Přeskočit na obsah
Procházet příručku

Nájem a vaše práva

Co dělat, když máte problém s pronajímatelem

Většina sporů s pronajímatelem se vyřeší písemně: problém sepište, požádejte o nápravu do určitého data a schovejte si doklad, že dopis došel. Když to nezabere, vezměte si bezplatnou radu, zkuste mediaci a teprve pak se obraťte na úřad nebo soud.

Ověřeno 8 minut čtení25 zdrojů

Na této stránce

Většina problémů s pronajímatelem se vyřeší písemně. Problém sepište, požádejte o nápravu do určitého data a schovejte si doklad, že váš dopis došel. Když to nezabere, vezměte si bezplatnou radu, zkuste mediaci a teprve pak se obraťte na úřad nebo soud. Pokud vás pronajímatel nepouští domů nebo vám vyhrožuje, volejte nejdřív policii na 158.

Co udělat nejdřív?

  1. Všechno si zapište. Poznamenejte si, co a kdy se stalo, pořiďte datované fotky a videa a schovejte si každou zprávu, nájemní smlouvu, předávací protokol a doklady o tom, co jste zaplatili. Soused, který to viděl, může být svědek.
  2. Požádejte písemně. Popište problém, napište, co chcete udělat, a dejte přiměřený termín. Nechte si kopii. Zpráva je začátek; dopis je lepší důkaz.
  3. Pošlete předžalobní výzvu. Když se nic neděje, pošlete výzvu: co je dlužné nebo co se má udělat, proč, a do kdy. Pošlete ji aspoň sedm dní před podáním žaloby: bez ní vám náhrada nákladů nenáleží, ani když vyhrajete, s výjimkou mimořádných případů.1

Důležité dopisy posílejte doporučeně s dodejkou, do datové schránky, nebo je předejte osobně proti podpisu. U dopisu odeslaného poštou, který došel, se má za to, že došel třetí pracovní den po odeslání, do ciziny patnáctý pracovní den.2

Nástroje Bytky tyto dopisy vytisknou česky, s anglickým textem pro kontrolu: kontrola oprav u vady, kontrola vyúčtování služeb u vyúčtování, kontrola zvýšení nájmu pro odpověď na zvýšení a konec nájmu u kauce.

Kdy si vzít radu nebo zkusit mediaci?

Bezplatnou radu si vezměte, jakmile první dopis nezabere, a hned, pokud vám přišla výpověď nebo dopis od soudu. Kontaktní místa pro bydlení na obecních úřadech, integrační centra pro cizince a neziskové organizace, třeba sdružení nájemníků, radí zdarma: bezplatná právní pomoc je uvádí i s tím, pro koho kdo je.

Mediaci zkuste, pokud se oba radši dohodnete, než abyste se přeli. Zapsaný mediátor vám pomůže k dohodě, kterou oba podepíšete. Je placená: odměnu si sjednáte s mediátorem, a pokud se nedohodnete jinak, rozdělíte si ji s pronajímatelem rovným dílem.3

Pokud už případ běží u soudu, může soudce nařídit první setkání s mediátorem v rozsahu až tří hodin a řízení přerušit až na tři měsíce.4 Od 1. ledna 2026 stojí takové setkání 1 000 Kč za každou započatou hodinu, plus DPH, pokud je mediátor plátce, a hradíte ho oba rovným dílem.4

Česká obchodní inspekce (ČOI) vám zdarma pomůže dohodnout se s podnikatelem, kterému jste zaplatili za zboží nebo službu, třeba s realitní kanceláří. O sporu rozhodnout nemůže a nájem pod její řešení sporů nespadá.5

Kdy se obrátit na úřad nebo soud?

Když je problém trestný čin, nebezpečí, nebo právo, které prosadíte jen u soudu.

ProblémNa koho se obrátitCo může udělat
Nepuštění domů, vstup do vašeho bytu bez souhlasu, výhrůžkyPolicie, 158Vyšetřit to. Trestní oznámení můžete podat na kterékoli služebně.6
Vlhkost, plíseň nebo vada, která ohrožuje zdraví či bezpečnostStavební úřadNařídit vlastníkovi stavbu opravit nebo zabezpečit. Podnět může dát kdokoli.7
Jak makléř nakládá s penězi v úschověŽivnostenský úřadZkontrolovat, jak makléř drží peníze klientů v úschově.8
Odmítnutí bytu kvůli tomu, kdo jsteVeřejný ochránce právPomoci vám podat žalobu, a pokud zjistí diskriminaci, může vám zprostředkovat advokáta, který vás bude zastupovat zdarma.9
Nekalé praktiky realitní kancelářeČOIZkontrolovat kancelář a zdarma vám pomoci se s ní dohodnout.5

U peněz, třeba kauce nebo přeplatku, vede cesta k soudu přes platební rozkaz, který se vydává bez jednání. Pronajímatel pak má 15 dní na to, aby zaplatil, nebo podal odpor.10 Poplatek za peněžitou žalobu stanoví zákon o soudních poplatcích:11

Částka, kterou vymáháteBěžná žalobaElektronický platební rozkaz
Do 10 000 Kč1 000 Kč400 Kč
Nad 10 000 Kč do 20 000 Kč1 000 Kč800 Kč
Nad 20 000 Kč5 %4 %

Žaloba kvůli diskriminaci stojí 1 000 Kč.11 Soud vás může od poplatků osvobodit, zpravidla částečně a zcela jen výjimečně, a ustanovit vám zástupce, advokáta, pokud to váš případ vyžaduje.12 Žalobu proti pronajímateli podáte u okresního soudu podle jeho bydliště, u firmy podle jejího sídla.13 Jak dostat zpět kauci popisuje vymáhání kauce podrobně.

Které právo se týká vašeho problému?

ProblémVaše právoNa BytkyLhůtaKdo pomůže
Nevrácená kauceVrácení při skončení nájmu, s úroky, bez toho, co dlužíte z nájmu14Jak dostat zpět kauciSplatná skončením nájmu; tři roky na žalobuBezplatná rada, pak platební rozkaz
Opravy, vlhkost a plíseňPronajímatel udržuje byt způsobilý k bydlení; podstatnou vadu můžete odstranit sami a chtít náhradu nákladů, nebo žádat slevu z nájemného15Kontrola opravOznamte bez zbytečného odkladu; slevu uplatněte do šesti měsícůBezplatná rada; stavební úřad, pokud jde o nebezpečí
Zvýšení nájemnéhoJen podle smlouvy, nebo písemně, do výše obvyklého nájemného a nejvýš o 20 % za tři roky16Kontrola zvýšení nájmuDva měsíce na písemný souhlas; mlčení není souhlasBezplatná rada; sdružení nájemníků
Platby za službyVyúčtování do čtyř měsíců, podklady k němu a vyřízení námitek17Kontrola vyúčtování služeb30 dní od doručení na žádost o podklady a námitkyBezplatná rada; sdružení nájemníků
Vstup bez souhlasuNávštěvy jen po včasném oznámení, ledaže jde o naléhavý případ18Práva nájemceZapisujte každou návštěvu a hned napištePolicie na 158, pokud se to děje právě teď
Výpověď nebo rozkaz k vyklizeníDůvod, který zná zákon, písemně, s poučením o právu na soudní přezkum19Konec nájmuDva měsíce na návrh na přezkum výpovědi; 15 dní na odpor proti rozkazu k vyklizeníBezplatná rada hned
Nepuštění domů nebo vypnuté energieNerušené užívání bytu; žádná svépomoc pronajímatele20Práva nájemceŠest týdnů na žalobu od chvíle, kdy se dozvíte, co se stalo a kdo za tím stojí, nejdéle rok; soud rozhodne do 15 dnůPolicie na 158, pak soud
DiskriminaceRovné zacházení u bydlení nabízeného veřejnosti21Bezplatná právní pomocJednejte brzy a schovejte si inzerát i zprávyVeřejný ochránce práv
Provize makléřePísemná smlouva; provize splatná nejdřív s nájemní smlouvou, pokud vás smlouva neupozorní na něco jiného; záloha nejvýš dvě třetiny8Pronájem bytu v Česku pro cizinceNež cokoli zaplatíteŽivnostenský úřad; ČOI

Co když vás pronajímatel právě teď nepouští domů?

Volejte policii na 158. Je to zdarma, funguje nonstop a přijímá i SMS.6 Výměna zámků nebo jiné bránění nájemci v užívání bytu může být trestný čin s trestem až dva roky vězení.22 Pokud můžete, mějte u sebe nájemní smlouvu, doklad totožnosti a doklad o zaplaceném nájemném.

Pronajímatel, který vás chce z bytu dostat, se musí obrátit na soud. Od 1. ledna 2026 může soud po skončení nájmu vydat rozkaz k vyklizení, který dává 15 dní na vystěhování nebo na odpor. Nelze ho vydat, pokud vás pronajímatel aspoň 14 dní před podáním žaloby písemně nevyzval k vyklizení, ani dokud soud přezkoumává výpověď, kterou jste včas napadli.23 V těchto věcech chodí soudní písemnosti na adresu bytu, takže si tam dál vybírejte poštu.23

Můžu přestat platit nájem, dokud pronajímatel neodstraní vadu?

Bezpečné to není: tři měsíce nezaplaceného nájemného a služeb jsou zvlášť závažné porušení, kvůli kterému může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby.24 Plaťte dál a místo toho uplatněte slevu z nájemného, kterou si můžete započíst až do výše jednoho měsíčního nájemného.15 Pokud rozporujete samotné nájemné, uložte spornou část do notářské úschovy: pak vám nájem nelze vypovědět kvůli tomu, že jste ji nezaplatili.25

Stačí zpráva přes WhatsApp nebo e-mail?

Pro běžné žádosti je to začátek i důkaz. U všeho, co má lhůtu, třeba u námitek, odpovědi na zvýšení nájemného nebo výzvy, pošlete podepsaný dopis doporučeně nebo do datové schránky, abyste mohli doložit, co jste poslali a kdy to došlo.

Pronajímatel vyhrožuje, že mi nevrátí kauci, když si budu stěžovat. Co teď?

Stěžujte si dál písemně. Pronajímatel si smí nechat jen to, co mu dlužíte z nájmu, a písemná výhrůžka je sama o sobě důkaz.

Potřebuju k soudu advokáta?

U platebního rozkazu nebo bagatelní pohledávky ne: můžete jednat sami za sebe. U výpovědi nebo vyklizení si nejdřív vezměte radu, a pokud si zástupce nemůžete dovolit, požádejte soud, ať vám ho ustanoví.12

Zdroje

  1. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 142a. ↩

  2. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 573. ↩

  3. Zákon o mediaci (zákon č. 202/2012 Sb.), § 2 a § 10. ↩

  4. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 100 odst. 2; zákon o mediaci (zákon č. 202/2012 Sb.), § 10 odst. 3 a 4; vyhláška č. 277/2012 Sb., § 15, ve znění vyhlášky č. 488/2025 Sb.. ↩ ↩2

  5. Zákon o ochraně spotřebitele (zákon č. 634/1992 Sb.), § 20d a § 20e; Česká obchodní inspekce, mimosoudní řešení spotřebitelských sporů. ↩ ↩2

  6. Policie České republiky, tísňová linka 158 a postup při podání trestního oznámení. ↩ ↩2

  7. Stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.), § 167 a § 295; Ministerstvo pro místní rozvoj, metodika stavební kontroly, říjen 2025. ↩

  8. Zákon o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.), § 4, § 9, § 19 a § 20; Ministerstvo pro místní rozvoj, kdo kontroluje realitní zprostředkovatele. ↩ ↩2

  9. Zákon o veřejném ochránci práv (zákon č. 349/1999 Sb.), § 1a a § 21d; Veřejný ochránce práv, leták o rovném zacházení, leden 2026. ↩

  10. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 172 a § 174a. ↩

  11. Zákon o soudních poplatcích (zákon č. 549/1991 Sb.), položky 1, 2 a 40 sazebníku. ↩ ↩2

  12. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 30 a § 138. ↩ ↩2

  13. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 84 a § 85. ↩

  14. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2254. ↩

  15. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2208, § 2257, § 2264 a § 2265. ↩ ↩2

  16. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2248 a § 2249. ↩

  17. Zákon o službách (zákon č. 67/2013 Sb.), § 7, § 8 a § 13. ↩

  18. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2219; trestní zákoník (zákon č. 40/2009 Sb.), § 178. ↩

  19. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2286, § 2288 a § 2290. ↩

  20. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 14, § 1003, § 1007, § 1008 a § 2205; občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 176 a § 177. ↩ ↩2

  21. Antidiskriminační zákon (zákon č. 198/2009 Sb.), § 1 odst. 1 písm. j) a § 10. ↩

  22. Trestní zákoník (zákon č. 40/2009 Sb.), § 208 odst. 2. ↩

  23. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 175a, § 195 a § 196, účinné od 1. ledna 2026. ↩ ↩2

  24. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2291. ↩

  25. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2253. ↩

Každý údaj ověřujeme v zákonech a oficiálních zdrojích, ale pravidla se mění a váš případ se může lišit. Než učiníte důležité rozhodnutí, obraťte se na příslušný úřad nebo na odborníka.

Nástroje k tématu

Čtěte dál

Prohlédněte si byty k pronájmu a kolik vás každý doopravdy stojí.

Nájem a poplatky sečtené u každého inzerátu, na jedné mapě. Zdarma a na začátek bez účtu.

Najít byt k pronájmuNajít svou čtvrť