Zkontrolujte si vyúčtování služeb

Poplatky, které každý měsíc platíte s nájmem, jsou zálohy na služby. Jednou ročně je pronajímatel porovná s tím, kolik služby domu skutečně stály, a pošle vám vyúčtování služeb: peníze zpět, pokud jste zaplatili víc, nebo doplatek, pokud méně. Zákon stanoví, kdy musí vyúčtování přijít, co vám v něm smí účtovat a kolik máte času na kontrolu, a pokud do 30 dnů nepodáte námitky, má se za to, že souhlasíte. Kontrola spočítá každé datum ode dne, kdy vám bylo vyúčtování doručeno, a ukáže, které jeho položky vůbec nejsou služby.

Jak kontrolu používat

Připravte si vyúčtování a obálku, ve které přišlo, a vyplňte:

1. Vyúčtování. Poslední den zúčtovacího období, který je ve vyúčtování uvedený a obvykle připadá na 31. prosince, zda vyúčtování už přišlo a den, kdy vám bylo doručeno. U dopisu, který jste nevyzvedli, je to den, kdy se podle zákona považuje za doručený.
2. Co z něj vychází. Přeplatek, nedoplatek, nebo ani jedno. Pokud vaše nájemní smlouva určuje, kolik dní po vyúčtování se rozdíl vyrovná, zadejte je; pokud ne, nechte 0.
3. Jeho položky. Zaškrtněte každou položku, kterou vaše vyúčtování uvádí. Nesou názvy, jaké se ve vyúčtováních běžně tisknou, například fond oprav nebo správa domu, takže je snadno najdete na papíře, který držíte v ruce.
4. Váš dopis. Vyberte dopis, vyplňte své údaje a vytiskněte ho. Je v češtině, ve které se odesílá. Vaše údaje zůstávají jen na stránce a nikam se neodesílají ani neukládají.

Jak číst výsledek

„Odpověď“ začíná načasováním: přišlo včas, přišlo o tolik a tolik dní pozdě s pokutou, která vám náleží, je po lhůtě s dosavadní pokutou, nebo má teprve přijít do určitého data. U pokuty stojí „až“, protože ve vašem domě mohla být dohodnuta nižší.

Jakmile vyúčtování přišlo, následují tři data:

• Podklady si vyžádejte do a Námitky podejte do jsou 30 dní od doručení. Pokud si podklady vyžádáte včas, začne vám 30denní lhůta k námitkám běžet znovu ode dne, kdy vám je předloží.
• Vyrovnání do je den, který určuje vaše smlouva, pokud je dřívější, jinak čtyři měsíce od doručení.

Každá zaškrtnutá položka dostane jeden ze tří verdiktů. Služba je ta, kterou uvádí zákon o službách. Není služba přichází s paragrafem, který to stanoví: podejte proti ní námitku. Zeptejte se, co to je označuje položku, kterou zákon jednoznačně neřeší, například poplatek za správu domu nebo pojištění domu.

Dopisy se řídí vaší situací: žádost o podklady a námitky, jakmile vyúčtování přišlo, pokuta, pokud přišlo pozdě, přeplatek, pokud nějaký je, nebo žádost o samotné vyúčtování, pokud je po lhůtě.

Příklad výpočtu

Vaše zúčtovací období skončilo 31. prosince 2025 a vyúčtování vám bylo doručeno v pátek 22. května 2026. Vychází z něj nedoplatek. Jeho položky jsou vytápění, teplá voda, vodné a stočné, výtah, úklid, fond oprav a poplatek za správu domu. Vaše smlouva den pro vyrovnání neurčuje.

• Přišlo pozdě. Mělo přijít do 30. dubna 2026, čtyři měsíce po konci období. Přišlo o 22 dní později, takže vám pronajímatel dluží pokutu až 22 × 50 Kč: 1 100 Kč.
• Vašich 30 dní. Počítají se ode dne po doručení a končí v neděli 21. června, takže se poslední den posouvá na pondělí 22. června 2026. To je váš poslední den na vyžádání podkladů a podání námitek.
• Vyrovnání. Nedoplatek je splatný do 22. září 2026, čtyři měsíce po doručení. Kdyby smlouva určovala 14 dní, splatnost by připadla na 5. června.
• Položky. Vytápění, teplá voda, vodné a stočné, výtah a úklid jsou služby. Fond oprav ne: podejte proti němu námitku. U poplatku za správu domu se zeptejte, co to je.

Kontrola tu nabízí tři dopisy a otevře se na námitkách, které uvádějí fond oprav a poplatek za správu domu i s důvody. Odešlete je tak, aby je pronajímatel dostal do 22. června, a 1 100 Kč uplatněte dopisem o pokutě. Splatnost nedoplatku posouvá jen vada, která mění jeho výši, a fond oprav ji mění, takže než zaplatíte, podejte písemnou námitku.

Pravidla, ze kterých kontrola vychází

Kdy přijde. Zúčtovací období trvá nejvýše dvanáct měsíců a jeho začátek určuje pronajímatel.¹ Pronajímatel služby za každé období vyúčtuje a vyúčtování doručí do čtyř měsíců od jeho konce.² Lhůta, která připadne na sobotu, neděli nebo státní svátek, se posouvá na nejbližší pracovní den.³

Co je služba. Zákon o službách vyjmenovává dodávku tepla a teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod, výtah, osvětlení a úklid společných prostor, čištění komínů, společnou anténu, odvoz obsahu žump a komunálního odpadu.⁴ Další služby lze sjednat, a to písemně. Revize zařízení domu a náklady na vyúčtování se do nákladů na služby nezahrnují.⁵ Fond oprav je příspěvek vlastníka na údržbu domu,⁶ daň z nemovitých věcí je daní vlastníka⁷ a kromě nájemného a služeb po vás pronajímatel nesmí žádat žádnou další platbu.⁸

Kontrola. Vyúčtování uvádí u každé služby její náklady a kolik jste na ni zaplatili na zálohách.⁹ Do 30 dnů si můžete písemně vyžádat nahlédnutí do podkladů a pořízení jejich kopií a pronajímatel vám je předloží do 30 dnů.¹⁰ Námitky se podávají do 30 dnů od doručení vyúčtování, nebo od předložení podkladů, a pronajímatel je vyřídí do 30 dnů.¹¹

Peníze. Přeplatek nebo nedoplatek se vyrovná v den určený smlouvou, nejpozději do čtyř měsíců od doručení. Vady vyúčtování vrácení přeplatku neodkládají a splatnost nedoplatku posouvají, jen pokud mění jeho výši.¹²

Pokuta. Pronajímatel, který se opozdí s vyúčtováním, s předložením podkladů nebo s vyřízením námitek, dluží 50 Kč za každý započatý den, pokud v domě nebyla dohodnuta nižší částka. Pokuta nenáleží, pokud prodlení zavinil nájemce, nebo pokud nebylo spravedlivé požadovat včasné splnění.¹³

Časté chyby

• Zaplatit nedoplatek, aniž byste vyúčtování přečetli. Na námitky máte 30 dní a na zaplacení až čtyři měsíce. Pokud vám něco nesedí, vyžádejte si nejdřív podklady.
• Podávat námitky po telefonu. Po telefonátu nezůstane nic, čím byste se mohli prokázat. Námitky podávejte písemně, abyste mohli doložit, že je pronajímatel dostal do 30 dnů.
• Nechat projít náklady vlastníka. Položka za fond oprav nebo daň z nemovitých věcí patří vlastníkovi, ať ji vyúčtování nazývá jakkoli.
• Čekat mlčky. Pokud je vyúčtování po lhůtě, pokuta každým dnem roste: vyžádejte si ho písemně. Totéž udělejte u přeplatku, který nepřišel včas.
• Hledat tu elektřinu. Elektřina a plyn na vaše jméno nejsou služby domu: vyúčtuje vám je váš dodavatel. Viz elektřina, plyn a internet.

Co dál

Chystáte se nastěhovat? Před podpisem se zeptejte, kolik vyšlo loňské vyúčtování, a stavy měřidel zapište do předávacího protokolu. Chystáte se odstěhovat? Konec nájmu spočítá výpovědní dobu a kdy vám má být vrácena kauce. Poslední vyúčtování přijde až po konci období, takže pronajímateli nechte svou novou adresu. Přečtěte si, kolik stojí pronájem bytu v Praze a jak funguje česká nájemní smlouva, a každý pojem z vyúčtování najdete ve slovníku realitních pojmů. Podepisujete novou nájemní smlouvu? Vzor nájemní smlouvy vám ji připraví k vyplnění a vynechá ujednání, ke kterým zákon nepřihlíží.

Zdroje

1. Zákon o službách (67/2013 Sb.), § 2 odst. 1 písm. c). ↩

2. Zákon o službách (67/2013 Sb.), § 7 odst. 1. ↩

3. Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 605 a § 607. ↩

4. Zákon o službách (67/2013 Sb.), § 3 odst. 1 a 2; dohoda musí být písemná, § 1 odst. 4. ↩

5. Zákon o službách (67/2013 Sb.), § 2 odst. 1 písm. d) a § 7 odst. 4. ↩

6. Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 1180 odst. 1; udržovat dům ve stavu způsobilém k užívání je povinnost pronajímatele, § 2257 odst. 1. ↩

7. Zákon o dani z nemovitých věcí (338/1992 Sb.), § 8 odst. 1. ↩

8. Občanský zákoník (89/2012 Sb.), § 2251 odst. 2. ↩

9. Zákon o službách (67/2013 Sb.), § 7 odst. 2. ↩

10. Zákon o službách (67/2013 Sb.), § 8 odst. 1. ↩

11. Zákon o službách (67/2013 Sb.), § 8 odst. 2. ↩

12. Zákon o službách (67/2013 Sb.), § 7 odst. 3. ↩

13. Zákon o službách (67/2013 Sb.), § 13. ↩