Продаж квартири в Чехії крок за кроком

Продаж квартири в Чехії триває від кількох тижнів до кількох місяців після того, як ви знайшли покупця. Ви залишаєтеся власником, доки кадастр нерухомості (katastr nemovitostí) не внесе покупця, а цей запис діє від дня, коли заява надійшла до кадастрового офісу.¹ Доти ціна чекає на ескроу, тож жодна сторона не може забрати гроші іншої. Цей посібник проходить кроки по черзі, далі податок, а потім особливі випадки: іпотеку, орендаря і кооперативну квартиру. Він не є юридичною чи податковою консультацією: нехай договір складе або прочитає юрист.

Скільки триває продаж?

Крок 1: Визначте запитувану ціну

Почніть із того, скільки просять за схожі квартири поблизу: те саме планування, схожа площа і стан, неподалік від вашої. Перевірка ціни робить це для будь-якої адреси в Чехії. Введіть свою, виберіть планування і площу та отримайте безкоштовну орієнтовну оцінку ціни продажу й орендної плати за квартиру, з діапазоном і квартирами, на яких вона ґрунтується:

СпробуйтеПеревірка ціни: виберіть місце на карті, а потім опишіть житло.

Відкрити перевірку ціни

Адреса

Знайти

Житло

КвартираБудинок

Планування

Будь-якеСтудія1+kk1+12+kk2+13+kk3+14+kk4+15+kk5+16+

Площа

m²

Стан

Типова площа для цього планування. Змініть її на свою.

Поверх · Необов’язково

0 — це перший поверх, на рівні землі.

Ліфт

Карта. Клацніть, щоб позначити житло; схожі оселі пронумеровано.

Знайдіть адресу або клацніть на карті, щоб позначити житло.

Знайдіть адресу або клацніть на карті, щоб позначити житло.

Запитувана ціна — це не та ціна, яку ви підпишете. Покупці порівнюють, і квартира, ціна якої значно вища, ніж у сусідніх, чекає довше. Ось як змінювалися запитувані ціни двокімнатних квартир у Празі:

Якщо ваш покупець бере іпотеку, його банк замовляє оцінку квартири у власного оцінювача і кредитує на цю суму, а не на ціну, про яку ви домовилися. Безкоштовна орієнтовна оцінка ціни за оголошеннями її не замінює, як і думка ріелтора. Стаття Чи справедлива запитувана ціна? пояснює, як покупці читають ціну. Перевірка ціни показує й орендну плату. Якщо це спонукає вас залишити квартиру собі, стаття Здавання квартири в оренду в Чехії пояснює договір оренди і податок з орендної плати.

Крок 2: Отримайте енергетичний сертифікат будівлі (PENB)

Енергетичний сертифікат будівлі (průkaz energetické náročnosti budovy, PENB) оцінює весь будинок за шкалою від A до G. Як власник квартири в багатоквартирному будинку, ви маєте чотири обов’язки:⁴

• Попросіть його письмово. Попросіть сертифікат будинку в об’єднання власників квартир (SVJ) або в управителя будинку і збережіть доказ, що ви просили.
• Покажіть його до підписання. Покажіть сертифікат або його копію покупцеві, перш ніж щось підписувати.
• Передайте його під час підписання. Дайте сертифікат або його копію покупцеві не пізніше, ніж ви підпишете договір.
• Вказуйте клас у кожному оголошенні. Зазначайте енергетичний клас у кожному оголошенні і дайте ріелторові графічну сторінку сертифіката.

Об’єднання має передати сертифікат протягом 30 днів, якщо він у нього є, або протягом 60 днів, якщо його треба замовити.² Якщо воно не передасть його після вашого письмового запиту, натомість можна використати рахунки за електроенергію, газ і тепло для квартири за останні 3 роки. У такому разі вам не потрібно вказувати клас в оголошеннях.⁵ Ріелтор, у якого немає сертифіката, мусить вказати найгірший клас, G.⁴

Сертифікат дійсний 10 років або до капітальної реконструкції чи заміни системи опалення, охолодження або гарячої води. Скласти його може лише зареєстрований енергетичний спеціаліст.⁶ Міністерство промисловості й торгівлі публікує список спеціалістів.⁷ Пам’яткам культури і будинкам у заповідних зонах сертифікат не потрібен.⁸ Він не потрібен і будинку, збудованому й востаннє капітально перебудованому до 1947 року, якщо ви з покупцем обидва письмово з цим погодитеся.⁹ Власника квартири, який порушує ці обов’язки, можуть оштрафувати на суму до 200 000 Kč (2026 рік).¹⁰

Покупці читають сертифікат разом із типом будинку. Стаття Панель чи цегла? пояснює, що означає кожен клас.

Крок 3: Оберіть ріелтора або продавайте самі

Що має бути в договорі з ріелтором

Договір із ріелтором (realitní makléř) має бути письмовим. Якщо він усний, ви можете заявити про його недійсність. Таке право маєте лише ви, а не ріелтор.¹¹ У ньому має бути названо квартиру, ціну, яку ви хочете, і винагороду або спосіб її розрахунку. Без цього договір недійсний на тих самих умовах.¹² Ріелтор мусить мати страхування відповідальності й показати вам поліс на ваше прохання.¹³

Перш ніж підписати, отримайте письмово:

• Чи він ексклюзивний. Закон не визначає ексклюзивного договору (výhradní smlouva). Це те, що написано в договорі: хто ще може продавати квартиру і чи винні ви винагороду, якщо самі знайдете покупця.
• Скільки він триває і як його розірвати. Якщо договір не визначає строку, кожна сторона може розірвати його повідомленням.¹⁴ Якщо пізніше ви продасте квартиру покупцеві, якого знайшов ріелтор, винагорода все одно може належати.¹⁵
• Винагороду і коли її сплачують. Якщо договір не визначає інакше, її сплачують у день підписання договору, укладеного за посередництва ріелтора. Якщо його підписано з умовою, то тоді, коли умову виконано.¹⁶ Вважається, що узгоджена винагорода включає витрати ріелтора.¹⁷
• Що робить ріелтор. Звичайні послуги — це ціна, оголошення й маркетинг, покази і документи на будинок. Для договору й ескроу ріелтор залучає юриста, нотаріуса або банк.¹⁸
• Чи бере ріелтор плату і з покупця. Ріелтор мусить повідомити вам, яку винагороду він узгодив з іншою стороною.¹⁹ Ріелтор, який усупереч вашому договору працює на покупця, втрачає винагороду.²⁰

Ріелтор не може пропонувати ескроу. Він може тримати ціну лише тоді, коли ви попросите про це письмово окремим документом, за письмовим договором, на окремому рахунку для кожного платника і ніколи готівкою.²¹

Продаж без ріелтора

Ви можете продати квартиру самі. Обов’язки, описані вище, залишаються вашими: енергетичний клас у кожному оголошенні і сертифікат під час підписання.⁴ Ви пишете оголошення, показуєте квартиру й домовляєтеся про ціну. Заплатіть юристові, щоб він склав договір бронювання і договір купівлі-продажу, тримав гроші на ескроу і подав заяву до кадастру. Саме ця частина захищає гроші.

Крок 4: Бронювання і підписання

Покупець, який хоче квартиру, зазвичай підписує договір бронювання (rezervační smlouva) і сплачує плату за бронювання. Після цього ви знімаєте квартиру з продажу на узгоджений час. Запишіть, що станеться з цією платою, якщо покупцеві не схвалять іпотеку, якщо документи покажуть проблему або якщо ви відмовитеся від угоди.

Договір купівлі-продажу (kupní smlouva) має бути письмовим, з підписами обох сторін на тому самому документі.²² У ньому називають квартиру за даними кадастру, ціну, як ціну сплачують через ескроу, коли передають ключі і як буде погашено вашу іпотеку, якщо вона є. Підписи зазвичай засвідчують офіційно, у нотаріуса чи на пункті Czech POINT, або заявою юриста, яка має таку саму силу.²³

Крок 5: Приймайте ціну через ескроу

Покупець сплачує ціну утримувачеві ескроу (úschova), а не вам. Є три види ескроу:

Договір ескроу визначає, коли гроші виплачують вам. Зазвичай це відбувається тоді, коли кадастр показує власником покупця і щодо квартири немає нових записів. Якщо в записі відмовлено, гроші повертаються покупцеві.

Крок 6: Кадастр нерухомості

Заява про внесення запису (návrh na vklad) надходить до кадастрового офісу разом із підписаним договором, зазвичай її подає юрист. Кадастровий збір становить 2 000 Kč за заяву (2026 рік). Хто його сплачує, визначає договір.²⁶ Офіс позначає квартиру як таку, щодо якої реєструється зміна, і не пізніше наступного дня повідомляє вас як теперішнього власника.²⁷ Внести покупця він може щонайменше через 20 днів після надсилання цього повідомлення.³ Після запису покупець є власником від дня, коли заява надійшла до офісу.¹

ČÚZK, яке веде кадастр, щомісяця публікує, скільки триває внесення записів, тож перевірте це, перш ніж погоджувати дату переїзду.²⁸ Податку на набуття нерухомості з продажу немає: його скасували у 2020 році.²⁹

Крок 7: Передайте ключі

Під час передачі ви віддаєте покупцеві ключі, і ви обидва підписуєте акт приймання-передачі (předávací protokol). У ньому записують показання лічильників, ключі і все, що ви домовилися залишити. Акт приймання-передачі заповнить його за вас. Потім розірвіть свої договори на енергію і повідомте управителя будинку.

Податок на нерухомість іде за тим, хто є власником на 1 січня. За рік продажу ви сплачуєте податок за весь рік, а покупець — із наступного року.³⁰

Чи сплачуєте ви податок із продажу?

Дохід від продажу квартири оподатковують як інший дохід, якщо не застосовується звільнення.³¹ За правилами 2026 року без податку можна продати в таких випадках:³²

«Жили там» означає, що це було ваше місце проживання (bydliště). Враховується квартира, яка не містить нежитлових приміщень, крім гаража, підвалу чи комори, разом із землею, що до неї належить. Якщо ви з чоловіком чи дружиною володієте квартирою спільно, достатньо, щоб умови виконав один із вас.³² Строк володіння не переривається, коли співвласники ділять майно, коли будинок поділяють на квартири або коли подружжя врегульовує спільне майно.³⁴ Якщо ви успадкували квартиру від чоловіка чи дружини або від родича по прямій лінії, наприклад батька чи діда, їхні роки володіння зараховуються до ваших 10 (або 5).³²

Звільнення не діють для квартири, яку ви мали як майно підприємця, протягом 2 років (правило для житла) або 10 років (інше правило) після того, як ви вивели її з підприємницької діяльності. Не діють вони й тоді, коли майбутній продаж узгоджено протягом 2 років (правило для житла) або 10 років (інше правило) від набуття квартири, навіть якщо сам договір купівлі-продажу підпишуть пізніше.³² Для квартири, яку ви набули до 2021 року, в обох випадках замість 10 років діють 5.³³

Якщо ви витрачаєте гроші на власне житло

Власне житло (vlastní bytová potřeba) охоплює купівлю квартири чи будинку, їх будівництво, ремонт і погашення кредиту, взятого на ці цілі.³⁵ Гроші треба витратити до кінця податкового року, що настає після року, коли ви їх отримали, або витратити їх раніше, але не раніше ніж у попередньому році.³⁶ Повідомте фінансове управління, що ви отримали гроші, у строк подання податкової декларації за той рік.³⁷ Якщо ви не витратите їх вчасно, невитрачена частина стає оподатковуваним доходом наступного року.³⁸

Ліміту для продажу житла немає

У 2025 році для доходу від продажу паїв, цінних паперів і криптоактивів, звільненого від податку, діяв ліміт 40 000 000 Kč на рік. Кооперативний пай під нього підпадав, а квартира в приватній власності — ніколи. З 2026 року ліміт стосується лише криптоактивів.³⁹

Повідомте про великий продаж без податку

Якщо окремий дохід, звільнений від податку, наприклад ціна цього продажу, перевищує 5 000 000 Kč (2026 рік), повідомте про нього фінансове управління у строк подання податкової декларації за рік, коли ви його отримали. Цього не треба робити, якщо фінансове управління публікує, що бачить такий дохід у публічних реєстрах.⁴⁰ Подружжю достатньо, щоб повідомив один із вас. Якщо ви забудете, штраф становить 0,1 % доходу, якщо ви повідомите із запізненням самі, 10 % — після того, як фінансове управління вас попросить, і 15 % — якщо ви так і не повідомите.⁴¹

Якщо продаж оподатковується

Ви сплачуєте податок на доходи з ціни за мінусом своїх витрат: того, що ви заплатили за квартиру, вартості її поліпшень і ремонтів та витрат на продаж, наприклад винагороди ріелтора. Якщо ви амортизували квартиру, поки здавали її, витратою замість цього є її залишкова податкова вартість.⁴² Збиток не зменшує ваш інший дохід.⁴³ Ставка становить 15 %, а 23 % — на ту частину вашого річного доходу, яка перевищує 36 середніх зарплат.⁴⁴ Подайте декларацію протягом 3 місяців після кінця року, 4 — якщо подаєте онлайн, і 6 — через податкового радника.⁴⁵ Якщо ви не є податковим резидентом ЄС чи ЄЕЗ, компанія, яка купує у вас квартиру, може бути зобов’язана утримати 10 % ціни як забезпечення вашого податку. Порадьтеся з податковим радником.⁴⁶ Як іноземець, спершу прочитайте сторінку податки для іноземців: від того, де ви резидент, залежить, що ви подаєте.

Продаж квартири з іпотекою

Можна продати квартиру, на якій досі є іпотека. Гроші покупця спершу погашають ваш кредит, а решту отримуєте ви:

1. Попросіть у банку довідку про суму для погашення. Банк мусить без зволікань повідомити, скільки ви винні, яку плату за дострокове погашення він очікує і на яких умовах.⁴⁷
2. Узгодьте порядок у договорі. Ескроу спершу платить банкові. Тоді банк підтверджує, що знімає заставу (zástavní právo), і кадастр її видаляє.
3. Перевірте плату. Ваш банк не може брати плату за дострокове погашення житлового кредиту, коли ви продаєте квартиру, яка його забезпечує, якщо з підписання кредиту минуло щонайменше 24 місяці.⁴⁸ До цього він може брати свої обґрунтовані витрати в межах, які встановлює закон.⁴⁹ Але й тоді погашення безкоштовне, поки ставка не зафіксована, протягом 3 місяців після того, як банк повідомив вам нову ставку, і до 25 % кредиту протягом місяця перед кожною річницею договору.⁵⁰

Якщо покупець теж бере іпотеку, його банк сплачує свою частину на ескроу, коли виконано його власні умови. Попросіть юриста завчасно узгодити дії двох банків. Саме тут продажі з іпотекою втрачають час.

Продаж квартири з орендарем

Оренда не закінчується, коли ви продаєте квартиру. Права й обов’язки орендаря переходять до покупця разом із квартирою.⁵¹ Ви не можете розірвати оренду через продаж, і пункт договору оренди, який стверджує інше, не діє.⁵² Покупця зобов’язують додаткові обіцянки, які ви дали орендареві, лише якщо він про них знав, тож передайте покупцеві договір оренди і все, про що ви домовилися письмово.⁵³

• Застава переходить разом з орендою. Наприкінці оренди заставу орендареві винен буде покупець. Домовтеся в договорі купівлі-продажу, що ви передасте її разом із відсотками, якщо вони є.⁵⁴
• Для показів потрібна співпраця орендаря. Закон дозволяє вам увійти, щоб оглянути квартиру й відремонтувати її, з попередженням.⁵⁵ Домовтеся з орендарем про час показів і зведіть їх до мінімуму.
• Повідомте орендаря, хто новий власник, куди платити орендну плату і з якого місяця, і як із ним зв’язатися.

Квартира з орендарем підходить покупцеві, який хоче її здавати. Покупцеві, який хоче там жити, потрібно, щоб оренда спершу закінчилася — повідомленням про розірвання з причини, яку називає закон. Стаття Чеський договір оренди пункт за пунктом описує ці причини.

Продаж кооперативної квартири

Кооперативна квартира (družstevní byt) — це не нерухомість, якою ви володієте. Ви продаєте свій пай у кооперативі, що дає право орендувати квартиру. Продаж — це договір про передачу паю між вами і покупцем. Щодо кооперативу він набирає чинності, коли кооператив його отримає, і до кадастру нічого не вносять.⁵⁶ Навіть після передачі ви разом із покупцем відповідаєте за борги, пов’язані з паєм.⁵⁷ Кооператив не може заблокувати передачу покупцеві, який відповідає умовам членства за його статутом.⁵⁸

Продаж кооперативного паю не оподатковується, якщо ви володіли ним понад 5 років. Якщо ви успадкували пай від чоловіка чи дружини або від родича по прямій лінії, їхні роки теж зараховуються. Якщо менше ніж 5 років, прибуток оподатковується, і правило для житла, описане вище, до нього не застосовується.⁵⁹ Перш ніж платити, покупці перевіряють документи кооперативу. Стаття Купівля кооперативної квартири в Чехії перелічує, що вони попросять, тож підготуйте це заздалегідь.

Джерела

1. Закон про кадастр нерухомості (Закон № 256/2013 Sb.), §10, і Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §1105. ↩ ↩²

2. Закон про енергоменеджмент (Закон № 406/2000 Sb.), §7a(2)(f). ↩ ↩²

3. Закон про кадастр нерухомості (Закон № 256/2013 Sb.), §18(1). ↩ ↩²

4. Закон про енергоменеджмент (Закон № 406/2000 Sb.), §7a(3). ↩ ↩² ↩³

5. Закон про енергоменеджмент (Закон № 406/2000 Sb.), §7a(7). ↩

6. Закон про енергоменеджмент (Закон № 406/2000 Sb.), §7a(4). ↩

7. Міністерство промисловості й торгівлі Чехії, «Список енергетичних спеціалістів», mpo.gov.cz. ↩

8. Закон про енергоменеджмент (Закон № 406/2000 Sb.), §7a(5). ↩

9. Закон про енергоменеджмент (Закон № 406/2000 Sb.), §7a(10). ↩

10. Закон про енергоменеджмент (Закон № 406/2000 Sb.), §12(1)(i) і §12(2)(a), у редакції, чинній у 2026 році. ↩

11. Закон про посередництво в операціях із нерухомістю (Закон № 39/2020 Sb.), §9. ↩

12. Закон про посередництво в операціях із нерухомістю (Закон № 39/2020 Sb.), §10. ↩

13. Закон про посередництво в операціях із нерухомістю (Закон № 39/2020 Sb.), §7 і §8. ↩

14. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2453. ↩

15. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2454. ↩

16. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2447. ↩

17. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2449. ↩

18. Закон про посередництво в операціях із нерухомістю (Закон № 39/2020 Sb.), §3(2). ↩

19. Закон про посередництво в операціях із нерухомістю (Закон № 39/2020 Sb.), §12. ↩

20. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2450. ↩

21. Закон про посередництво в операціях із нерухомістю (Закон № 39/2020 Sb.), §4. ↩

22. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §560 і §561(2). ↩

23. Закон про кадастр нерухомості (Закон № 256/2013 Sb.), §7(2), і Закон про адвокатуру (Закон № 85/1996 Sb.), §25a. ↩

24. Закон про адвокатуру (Закон № 85/1996 Sb.), §52e(1) і §52g. ↩

25. Нотаріальний кодекс (Закон № 358/1992 Sb.), §81(1)(c) і (2). ↩

26. Закон про адміністративні збори (Закон № 634/2004 Sb.), додаток, пункт 120, у редакції, чинній у 2026 році. ↩

27. Закон про кадастр нерухомості (Закон № 256/2013 Sb.), §16(1). ↩

28. ČÚZK, щомісячна статистика кадастрових офісів, cuzk.gov.cz. ↩

29. Закон № 386/2020 Sb., стаття I пункт 1, чинний з 26 вересня 2020 року. ↩

30. Закон про податок на нерухомість (Закон № 338/1992 Sb.), §12c і §13b(1). ↩

31. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §10(1)(b). ↩

32. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §4(1)(a) і (b), у редакції, чинній у 2026 році. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

33. Закон № 386/2020 Sb., стаття IV пункт 2: до нерухомості, набутої до 1 січня 2021 року, застосовується §4(1)(b) Закону про податки на доходи в редакції, чинній до 31 грудня 2020 року. ↩ ↩²

34. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §4(2). ↩

35. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §4b(1). ↩

36. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §4b(2). ↩

37. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §4b(3). ↩

38. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §4b(4). ↩

39. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §4(3), у редакції, чинній у 2025 році (охоплює §4(1)(q), (u) і (zk)) і в 2026 році (охоплює лише §4(1)(zk)). ↩

40. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §38v. ↩

41. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §38w. ↩

42. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §10(5). ↩

43. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §10(4). ↩

44. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §16. ↩

45. Податковий кодекс (Закон № 280/2009 Sb.), §136(1) і (2). ↩

46. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §38e(1)(c) і §22(1)(d). ↩

47. Закон про споживчий кредит (Закон № 257/2016 Sb.), §117(6). ↩

48. Закон про споживчий кредит (Закон № 257/2016 Sb.), §117(3)(e). ↩

49. Закон про споживчий кредит (Закон № 257/2016 Sb.), §117(2), (4) і (5) та §117a. ↩

50. Закон про споживчий кредит (Закон № 257/2016 Sb.), §117(3)(c), (d) і (h). ↩

51. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2221(1). ↩

52. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2222(1) і §2224. ↩

53. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2221(2). ↩

54. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2221(1) і §2254(2). ↩

55. Цивільний кодекс Чехії (Закон № 89/2012 Sb.), §2219(1). ↩

56. Закон про господарські товариства і кооперативи (Закон № 90/2012 Sb.), §601(2) і §610(d), і Закон про кадастр нерухомості (Закон № 256/2013 Sb.), §3(1). ↩

57. Закон про господарські товариства і кооперативи (Закон № 90/2012 Sb.), §601(1). ↩

58. Закон про господарські товариства і кооперативи (Закон № 90/2012 Sb.), §735(1) і §736(1). ↩

59. Закон про податки на доходи (Закон № 586/1992 Sb.), §4(1)(q) і §10(1)(c). ↩