Refinancování hypotéky: co dělat, když vám končí fixace

Když vám skončí fixace hypotéky, banka stanoví sazbu na další období a vy se rozhodujete, co dál. Můžete ji přijmout, vyjednávat, část úvěru splatit, nebo úvěr převést k jiné bance (refinancování). Banka vám musí novou sazbu poslat nejpozději tři měsíce před koncem fixace. Tři měsíce poté můžete úvěr splatit nebo převést bez poplatku. Mimo toto okno zákon omezuje, co smí banka chtít.

Co se stane, když skončí fixace?

Česká hypotéka běží desítky let, ale její sazba je pevná jen na určité období, fixaci. Když fixace skončí, úvěr pokračuje s novou sazbou na další období. Pro každou cestu dál má čeština své slovo:¹

• Refixace: zůstanete u své banky, se sazbou, kterou nabídne, nebo kterou si dohodnete.
• Refinancování: starý úvěr splatí nový úvěr od jiné banky.

Máte tedy čtyři možnosti:

1. Přijmout novou sazbu své banky.
2. Vyjednávat se svou bankou: o lepší sazbu, jinou fixaci nebo jinou dobu splácení.
3. Splatit část úvěru, nebo celý, z úspor.
4. Převést úvěr k jiné bance.

Můžete je kombinovat, třeba část splatit a zbytek převést. Zákon vám dává okno, ve kterém můžete udělat cokoli z toho bez poplatku.

Kdy vám banka musí poslat novou sazbu?

U hypotéky se sazbou pevnou alespoň na rok, po které následuje další období s pevnou sazbou alespoň na rok, vám banka musí nejpozději tři měsíce před koncem fixace sdělit:²

• novou sazbu;
• novou splátku;
• nový počet a četnost splátek, pokud se mění.

Dopis si schovejte a poznamenejte si, kdy vám přišel, protože od něj se počítá okno bez poplatku. Pokud vám tři měsíce před koncem nic nepřišlo, požádejte banku písemně.

Přečtěte si, co podle vaší smlouvy nastane, když neodpovíte. Úvěr může prostě pokračovat se sazbou z dopisu, takže i nic nedělat je rozhodnutí.

Kdy můžete úvěr splatit nebo převést bez poplatku?

Hypotéku smíte splatit, celou nebo zčásti, kdykoli, a z toho, co splatíte dřív, už neplatíte úroky.³ V těchto případech po vás banka za předčasné splacení nesmí chtít nic:⁴

Tři měsíce se počítají od dopisu banky, ne od konce fixace. Tak to zákon říká.⁴ Dopis, který přijde přesně tři měsíce předem, vám dá čas do konce fixace. Dřívější dopis okno uzavře dřív, pozdní ho posune později. Splacení nebo převod naplánujte do něj.

Vaše smlouva může dovolit víc než zákon. Méně dovolit nemůže.⁵

Co smí banka chtít mimo tato okna?

Jen náhradu nákladů, které jí kvůli předčasnému splacení účelně vzniknou, a zákon je omezuje.⁶ U hypotéky na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci bydlení nebo na splacení takového úvěru a u úvěru ze stavebního spoření nesmí náhrada přesáhnout nic z tohoto:⁷

• 0,25 % ze splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však 1 % z ní;
• úrok, který byste z ní zaplatili do konce fixace;
• náklady banky určené tak, jak stanoví zákon: její administrativní náklady nejvýše 1 000 Kč (ve znění platném v roce 2026) plus úrok, o který přijde.

Úrok, o který banka přijde, je úrok, který byste zaplatili do konce fixace, minus úrok, který byste platili při průměrné sazbě ČNB u srovnatelných úvěrů. ČNB tyto průměry zveřejňuje každý měsíc.⁸ Pokud je průměr nad vaší sazbou, banka tím, že dostane peníze dřív, nic neztrácí, a náhrada klesne na její administrativní náklady nebo níž.

U úvěru zajištěného nemovitostí, který není na bydlení, třeba americké hypotéky, je strop 1 % ze splacené částky. Zbývá-li do sjednaného konce úvěru rok nebo méně, je strop 0,5 %. Ani jeden nesmí přesáhnout úrok do konce fixace.⁹

Tyto stropy, bezplatné splacení při prodeji či vypořádání společného jmění manželů a bezplatných prvních 25 % vyšší splátky k výročí platí od 1. září 2024. U hypotéky sjednané dřív od první fixace, která začala po tomto datu. Ve starší fixaci smí banka chtít účelně vynaložené náklady, nejvýše úrok do konce fixace.¹⁰

Než se rozhodnete, chtějte čísla. Sdělte bance, že chcete úvěr předčasně splatit. Ta vám pak musí bez zbytečného odkladu poslat:¹¹

• kolik byste dlužili, rozdělené na jistinu, úrok a další náklady;
• jakou náhradu očekává a jak ji spočítala;
• jaké další důsledky pro vás předčasné splacení má, včetně toho, kdy nesmí chtít nic.

Zůstat u své banky, nebo přejít k jiné?

Obojí může být správně. Takhle se liší:

Zůstat je jednodušší. Přechodem zjistíte, jestli je nabídka vaší banky vůbec dobrá. Využijte obojí: nejdřív si vyžádejte písemné nabídky jiných bank, pak s tou nejlepší jděte za svou bankou. Může nabídku dorovnat, nebo přejdete.

Než podepíšete novou hypotéku, musí vám banka předat Evropský standardizovaný informační přehled (ESIS).¹⁶ Neporovnávejte jen sazbu, ani jen roční procentní sazbu nákladů (RPSN), která kromě úroků zahrnuje i poplatky. Hlavně si spočítejte celkovou částku, kterou zaplatíte, jak radí ČNB.¹⁷

Myslete i na délku příští fixace. Krátká vás dřív přivede k dalšímu oknu bez poplatku. Dlouhá vám déle drží stejnou splátku.

Pokud má vaše nemovitost menší hodnotu než při koupi, samo to přechodu nebrání. Závazný limit ČNB na to, kolik smí banka půjčit proti hodnotě nemovitosti, se nevztahuje na nový úvěr nepřesahující zbývající jistinu úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí.¹⁸ Přidáte-li k novému úvěru poplatky nebo cokoli jiného, limit platí. Nová banka ji i tak ocení a uplatní svá pravidla.

Co obnáší přechod k jiné bance?

1. Nabídky. Vyžádejte si od jiných bank, nebo přes poradce, písemné nabídky, každou s jejím ESIS.
2. Vyčíslení. Sdělte své bance, že chcete úvěr předčasně splatit, a požádejte o čísla výše.
3. Žádost. Nová banka prověří vaše příjmy, dluhy a doklady.
4. Odhad. Odhadce nové banky ocení nemovitost. Před uzavřením úvěrové smlouvy po vás banka smí chtít jen daně, správní poplatky a účelné náklady na odhad. Pokud odhad platíte, musí vám dát jeho výsledek a odůvodnění.¹³
5. Smlouva a nové zástavní právo. Podepíšete úvěrovou smlouvu a zástavní smlouvu a do katastru jde návrh na vklad zástavního práva nové banky. Zástavní právo vznikne zápisem.¹⁹ Katastrální úřad ho smí zapsat nejdříve 20 dnů poté, co o návrhu informuje vlastníka.²⁰ Kdy nová banka peníze vyplatí, stanoví smlouva.
6. Souhlas vaší banky. Pokud vaše banka zapsala i zákaz zcizení a zatížení, katastr bez jejího souhlasu nové zástavní právo nezapíše. Jestli tam je, uvidíte v části C listu vlastnictví. Souhlas může vyžadovat i vaše úvěrová smlouva, i když tam zákaz není, proto o něj banku požádejte včas.²¹
7. Splacení. Nová banka splatí starý úvěr, obvykle přímo vaší bance. Se zánikem dluhu zanikne i staré zástavní právo.²²
8. Výmaz. Vaše banka musí bez zbytečného odkladu požádat katastr o výmaz svého zástavního práva, a zapsala-li ho, i zákazu zcizení a zatížení, pokud vaše smlouva neříká jinak. Můžete o něj požádat i sami, s jejím písemným potvrzením, že zástavní právo zaniklo. Pokud vám ho na žádost nepotvrdí, odpovídá za škodu.²³ V roce 2026 stojí každý návrh 2 000 Kč.¹⁴

Pak se podívejte do části C listu vlastnictví. Zástavní právo, které tam zůstane i po splacení úvěru, je závada na nemovitosti a překáží, když ji budete prodávat.²⁴

Kdy začít?

Zákon dává pevné body: dopis banky nejpozději tři měsíce před koncem, tři měsíce bez poplatku po něm a nejméně 20 dnů v katastru pro nové zástavní právo. Nová banka k tomu přidá vlastní čas na žádost a odhad.

Na dopis proto nečekejte. Datum konce fixace najdete v úvěrové smlouvě. V měsících před ním si od jiných bank nebo poradce vyžádejte nabídky a mějte nový úvěr připravený k podpisu, až vám banka napíše. Šest měsíců před koncem vám dá čas porovnávat i přejít bez spěchu.

Splatit na konci fixace víc?

Okno bez poplatku je na to ta pravá chvíle. Z každé splacené části už neplatíte úroky. Předtím:

• Nechte si rezervu. Peníze vložené do úvěru se dostávají zpět těžko.
• Zeptejte se, co se změní. Zeptejte se banky, jestli mimořádná splátka sníží splátku, nebo zkrátí dobu splácení, a pokud můžete, vyberte si.
• Pamatujte na výročí. Když okno propásnete, můžete každý rok bez poplatku splatit až 25 % půjčené částky, v měsíci před výročím smlouvy.⁴

Přidat k hypotéce i jiné úvěry?

Refinancování je příležitost přidat k hypotéce úvěr na auto nebo kreditní kartu, za sazbu a na dobu hypotéky. Splátka klesne. Přesto buďte opatrní:

• Celkem můžete zaplatit víc. Dluh rozložený na desítky let stojí úroky desítky let. Porovnejte celkovou částku, kterou zaplatíte, nejen splátku.
• Vaše nemovitost ručí za všechno. Když nebudete splácet, banka může vymáhat i úvěr na auto z vaší nemovitosti.
• Je to větší úvěr. Jakmile nový úvěr přesáhne zbývající jistinu úvěrů zajištěných nemovitostí, závazný limit ČNB na půjčování proti její hodnotě platí znovu¹⁸ a banka znovu posoudí, jestli dokážete splácet.¹²
• Mohou platit jiná pravidla. Když je úvěr zčásti na bydlení a zčásti na něco jiného, o tom, jaká pravidla se na něj použijí, včetně stropů náhrady za předčasné splacení, rozhoduje jeho převažující účel. Nelze-li převažující účel určit, použijí se pravidla pro úvěr, který není na bydlení, s jeho vyšším stropem.²⁵

Co pro vás může udělat hypoteční poradce?

Při refinancování si poradce svou roli zaslouží. Dobrý poradce:

• vyžádá si nabídky od více poskytovatelů a položí je vedle dopisu vaší banky;
• řekne vám, které poskytovatele porovnal a jak je placený;
• zařídí odhad a doklady;
• s oběma bankami koordinuje splacení, nové zástavní právo a výmaz toho starého.

Poradce dostává provizi od poskytovatele, nebo odměnu od vás, nikdy obojí. Před uzavřením úvěrové smlouvy po vás smí chtít jen daně, správní poplatky a účelné náklady na odhad.²⁶ Než mu předáte doklady, ověřte si ho v registru ČNB. Náš průvodce výběrem hypotečního poradce vysvětluje jak a na co se zeptat na první schůzce.

Končí vám fixace? Bytky úvěry nezprostředkovává, ale vybírá několik hypotečních poradců registrovaných u ČNB. Nechte nám kontakt a napíšeme vám, až bude některý z nich připravený:

Co když jste cizinec?

Od první hypotéky se mohlo hodně změnit. Než úvěr převedete, myslete na:

• Pobyt. Nová banka vás posoudí jako nového žadatele, s povolením k pobytu, které máte teď, a s tím, jak dlouho ještě platí. Každá banka má vlastní pravidla. Zůstat u své banky může být jednodušší, protože zákon vyžaduje úplné posouzení jen u nové smlouvy nebo výrazně vyššího úvěru.¹²
• Příjem v jiné měně. Každá banka ho posuzuje po svém a kurz rozhoduje, kolik vás splátka stojí. Zeptejte se každé banky, jak váš příjem započítá.
• Doklady. Zeptejte se, které doklady chce nová banka přeložit a jestli chce úřední překlad.
• Čeština. Nabídka, ESIS i smlouva jsou obvykle česky. Zeptejte se, jestli vám je banka dá i v angličtině.

Co banky chtějí po zahraničních žadatelích a kolik jim ČNB dovolí půjčit, najdete v průvodci hypotékou v Česku pro cizince.

Spočítejte si novou splátku

Hypoteční kalkulačka ukáže, co sazba a doba splácení znamenají pro měsíční splátku a kolik budete rok po roku ještě dlužit. Zkuste sazbu z dopisu banky a pak sazby z nabídek, které máte.

Zdroje

1. Česká národní banka, Refixace a refinancování hypoték, poznámka 1. ↩

2. Zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.), § 102 odst. 1 a 3. ↩

3. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117 odst. 1. ↩

4. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117 odst. 3 písm. a) až h), ve znění platném v roce 2026. Půjčená částka je „celková výše spotřebitelského úvěru“ podle § 3 odst. 2 písm. e). ↩ ↩² ↩³

5. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1812 odst. 2. ↩

6. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117 odst. 2. ↩

7. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 2 odst. 2 písm. b) a c), § 117 odst. 4 a 5 a § 117a odst. 1 a 2, ve znění platném v roce 2026. Česká národní banka, spotřebitelský úvěr, předčasné splacení. ↩

8. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117a odst. 1 písm. d), f) a g) a § 117a odst. 3. Česká národní banka, průměr zápůjčních úrokových sazeb dle § 117a. ↩

9. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117 odst. 4 první a druhá věta a § 117 odst. 5. ↩

10. Zákon č. 462/2023 Sb., čl. XIV a čl. XV bod 2. Česká národní banka, spotřebitelský úvěr, předčasné splacení. ↩

11. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 117 odst. 6. ↩

12. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 86 odst. 1: úplné posouzení úvěruschopnosti před uzavřením smlouvy nebo před významným navýšením celkové výše úvěru. ↩ ↩² ↩³

13. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 83 odst. 1 a 2. ↩ ↩²

14. Zákon o správních poplatcích (zákon č. 634/2004 Sb.), příloha, položka 120 písm. a), ve znění platném v roce 2026. ČÚZK, sazby správních poplatků. ↩ ↩²

15. Česká národní banka, úřední sdělení ze dne 27. listopadu 2025 k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení, doporučení C.2, od 1. dubna 2026. ↩

16. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 95 odst. 2 a příloha č. 4. ↩

17. Česká národní banka, desatero při sjednávání úvěru, bod 4. ↩

18. Zákon o České národní bance (zákon č. 6/1993 Sb.), § 45a odst. 1 a 3. ↩ ↩²

19. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1316. Katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb.), § 11 odst. 1 písm. d). ↩

20. Katastrální zákon, § 16 odst. 1 a § 18 odst. 1. ↩

21. Občanský zákoník, § 1761. Katastrální zákon, § 11 odst. 1 písm. n) a § 17 odst. 1 písm. f). ↩

22. Občanský zákoník, § 1376. ↩

23. Občanský zákoník, § 1379. Katastrální zákon, § 11 odst. 1 písm. n). ↩

24. Občanský zákoník, § 1378. ↩

25. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 2 odst. 4 a 5. ↩

26. Zákon o spotřebitelském úvěru, § 80, § 83 odst. 1 a § 93 odst. 1. Viz výběr hypotečního poradce. ↩