

Що змінюєтьсяЩо вигідніше через десять років
Нічого (початкові припущення)Купівля, приблизно на 1 227 000 Kč, з 2-го року
Вартість житла зростає на 1 % на рікОренда, приблизно на 132 000 Kč
Вартість житла не зростаєОренда, приблизно на 725 000 Kč
Заощадження приносять 7 % на рікКупівля, приблизно на 462 000 Kč, з 4-го року
Орендна плата 15 000 Kč (33 роки оренди)Купівля, приблизно на 394 000 Kč, з 5-го року
Без податкової пільгиКупівля, приблизно на 957 000 Kč, з 3-го року

Та сама квартира з очевидного виграшу для покупця перетворюється на програш, коли вартість житла перестає зростати. Тому відповідь залежить більше від того, що ви думаєте про ціни, ніж від орендної плати чи ставки.

Опитування читачів

Ви живете у власному житлі?

Анонімно, одна відповідь з одного браузера. З відповідей ми дізнаємося, хто читає Bytky.

Скільки років оренди коштує житло, дуже різниться від місця до місця. Ось коротко про ринок у Празі:

Що схиляє терези

  • Роки оренди. Поділіть ціну на річну орендну плату. Що більше років оренди коштує житло, то довше купівлі доводиться наздоганяти.
  • Як довго ви там житимете. Купівля коштує на початку близько 17 000 Kč зборів, а продаж через агентство — зазвичай 3–5 % ціни. Якщо розкласти це на два роки, виходить багато; на п’ятнадцять — мало.
  • Що відбувається з вартістю житла. Іпотека множить зміну вартості: якщо житло куплене з власним внеском 20 %, зростання його вартості на 1 % — це 5 % прибутку на внесок, а падіння діє так само.
  • Скільки заробили б ваші заощадження. Що вища дохідність, то вигідніше орендувати й інвестувати різницю.
  • Податкова пільга. Вона повертає 15 % відсотків, які ви щороку віднімаєте, якщо сплачуєте податок на доходи за базовою ставкою.

Правила, на яких це ґрунтується

Банк позичає щонайбільше 80 % вартості житла або 90 % заявникам до 36 років, які купують власне житло, тож власний внесок становить щонайменше 20 % (10 % до 36 років).1 До цього додаються кадастровий збір 2 000 Kč і юрист для договору та ескроу; податку на передачу нерухомості в Чехії немає з 2020 року.

Відсотки за кредитом на власне житло зменшують вашу базу оподаткування податком на доходи до 150 000 Kč на рік для кредитів, узятих з 2021 року, або до 300 000 Kč для старіших, на все домогосподарство.2 За ставки 15 % це до 22 500 Kč повернення на рік. Інвестиції орендаря калькулятор не оподатковує: прибуток від акцій і фондів, якими володіють понад три роки, у Чехії звільнений від податку на доходи.3

Типові помилки

  • Порівнювати орендну плату з платежем за іпотекою. Частина платежу погашає кредит і залишається вашою. Витрати власника й поточний ремонт — ні.
  • Не враховувати, скільки заробив би власний внесок. Гроші, вкладені в житло, більше нічого не заробляють, і це реальні витрати.
  • Враховувати комунальні платежі лише з одного боку. Опалення, вода й ліфт коштують орендареві й власникові однаково.
  • Довіряти минулому зростанню цін. Ціни, які роками швидко зростали, можуть роками стояти на місці. Запустіть калькулятор без зростання і вирішіть, чи купили б ви все одно.
  • Забувати про вихід. Якщо ви можете переїхати за кілька років, витрати на купівлю й продаж можуть переважити все інше.

Що робити далі

Дізнайтеся, скільки вам позичив би банк, за допомогою іпотечного калькулятора, і порівняйте запитувану ціну квартири зі схожими квартирами поблизу за допомогою перевірки ціни. Наші посібники пояснюють, скільки коштує купівля квартири і скільки коштує оренда в Празі.

Джерела

  1. ČNB, обов’язкові ліміти для іпотечних кредитів: LTV щонайбільше 80 %, 90 % для заявників до 36 років, які купують власне житло; залишені без змін 4 червня 2026 року. ↩

  2. Закон про податки на доходи (закон № 586/1992 Sb.), § 15 ч. 3–4. ↩

  3. Закон про податки на доходи (закон № 586/1992 Sb.), § 4 ч. 1 п. w: дохід від продажу цінних паперів, якими володіли понад три роки, звільнений від податку. ↩

Цифри в живих блоках беруться з усіх оголошень, які відстежує Bytky, і оновлюються щогодини.

Як працює порівняння

Те саме житло, куплене або орендоване, місяць за місяцем протягом років, які ви там проживете. Гроші ніколи не лежать без діла: хто за місяць платить менше, інвестує різницю, і обидва отримують однакову дохідність.

Що враховується

  • Купівля: власний внесок і витрати на купівлю в перший день, потім щомісяця іпотека, витрати власника й поточний ремонт. Вартість житла щороку зростає.
  • Оренда: орендна плата, що зростає раз на рік. Комунальні платежі не враховуються, бо власники теж їх сплачують.
  • Орендар інвестує те, що покупець вніс у перший день. Після цього щомісяця сторона, яка платить менше, інвестує різницю.
  • Наприкінці кожного року покупець продає житло: вартість житла мінус залишок боргу за іпотекою та витрати на продаж, плюс його інвестиції. В орендаря залишаються його інвестиції.
  • Відсотки за іпотекою на власне житло зменшують вашу базу оподаткування податком на доходи в межах річного ліміту; заощаджене повертається раз на рік після подання податкової декларації.

Що не враховується

  • Інфляція: усі суми вказано в кронах на момент сплати, без перерахунку на сьогоднішню вартість.
  • Зміни ставки: ставка залишається незмінною на весь строк кредиту, хоча в реальних іпотеках фіксацію ставки оновлюють кожні кілька років.
  • Переїзд і придбання меблів, за які платять обидві сторони.
  • Податок на інвестиційний дохід: акції та фонди, якими володіють понад три роки, у Чехії звільнені від податку на доходи.
  • Ризик: вартість житла й інвестицій може як зростати, так і падати, і ні те, ні інше не гарантовано.

Усі початкові значення та їхні джерела

Перевірені значення взято із законодавства або від ČNB і перевірено на вказану дату. Припущення — це типові значення: замініть їх на свої.

Питання

Питання про оренду чи купівлю

Що вигідніше в Чехії: орендувати чи купити?

Це залежить від трьох речей: скільки років оренди коштує житло, як довго ви там проживете і скільки ваші гроші заробили б деінде. Там, де житло коштує багато років оренди, оренда з інвестуванням різниці може довго залишатися вигіднішою; там, де орендна плата висока порівняно з цінами, купівля наздоганяє швидше. Введіть власні значення або почніть з району, щоб використати його актуальні медіани.

Скільки треба прожити в житлі, щоб купівля окупилася?

Калькулятор показує рік беззбитковості: перший кінець року, починаючи з якого продаж житла дав би вам більше, ніж оренда. Купівля коштує на початку приблизно 17 000 Kč на збори, а продаж наприкінці — приблизно 3% ціни, тож за короткого проживання вигіднішою є оренда.

Що сплачує власник, а орендар ні?

Фонд ремонту будинку, управління будинком, страхування житла, щорічний податок на нерухомість і ремонт у житлі. Комунальні платежі, як-от опалення й вода, сплачують і орендарі, і власники, тож калькулятор їх не враховує.

Чи можна відняти відсотки за іпотекою з податків?

Так, для власного житла. Відсотки зменшують вашу базу оподаткування податком на доходи до 150 000 Kč на рік для кредитів з 2021 року або до 300 000 Kč для старіших, що заощаджує 15% відсотків, які ви віднімаєте. Калькулятор припускає, що ви сплачуєте в Чехії щонайменше стільки податку на доходи; якщо ні, вимкніть пільгу.

Скільки потрібно мати на власний внесок?

Щонайменше 20% ціни. ČNB обмежує іпотеку до 80% вартості житла або до 90% для заявників до 36 років. До цього додаються витрати на купівлю: кадастровий збір і юрист для договору та ескроу.

Чи це фінансова порада?

Ні. Це модель із припущеннями, наведеними на цій сторінці. Іпотечний консультант може сказати, скільки банк насправді вам позичить і під яку ставку.

Знайте реальну ціну квартири ще до дзвінка.

Безкоштовно для тих, хто шукає житло. Щоб почати, не потрібно нічого встановлювати чи реєструватися.

Відкрити карту оголошеньДодати Bytky в Chrome