Hypoteční poradce: co dělá, kdo ho platí a jak ho vybrat

Hypoteční poradce vám pomůže hypotéku najít a dostat. Porovná nabídky poskytovatelů, připraví vaši žádost a jedná s bankou, dokud vám peníze nevyplatí. V Česku smí hypotéku zprostředkovat jen ten, kdo má oprávnění od ČNB, české centrální banky, nebo je zapsaný v jejím registru, a zákon stanoví, jak smí být placený a co vám musí sdělit. Pokud ho platí poskytovatel úvěru, jeho pomoc vás přímo nic nestojí. Než mu předáte své dokumenty, ověřte si ho v registru ČNB.

Co dělá hypoteční poradce?

Poradce stojí mezi vámi a poskytovateli úvěrů. Tohle pro vás dělá dobrý poradce:

• Spočítá, kolik si můžete půjčit, z vašeho příjmu, dluhů a úspor a v mezích limitů ČNB, kolik smí banka půjčit.
• Porovná poskytovatele. Postaví vedle sebe nabídky poskytovatelů, se kterými spolupracuje, a řekne vám, z úvěrů kterých poskytovatelů vybíral.¹
• Připraví žádost. Řekne vám, jaké informace a doklady poskytovatel potřebuje, posbírá je a předá dál.²
• Jedná s bankou. Hlídá žádost, zajistí odhad bytu pro banku a projde s vámi nabídku i smlouvu.
• Dovede vás až k penězům. Banka úvěr vyplatí (čerpání) až po splnění podmínek ze smlouvy. Poradce je s vámi hlídá.

Co poradce nedělá:

• Nepůjčuje ani nerozhoduje. Úvěruschopnost posuzuje a o úvěru rozhoduje poskytovatel.³
• Neobejde limity ČNB. Každý poskytovatel je musí dodržet, ať žádost přinese kdokoli. Vysvětluje je průvodce hypotékou pro cizince.
• Nedělá vám advokáta. Kupní smlouva, úschova a katastr jsou práce pro advokáta. Viz kroky při koupi bytu.
• Neodhaduje byt. To dělá odhadce banky.

V bance hypotéku sjednává člověk, kterému se často říká hypoteční specialista. Pracuje pro tuto banku a nabízí její úvěry. Pokud je zaměstnancem banky, zprostředkovatel to není. Některé banky ale pracují i přes vázané zástupce: ti zprostředkovateli jsou a najdete je v registru ČNB.

Kdo smí být hypotečním poradcem?

Zprostředkovat úvěr spotřebiteli lze v Česku jen s oprávněním od ČNB a hypotéka, kterou si berete jako soukromá osoba, je spotřebitelský úvěr. Zákon zná čtyři typy zprostředkovatelů a hypotéku smějí zprostředkovat tři z nich:⁴

Slovo samostatný znamená, že zprostředkovatel jedná sám za sebe. Neznamená nezávislý: to slovo zákon vyhrazuje užší skupině, o níž je řeč níže.

Poradce může být samostatným zprostředkovatelem sám, vázaným zástupcem poskytovatele nebo samostatného zprostředkovatele, nebo zaměstnancem kteréhokoli z nich. Zaměstnanec v registru není, je v něm jeho zaměstnavatel.⁵ Samostatný zprostředkovatel odpovídá za svou práci i za své vázané zástupce. Za práci vázaného zástupce odpovídá poskytovatel nebo firma, pro kterou pracuje.⁶

Každý, kdo zprostředkovává hypotéky, včetně zaměstnanců, musí mít maturitu nebo vyšší vzdělání a složenou odbornou zkoušku pro úvěry na bydlení. Zkoušku pořádají osoby, kterým ČNB udělila akreditaci. Kromě úvěrů pokrývá oceňování nemovitostí, trh nemovitostí, postup při koupi a katastr nemovitostí. Skládá se jednou a není třeba ji opakovat, jeho firma ale musí zajistit, aby si znalosti udržoval. Kdo tuto práci k prosinci 2016 dělal už nepřetržitě alespoň tři roky, maturitu mít nemusí.⁷ Musí být také důvěryhodný: například nesmí být odsouzený za trestný čin proti majetku, hospodářský nebo jiný úmyslný trestný čin a za posledních pět let na něj nesmělo být vydáno rozhodnutí o úpadku.⁸

Zprostředkovat úvěry bez oprávnění je přestupek. Podle zákona účinného v roce 2026 za něj může ČNB podnikateli uložit pokutu až 20 000 000 Kč.⁹

Jak si poradce ověřit v registru ČNB?

Než mu předáte své dokumenty:

1. Zeptejte se na jeho registrační číslo. Než cokoli zprostředkuje, musí vám sdělit, ve kterém registru je, své registrační číslo a jak registraci ověřit.¹⁰
2. Otevřete seznamy regulovaných a registrovaných subjektů ČNB a vyhledejte poradce nebo jeho firmu podle jména.
3. Přečtěte si záznam:¹¹
   • typ: samostatný zprostředkovatel, nebo vázaný zástupce;
   • rozsah činnosti, který musí zahrnovat spotřebitelský úvěr na bydlení;
   • u vázaného zástupce, pro koho pracuje;
   • data vzniku oprávnění.
4. Pokud je poradce zaměstnanec, ověřte si jeho firmu a požádejte ho o osvědčení o odborné zkoušce.
5. Případné pokuty dohledáte v pravomocných rozhodnutích ČNB.¹²

ČNB radí totéž u každého úvěru: zjistěte, s kým jednáte a jestli má oprávnění, dřív než cokoli podepíšete.¹³

Kdo poradce platí?

Poradce dostává zaplaceno jedním ze dvou způsobů:¹⁴

• Provizi od poskytovatele, jehož úvěr si vezmete. Vy poradci přímo nic neplatíte.
• Odměnu od vás na základě písemné smlouvy.

Za tentýž úvěr nesmí brát peníze od vás i od poskytovatele nebo kohokoli jiného.

Nic před úvěrovou smlouvou. Dokud nepodepíšete smlouvu o úvěru, nemá poskytovatel ani poradce nárok na odměnu ani jinou platbu od vás. Jedinou výjimkou jsou daně, správní poplatky a podobné platby a účelně vynaložené náklady na ocenění bytu, kterým je úvěr zajištěný. Pokud za ocenění zaplatíte, musí vám vydat jeho výsledek a odůvodnění.¹⁵ Poradce, který chce peníze předem, ať je nazve jakkoli, chce něco, na co mu zákon nárok nedává.

Pokud platíte odměnu vy. Smlouva s poradcem (smlouva o zprostředkování spotřebitelského úvěru) pak musí být písemná, jinak je neplatná. Musí uvádět:¹⁶

• odměnu nebo způsob jejího výpočtu a její splatnost;
• úvěr, o který máte zájem: jeho druh, dobu trvání a výši, nejvyšší měsíční splátku a nejvyšší úrokovou sazbu a celkové náklady, které jste ochotni nést;
• vaše právo od smlouvy odstoupit a důsledky, pokud zaplatíte pozdě.

Dostanete její vyhotovení. Do 14 dnů od jejího uzavření můžete odstoupit bez udání důvodu a bez sankce, pokud na jejím základě ještě nebyla uzavřena smlouva o úvěru. Poradce nesmí uzavření smlouvy vázat na uzavření jiné smlouvy a nesmí od vás přijmout směnku ani šek.

Kolik mu zaplatí poskytovatel. Než zprostředkuje hypotéku, musí vám poradce sdělit, kolik za ni poskytovatel zaplatí jemu nebo firmě, pro kterou pracuje. Pokud zatím umí uvést jen způsob výpočtu, například procento z úvěru, přesná částka pak musí být v Evropském standardizovaném informačním přehledu (ESIS), shrnutí, které vám poskytovatel předá před podpisem.¹⁷ Můžete se také zeptat, jakou provizi z hypoték mu vyplácí jednotliví poskytovatelé, se kterými spolupracuje. Zeptejte se. Pokud mu poskytovatel, kterého doporučuje, platí víc než ostatní, zeptejte se, proč je pro vás nejlepší právě jeho nabídka.

Storno provize. Poradci někdy zmiňují storno: provizi, kterou si poskytovatel od poradce vezme zpět, když je úvěr předčasně splacen. Zákon o spotřebitelském úvěru ho neupravuje. Je to věc mezi poradcem a poskytovatelem a cokoli byste poradci dlužili vy, musí být ve vaší písemné smlouvě. Co po vás smí za předčasné splacení chtít poskytovatel, omezuje zákon, a průvodce pro cizince vysvětluje, kdy je zdarma.

Co vám poradce musí sdělit, než začne?

S dostatečným předstihem před zprostředkováním úvěru vám poradce musí sdělit:¹⁰

• jaký je typ zprostředkovatele a koho zastupuje;
• své kontaktní údaje a kontaktní údaje poskytovatele nebo firmy, kterou zastupuje;
• registr, ve kterém je zapsaný, své registrační číslo a jak registraci ověřit;
• jestli poskytuje radu a z nabídky kterých poskytovatelů vychází;
• že smlouvu s ním nelze vázat na žádnou další službu;
• provizi, kterou mu platí poskytovatel, nebo že ji uvede ESIS;
• odměnu, kterou mu platíte vy, a že nesmí brát peníze od vás i od poskytovatele nebo kohokoli jiného;
• že si můžete vyžádat, jakou provizi mu platí jednotliví poskytovatelé;
• jak si stěžovat, že spor lze řešit mimosoudně u finančního arbitra, a kdo nad ním vykonává dohled.

Už při prvním kontaktu vám musí sdělit alespoň to, jaký je typ zprostředkovatele, a vázaný zástupce také to, pro koho pracuje.¹⁸ „Dostatečný předstih“ znamená dost času na to, abyste si vše v klidu přečetli a porovnali s jinými nabídkami.¹⁹

Co znamená „nezávislý“?

Za nezávislého se poradce smí označovat jen tehdy, když zvažuje úvěry většiny poskytovatelů na trhu a způsob, jakým je placený on a jeho lidé, mu nebrání jednat ve vašem nejlepším zájmu. Odměna zejména nesmí záviset na prodejních cílech. Pravidlo platí i pro odvozeniny, synonyma a překlady toho slova.²⁰ Vázaný zástupce jediné banky nezávislý být nemůže.

Zákon také rozlišuje radu a doporučení. Rada vychází z analýzy vašich financí, potřeb a rizik po celou dobu trvání úvěru a z výběru z dostatečného počtu vhodných úvěrů: u samostatného zprostředkovatele a jeho vázaných zástupců z úvěrů dostupných na trhu, u banky alespoň z její vlastní nabídky. Poradce vám musí říct, z úvěrů kterých poskytovatelů rada vychází, a dostanete o ní písemný záznam: vaše potřeby, důvody rady, co pro vás znamená, a rizika.¹ Kdo jen doporučuje, musí vám říct, že nejde o radu podle zákona. U samostatného zprostředkovatele nesmí odměna toho, kdo vám radí, záviset na splnění prodejních cílů.²¹

Poradce, nebo rovnou do banky?

Obojí funguje. Takhle se liší:

Poradce se vyplatí, když váš případ není jednoduchý: příjem, který se těžko dokládá, podnikání, povolení k pobytu, příjem ze zahraničí nebo nízké vlastní zdroje. Každá banka je posuzuje podle svých pravidel a poradce je zná u několika poskytovatelů. Rovnou do banky je to jednodušší, když máte přehledný příjem a vaše banka vidí, jak vám každý měsíc přichází.

Ať zvolíte cokoli, nechte si dát nabídky písemně a porovnejte je, jak radí ČNB.¹³ Roční procentní sazba nákladů (RPSN) v každém ESIS zahrnuje kromě úroků i poplatky. ČNB radí porovnat i celkovou částku, kterou zaplatíte.¹³ Můžete také obojí: požádejte o nabídku svou banku a pak zjistěte, jestli poradce najde lepší.

Chcete poradce, který mluví vaším jazykem? Bytky úvěry nezprostředkovává, ale můžete nás o něj požádat tady:

Kdy je poradce pro cizince důležitější?

Když banka musí posoudit něco, co nevidí každý den:

• Povolení k pobytu ze země mimo EU. Banky se liší v tom, na jaká povolení půjčují a jak dlouho ještě musí platit.
• Příjem ze zahraničí nebo v jiné měně. Banka ho posuzuje hůř a každá s ním zachází po svém.
• Doklady v jiném jazyce. Než zaplatíte za překlady, zeptejte se, které doklady banka potřebuje přeložit a jestli chce úřední překlad.
• Čeština. Nabídka, ESIS i smlouva bývají česky. Zeptejte se, jestli vám je banka dá i v angličtině. Poradce, stejně jako banka, vám musí nabídku vysvětlit tak, abyste mohli posoudit, jestli vám vyhovuje.²² Poradce, který mluví vaším jazykem, to umí doopravdy.

Kdo si může půjčit, kolik ČNB dovolí bance půjčit a jaké doklady banka chce, popisuje průvodce hypotékou v Česku pro cizince.

Jak vybrat hypotečního poradce?

Hledejte poradce, který:

• je v registru ČNB pro úvěry na bydlení, nebo pracuje pro firmu, která v něm je;
• spolupracuje s několika poskytovateli a řekne vám, se kterými;
• vysvětlí, jak je placený, dřív než se zeptáte, a když se zeptáte, řekne vám, kolik mu platí jednotliví poskytovatelé;
• jasně řekne, jestli vám dává radu podle zákona, nebo doporučení;
• už sjednával hypotéky lidem ve vaší situaci: s vaším pobytem, druhem příjmu a vlastními zdroji;
• mluví vaším jazykem, nebo přivede někoho, kdo jím mluví;
• nechce nic předem a svou pomoc nepodmiňuje tím, že si od něj koupíte něco dalšího.

Před první schůzkou si zhruba spočítejte, kolik si můžete půjčit, v hypoteční kalkulačce. Vychází z vašeho příjmu a úspor, uplatní limity ČNB a nepotřebuje účet.

Na co se zeptat na první schůzce

• Jste samostatný zprostředkovatel, nebo vázaný zástupce? Pro koho pracujete? Jaké je vaše registrační číslo?
• Se kterými poskytovateli spolupracujete?
• Je to rada podle zákona o spotřebitelském úvěru, nebo doporučení?
• Kolik zaplatí poskytovatel vám nebo firmě, pro kterou pracujete? Kolik vám z hypoték platí jednotliví poskytovatelé, se kterými spolupracujete?
• Budu vám něco platit? Pokud ano, kolik, kdy a kde je smlouva?
• Máte zkušenost s hypotékou pro někoho s mým povolením k pobytu a mým druhem příjmu?
• Je některá platba vůči vám spojená s předčasným splacením nebo převodem úvěru?
• Komu si mám stěžovat, když se něco pokazí?

A vezměte si s sebou, nebo mějte připravené:

• pas, a pokud jste ze země mimo EU, povolení k pobytu;
• doklad o příjmu: potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a výplatní pásky, nebo daňová přiznání, pokud podnikáte;
• nedávné výpisy z účtu;
• přehled svých úvěrů a dalších dluhů;
• kolik máte naspořeno na vlastní zdroje a náklady na koupi;
• údaje o bytu, pokud už nějaký máte vyhlédnutý.

Poradce vám musí říct, co od vás potřebuje, a vy mu musíte dát úplné a pravdivé informace.²

Zdroje

1. Zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.), § 85: rada, poskytovatelé, z jejichž nabídky vychází, písemný záznam a doporučení, které není radou. ↩ ↩²

2. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 84 odst. 1 a 2. ↩ ↩²

3. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 86 odst. 1. ↩

4. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 2 odst. 2 a 3, § 3 odst. 1 písm. b) a l), § 16, § 17, § 27, § 37, § 47 a § 48 odst. 3. Česká národní banka, základní informace pro podnikatele podle zákona o spotřebitelském úvěru. ↩

5. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 3 odst. 1 písm. f), § 27 odst. 2 a § 34. Česká národní banka, základní informace pro podnikatele podle zákona o spotřebitelském úvěru: zaměstnanec nepotřebuje vlastní oprávnění ani registraci. ↩

6. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 26, § 35 a § 36. Podle § 26 za náhradu škody ručí i poskytovatel, pokud samostatného zprostředkovatele nepečlivě vybral nebo na něj nedostatečně dohlížel. Česká národní banka, základní informace pro podnikatele podle zákona o spotřebitelském úvěru. ↩

7. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 23 odst. 2, § 60 až § 62 a § 176 odst. 3. Česká národní banka, základní informace pro podnikatele podle zákona o spotřebitelském úvěru: zkoušku pořádají akreditované osoby a skládá se jednou. ↩

8. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 72 odst. 2. ↩

9. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 157 odst. 1 písm. e) a odst. 3 písm. c), ve znění účinném v roce 2026. ↩

10. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 93 odst. 1. ↩ ↩²

11. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 53 až § 55. Česká národní banka, seznamy regulovaných a registrovaných subjektů finančního trhu (JERRS). ↩

12. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 159 odst. 1. ↩

13. Česká národní banka, desatero při sjednávání úvěru, body 2, 3 a 4. ↩ ↩² ↩³

14. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 80 a § 93 odst. 1 písm. g). ↩

15. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 83. ↩

16. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 125 až § 128, § 130 a § 131. ↩

17. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 93 odst. 1 písm. f) a h). Česká národní banka, odpovědi na otázky k zákonu o spotřebitelském úvěru (RS2017-02), otázka 10. ↩

18. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 76 odst. 2 a § 93 odst. 3. ↩

19. Česká národní banka, odpovědi na otázky k zákonu o spotřebitelském úvěru (RS2017-02), otázka 8. ↩

20. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 81. ↩

21. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 23 odst. 4. ↩

22. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 94 odst. 2 a 3. ↩