Перейти до вмісту

Здавання квартири в оренду в Чехії: посібник для орендодавця

Цивільний кодекс захищає орендарів, тож чеський договір оренди здебільшого стосується того, що закон уже визначає. Ось про що можна домовитися, а про що ні, як оподатковується орендна плата і що змінюється, коли ви здаєте квартиру іноземцеві або на короткий строк.

Опубліковано 14 хвилин читання

Зміст

Здати квартиру в Чехії означає підписати договір оренди за Цивільним кодексом, а кодекс захищає орендаря. Пункт, який обмежує права орендаря за кодексом, не діє, навіть якщо орендар його підписав.1 Тож більшість ваших рішень стосуються орендної плати, строку, застави та орендаря. Цей посібник проходить їх по черзі, далі податок, а потім здавання іноземцеві і короткострокову оренду. Він не є юридичною чи податковою консультацією: якщо ваша ситуація незвичайна, зверніться до юриста або податкового радника.

Перш ніж здавати

  • Енергетичний сертифікат будівлі. Діють ті самі обов’язки, що й під час продажу. Попросіть енергетичний сертифікат будинку (PENB) в об’єднання власників квартир, вказуйте клас в оголошеннях, покажіть сертифікат орендареві до підписання і передайте під час підписання.2
  • Управитель будинку. Повідомте управителю ім’я та адресу людини, якій ви здаєте квартиру, і скільки людей там житиме. Повідомляйте знову, коли це зміниться.3
  • Ваша іпотека і страхування. Прочитайте кредитний договір, чи немає в ньому правила щодо здавання в оренду, і перевірте, чи покриває ваше страхування житла квартиру, яку здають.
  • Орендна плата. Почніть із того, скільки просять за схожі квартири поблизу. Перевірка ціни дає безкоштовну орієнтовну оцінку ціни оренди і продажу, з діапазоном і квартирами, на яких вона ґрунтується:
СпробуйтеПеревірка ціни: виберіть місце на карті, а потім опишіть житло.
Відкрити перевірку ціни

Житло
Планування
m²

Типова площа для цього планування. Змініть її на свою.

0 — це перший поверх, на рівні землі.

Карта. Клацніть, щоб позначити житло; схожі оселі пронумеровано.

Знайдіть адресу або клацніть на карті, щоб позначити житло.

Знайдіть адресу або клацніть на карті, щоб позначити житло.

Ось як змінювалася запитувана орендна плата за двокімнатні квартири в Празі:

Знайдіть і перевірте орендаря

Орендаря обираєте ви, але не можете відмовити людині з причини, яку закон вважає дискримінацією. Житло, яке пропонують публічно, підпадає під Антидискримінаційний закон.4 Захищені ознаки — раса, етнічне походження, національність (národnost), стать, сексуальна орієнтація, вік, інвалідність, релігія, віра і світогляд.5

Що зазвичай перевіряють орендодавці:

  • Особу. Посвідчення особи чи паспорт, а для іноземця — дозвіл на проживання.
  • Дохід. Розрахункові листи, трудовий договір або податкові декларації, у порівнянні з орендною платою і комунальними платежами.
  • Рекомендації. Попередній орендодавець, який підтвердить, що орендну плату сплачували, а квартиру повернули в порядку.
  • Реєстр неплатоспроможності. Він публічний, і будь-хто може шукати в ньому за іменем людини.6

Зберігайте лише ті документи, які вам потрібні, і лише стільки, скільки вони потрібні. В останні три місяці договору з відомою датою закінчення ваш теперішній орендар мусить дозволити майбутнім орендарям оглянути квартиру у вашій присутності, після того як ви попередили про візит.7

Укладіть договір оренди

Договір оренди має бути письмовим. Якщо він усний, орендар усе одно може на нього посилатися, а ви не можете заявити про його недійсність.8 Зразок договору оренди заповнить чеський договір оренди за вас. Стаття Чеський договір оренди пункт за пунктом пояснює кожен пункт з боку орендаря, а саме так його читатиме суд.

ПунктЩо дозволяє закон
СтрокВизначений або безстроковий. Якщо в договорі немає дати закінчення, він безстроковий.9
Орендна платаСплачується щомісяця наперед, до 5-го числа, якщо ви не домовилися про пізніший день.10
ЗаставаДо трьох місячних орендних плат разом із неустойками, якщо вони є.11
Щорічне підвищенняЙого можна узгодити, наприклад на рівень інфляції.12
ДомогосподарствоОрендар може прийняти до домогосподарства будь-кого і мусить вам повідомити. Для нових членів, які не є близькими родичами, ви можете вимагати своєї письмової згоди.13
ТвариниДозволені, якщо не завдають іншим мешканцям непомірних незручностей.14
РемонтВи підтримуєте квартиру придатною для життя. Орендар платить за звичайне утримання і дрібний ремонт.15

Пункт, який покладає на орендаря явно необґрунтований обов’язок, не діє.16 Заставу повертають, коли оренда закінчується, після того як ви віднімете те, що орендар винен вам за договором. На неї нараховуються відсотки щонайменше за законною ставкою.11

Строковий чи безстроковий?

Строковий договір закінчується в зазначений день. Зважайте на правило про продовження: якщо орендар залишається щонайменше три місяці після цієї дати, а ви письмово не попросите його виїхати, договір продовжується на той самий строк, але не більше ніж на два роки.17 Безстроковий договір може тривати роками, і розірвати його ви можете лише з однієї з причин, наведених нижче. Багато орендодавців починають із року і продовжують.

Підвищення орендної плати

Орендну плату можна підвищити трьома способами, і від договору залежить, які з них вам доступні:

  • Щорічне підвищення в договорі. Можна домовитися, що орендна плата зростає щороку, наприклад на індекс споживчих цін.12 Це найпростіший шлях, і тоді ліміт 20 %, описаний нижче, не діє.
  • Пропозиція до місцевого рівня. Якщо в договорі немає пункту про підвищення і він не виключає підвищення, ви можете письмово запропонувати орендну плату до рівня порівнянної, звичайної в цій місцевості. Підвищення разом з іншими за останні три роки не може перевищувати 20 %, і запропонувати його не можна раніше ніж через 12 місяців після попереднього. Якщо орендар погодиться, він платить із третього місяця після того, як отримав вашу пропозицію. Якщо він не погодиться письмово протягом двох місяців, у вас є ще три місяці, щоб попросити суд визначити орендну плату.18 Як довести порівнянну орендну плату, визначає постанова уряду.19 Перевірка підвищення орендної плати проводить вас через ці правила.
  • Після поліпшень. Якщо ви проводите роботи, які надовго поліпшують квартиру чи будинок або заощаджують енергію чи воду, можна домовитися про підвищення до 10 % витрат на рік. Якщо погоджуються орендарі двох третин квартир, це зобов’язує всіх. Без згоди можна запропонувати 3,5 % витрат на рік.20

Розірвання договору оренди

Повідомлення про розірвання має бути письмовим і має дійти до орендаря. Строк попередження починається з першого дня місяця після того, як воно надійшло. Як орендодавець, ви мусите повідомити орендаря, що він може заперечити й попросити суд перевірити розірвання, інакше повідомлення недійсне.21

ПричинаЯкі договориСтрок попередження
Орендар грубо порушує договірСтрокові й безстрокові3 місяці22
Орендаря засуджено за умисний злочин проти вас, вашого домогосподарства, інших мешканців або майна в будинкуСтрокові й безстрокові3 місяці22
Квартиру треба звільнити в суспільних інтересахСтрокові й безстрокові3 місяці22
Інша так само серйозна причинаСтрокові й безстрокові3 місяці22
Квартира потрібна вам самим або чоловікові чи дружині, які залишають спільне житло під час розлученняЛише безстрокові3 місяці23
Вона потрібна вашому родичеві по прямій лінії, братові чи сестрі або такому родичеві вашого чоловіка чи дружиниЛише безстрокові3 місяці23
Орендар особливо серйозно порушує договір, як-от несплачені за 3 місяці орендна плата й комунальні платежіСтрокові й безстроковіБез строку, після того як ви попросили його виправити порушення24

Вкажіть причину в повідомленні.25 Якщо ви розірвали договір, бо квартира потрібна вам самим, а протягом місяця після виїзду орендаря не використали її для цього, ви мусите знову здати її йому або відшкодувати йому збитки.26 Орендар має два місяці від отримання повідомлення, щоб попросити суд його перевірити.27 Інструмент «Кінець оренди» розраховує дати.

Коли оренда закінчується, орендар повертає квартиру в стані, у якому її отримав, з урахуванням звичайного зносу. Якщо він її не повертає, вам належить узгоджена орендна плата, доки він не поверне.28 З 1 січня 2026 року суд може зобов’язати колишнього орендаря, який не виїхав, звільнити квартиру без судового засідання. Перед цим ви мусите письмово попросити його виїхати щонайменше за 14 днів до звернення до суду, і жодне таке рішення не можна ухвалити, поки суд перевіряє розірвання. Рішення дає колишньому орендареві 15 днів, щоб виїхати або заперечити, а якщо він заперечить, справу розглядають на засіданні.29

Податок з орендної плати

Орендна плата за квартиру, якою ви володієте як приватна особа, — це дохід від оренди (příjmy z nájmu).30 Ви сплачуєте податок з орендної плати за мінусом витрат і самі обираєте, як рахувати витрати:31

Фактичні витратиВитрати у фіксованому розмірі
Що ви віднімаєтеТе, що ви витратили і можете довести: амортизацію, ремонт, відсотки за кредитом, податок на нерухомість, страхування, винагороду ріелтора30 % орендної плати, до 600 000 Kč на рік (2026 рік)
ОблікОблік доходів і витратЛише облік доходів
АмортизаціяТак, квартира без землі, протягом 30 роківНі: фіксований розмір охоплює все

Фіксований розмір охоплює всі ваші витрати, тож додати до нього амортизацію чи відсотки не можна. Коли ви вже подали декларацію за рік, змінити вибір за цей рік не можна.31 За фактичних витрат квартиру амортизують 30 років: 1,4 % її ціни в перший рік і 3,4 % у кожен наступний. Землю під нею амортизувати не можна.32

Ставка становить 15 %, а 23 % — на ту частину вашого річного доходу, яка перевищує 36 середніх зарплат: 1 762 812 Kč за 2026 рік.33 Якщо квартира є спільним майном подружжя (společné jmění manželů), орендну плату оподатковують в одного з вас.34 Із доходу від звичайної оренди соціальні й медичні внески не сплачують. Для короткострокового проживання правила інші: див. нижче.35

Подайте податкову декларацію, якщо ваш дохід, що підлягає оподаткуванню, за рік до вирахування витрат перевищує 50 000 Kč (2026 рік). Якщо ви працюєте за наймом, вам не треба подавати її лише через орендну плату, коли ваш дохід поза роботою становить 20 000 Kč або менше (2026 рік).36 Декларацію подають через 3 місяці після кінця року, через 4 — якщо онлайн, і через 6 — через податкового радника.37 Якщо ви живете за кордоном, орендну плату за чеську квартиру все одно оподатковують у Чехії.38 Сторінка Податки для іноземців пояснює резидентство, а стаття Дохідність оренди в Чехії показує, як податок впливає на вашу дохідність.

Здавання квартири іноземцеві

Якщо ви здаєте квартиру за плату, Закон про перебування іноземців вважає вас надавачем житла (ubytovatel), бо оренда вважається наданням житла.39 Коли ваш орендар не є громадянином Чехії, у вас три обов’язки:

  • Повідомте поліцію про орендаря протягом 3 робочих днів після його заселення, на бланку реєстрації, який орендар заповнює й підписує разом із вами, або через онлайн-форму поліції.40
  • Ведіть домову книгу (domovní kniha) з його даними від заселення до виїзду. Підписані бланки вважаються такою книгою. Зберігайте її 6 років.41
  • Підтвердьте його житло письмово, якщо він попросить, із його ім’ям, адресою і строком проживання.42

Надавача житла, який не повідомив, можуть оштрафувати на суму до 50 000 Kč (2026 рік).43 Орендареві зазвичай також потрібне підтвердження про забезпечення житлом для дозволу на проживання. Сторінка про документ про забезпечення житлом заповнює таке підтвердження чеською, щоб ви його підписали. Сторінка Як повідомити місце перебування пояснює, що робить орендар.

Керуйте самі або наймайте допомогу

Керувати квартирою самому означає збирати орендну плату, раз на рік робити перерахунок комунальних платежів, організовувати ремонти і проводити передачу на початку й наприкінці кожної оренди. Тут допоможе акт приймання-передачі. Якщо ви не хочете цим займатися, є два види допомоги:

  • Ріелтор, щоб знайти орендаря. Посередництво з нерухомістю охоплює й оренду, тож договір із ріелтором має бути письмовим і називати квартиру, орендну плату і винагороду.44
  • Керуючий нерухомістю, щоб вести квартиру. Управління нерухомістю для інших — окремий вид підприємницької діяльності, тож попросіть показати підприємницьку ліцензію.45

Допомога фахівця

Отримайте допомогу зі здаванням житла в оренду

Bytky обирає кількох ріелторів, які знаходять орендарів, і керуючих нерухомістю, які доглядають за зданим житлом замість вас. Залиште свої дані, і ми напишемо вам, коли один із них буде готовий.

Ми нікому не передаємо ваші дані, не запитавши вас спершу й не назвавши, кому саме.

Короткострокова оренда

Захист орендаря в Цивільному кодексі не застосовується до квартири, яку здають на відпустку чи з іншою явно короткостроковою метою.46 Натомість для короткострокової оренди діють інші правила:

  • Це підприємницька діяльність, а не оренда. Фінансова адміністрація вважає проживання, яке бронюють через онлайн-платформи, послугами з розміщення, а не орендою. Цей дохід оподатковують як дохід від підприємницької діяльності, а не як орендну плату.47 Як дохід від підприємницької діяльності він також робить вас самозайнятою особою (OSVČ) для соціальних і медичних внесків.48 Із підприємницькою ліцензією на послуги з розміщення фіксований розмір витрат становить 60 % доходу, до 1 200 000 Kč на рік. Без потрібної ліцензії — 40 %, до 800 000 Kč (2026 рік).49 Зареєструватися у фінансовому управлінні треба протягом 15 днів від початку діяльності.47
  • Підприємницька ліцензія. Розміщення в квартирах і будинках — окремий вид підприємницької діяльності (ubytovací služby), на відміну від звичайної оренди, яка нею не є.50 Сторінка Як отримати підприємницьку ліцензію пояснює, як це зробити.
  • ПДВ. Якщо ваш оборот за календарний рік перевищить 2 000 000 Kč, ви стаєте платником ПДВ із наступного року, а якщо він перевищить 2 536 500 Kč — із дня, що настає після цього (2026 рік). Навіть нижче цього порогу комісія іноземної платформи робить вас ідентифікованою особою: ви реєструєтеся і сплачуєте ПДВ із цієї комісії.51
  • Збір за перебування. Якщо місто запровадило його розпорядженням, ви стягуєте з гостей збір за перебування (poplatek z pobytu) за платне проживання до 60 днів поспіль. Він становить до 50 Kč (2026 рік) за кожен розпочатий день, крім дня заїзду, за ставкою, яку встановлює місто. Подайте повідомлення (ohlášení) до міської ради, якщо її розпорядження цього не скасовує. Ви ведете облік гостей і зберігаєте його 6 років.52
  • Гості-іноземці. Ви повідомляєте про них поліцію протягом 3 робочих днів, як і про орендаря-іноземця.40
  • Податок на нерухомість. Фінансова адміністрація зазначає, що квартиру, яку пропонують для короткострокового проживання, використовують для підприємницької діяльності, а для цього ставка податку на нерухомість вища.47

Національний реєстр гостей eTurista планують уже багато років. Станом на 28 жовтня 2026 року жоден закон, який би його вимагав, не діє.53

Якщо ви думаєте натомість продати квартиру, стаття Продаж квартири в Чехії крок за кроком описує кроки і те, коли продаж не оподатковується.

Яку заставу може вимагати орендодавець у Чехії?

До трьох місячних орендних плат разом із неустойками, які встановлює договір. Ви повертаєте її, коли оренда закінчується, за мінусом того, що орендар винен вам за договором, із відсотками щонайменше за законною ставкою.

Чи можу я розірвати оренду, щоб продати квартиру?

Ні. Продаж не є причиною розірвати оренду: договір переходить до покупця. Розірвати його можна лише з причини, яку називає закон.

Як часто можна підвищувати орендну плату?

Як визначає договір, якщо в ньому є пункт про щорічне підвищення. Без нього ви можете запропонувати підвищення до місцевої порівнянної орендної плати, щонайбільше на 20 % за три роки і не раніше ніж через 12 місяців після попереднього.

Як оподатковується орендна плата в Чехії?

Як дохід від оренди. Відніміть фактичні витрати або 30 % орендної плати, до 600 000 Kč на рік (2026 рік). Ставка становить 15 %, а 23 % — понад вищий поріг. Зі звичайної оренди соціальні й медичні внески не сплачують.

Чи треба реєструвати орендаря-іноземця?

Так. Як орендодавець, ви вважаєтеся надавачем житла. Повідомте поліцію про орендаря протягом 3 робочих днів після заселення і письмово підтвердьте його житло, якщо він попросить.

Чи законна короткострокова оренда в Чехії?

Так, але її вважають послугами з розміщення, а не орендою. Зазвичай це означає підприємницьку ліцензію, податок як із підприємницького доходу і, якщо місто його запровадило, збір за перебування. Перевірте також правила свого будинку.

Джерела

  1. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2235(1). ↩

  2. Закон про енергоменеджмент (Закон № 406/2000 Sb.), §7a(2)(f) і §7a(3). ↩

  3. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §1177. ↩

  4. Антидискримінаційний закон (Закон № 198/2009 Sb.), §1(1)(j). ↩

  5. Антидискримінаційний закон (Закон № 198/2009 Sb.), §2(3). ↩

  6. Закон про неплатоспроможність (Закон № 182/2006 Sb.), §419(3); реєстр доступний на isir.justice.cz. ↩

  7. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2233(1). ↩

  8. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2237. ↩

  9. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2204(1). ↩

  10. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2251(1). ↩

  11. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2254. ↩ ↩2

  12. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2248 і §2249(1). ↩ ↩2

  13. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2272(1) і (2). ↩

  14. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2258. ↩

  15. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2257. ↩

  16. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2239(1). ↩

  17. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2285. ↩

  18. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2249(1) і (3). ↩

  19. Постанова уряду Чехії № 453/2013 Sb. про визначення порівнянної звичайної орендної плати в місцевості, §3. ↩

  20. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2250. ↩

  21. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2286. ↩

  22. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2288(1). ↩ ↩2 ↩3 ↩4

  23. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2288(2). ↩ ↩2

  24. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2291. ↩

  25. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2288(3). ↩

  26. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2289. ↩

  27. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2290. ↩

  28. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2292, §2293 і §2295. ↩

  29. Цивільний процесуальний кодекс Чехії (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §175a і §174(2), доданий Законом № 176/2025 Sb., стаття I пункт 5, чинний з 1 січня 2026 року. ↩

  30. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §9(1)(a). ↩

  31. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §9(4)–(6), у редакції, чинній у 2026 році. ↩ ↩2

  32. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §26(2), §30(1) і §31(1)(a), а також додаток 1, група 5. ↩

  33. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §16, і постанова уряду № 365/2025 Sb.: середня зарплата 48 967 Kč на 2026 рік. ↩

  34. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §9(2). ↩

  35. Закон про пенсійне страхування (Закон № 155/1995 Sb.), §9(3)(f). ↩

  36. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §38g(1) і (2). ↩

  37. Податковий кодекс (Закон № 280/2009 Sb.), §136(1) і (2). ↩

  38. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §22(1)(e). ↩

  39. Закон про перебування іноземців (Закон № 326/1999 Sb.), §99. ↩

  40. Закон про перебування іноземців (Закон № 326/1999 Sb.), §100(c), §102 і §103(b). ↩ ↩2

  41. Закон про перебування іноземців (Закон № 326/1999 Sb.), §100(f) і §101. ↩

  42. Закон про перебування іноземців (Закон № 326/1999 Sb.), §100(e). ↩

  43. Закон про перебування іноземців (Закон № 326/1999 Sb.), §156(2) і (5)(a), а також §157(4) і (8)(b). ↩

  44. Закон про посередництво в операціях із нерухомістю (Закон № 39/2020 Sb.), §2(d), §9 і §10. ↩

  45. Постанова уряду № 278/2008 Sb. про зміст видів підприємницької діяльності, додаток 4, напрям 58. ↩

  46. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2235(2). ↩

  47. Генеральна фінансова дирекція, «Інформація щодо податкових обов’язків надавачів послуг із розміщення з 1 січня 2023 року», № 10352/23/7100-30118-012884, частини 3 і 5. ↩ ↩2 ↩3

  48. Закон про пенсійне страхування (Закон № 155/1995 Sb.), §9(3)(b) і (f). ↩

  49. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §7(7)(b) і (d), у редакції, чинній у 2026 році. ↩

  50. Закон про підприємницьку діяльність (Закон № 455/1991 Sb.), §3(3)(ah), і постанова уряду № 278/2008 Sb., додаток 4, напрям 55. ↩

  51. Закон про ПДВ (Закон № 235/2004 Sb.), §6(1), §6(2)(b) і §6h, у редакції, чинній у 2026 році. ↩

  52. Закон про місцеві збори (Закон № 565/1990 Sb.), §1(b), §3a, §3c, §3d, §3f, §3g, §14(1) і §14a(1). ↩

  53. Закон № 159/1999 Sb. про підприємницьку діяльність у сфері туризму, остання чинна редакція якого діє з 1 березня 2021 року, і жоден інший закон, чинний на 28 жовтня 2026 року, не встановлює обов’язку реєструвати гостей в eTurista. ↩

Читайте далі

Схожі статті

Усі статті

Дізнайтеся, яку орендну плату можна просити за вашу квартиру, перш ніж її здавати.

Безкоштовна орієнтовна оцінка ціни: орендна плата й запитувана ціна за схожими оселями, які пропонують поблизу.

Отримати орієнтовну оцінку ціниЗаповнити договір оренди