Повернення застави: що вам винен орендодавець

Коли чеська оренда закінчується, орендодавець мусить повернути заставу з відсотками з дня, коли ви її сплатили, і може залишити лише те, що ви винні з оренди: несплачену орендну плату, недоплату з розрахунку, який ви отримали, або вартість пошкоджень понад звичайний знос. Закон не встановлює, скільки днів чекати: застава належить вам із закінченням оренди.¹ Якщо вона не приходить, зазвичай вистачає письмової вимоги, а після неї — судового платіжного наказу. Інструмент рахує, що вам винен орендодавець на сьогодні, з якого дня він прострочує, і заповнює вимогу чеською.

Як користуватися інструментом

1. Ваша застава. Сума і день, коли ви її сплатили, як показує банківська виписка або підписана розписка.
2. Закінчення оренди. Останній день оренди, день, коли ви повернули ключі, і дні, які ваш договір дає орендодавцю на повернення застави.
3. Що вже повернули. Якщо частину застави повернули, сума й день.
4. Що залишає орендодавець. Додайте кожну суму окремим рядком і вкажіть, за що вона. Біля кожного рядка видно, чи може орендодавець зазвичай її залишити, мусить спершу довести або не може залишити взагалі. Вкажіть, чи ви обоє підписали акт приймання-передачі і чи зазначено в ньому пошкодження. Це головний доказ стану квартири.
5. Яку ставку вимагати. Виберіть тлумачення і введіть ставку, де інструмент її просить.

Відповідь показує, що орендодавець винен сьогодні, з розбивкою на заставу, відсотки на неї та відсотки за прострочення, і день, з якого він прострочує. Дати й суми потрапляють в адресу сторінки, тож розрахунок можна зберегти. Імена, адреси й рахунок із листа — ніколи.

Що орендодавець може залишити із застави?

Лише те, що ви винні з оренди. Орендодавець зараховує це проти застави, коли оренда закінчується, а решту мусить повернути.¹ На практиці це:

• Несплачена орендна плата і плата за кожен день після закінчення оренди, доки ключі не повернулися до орендодавця.²
• Недоплата з розрахунку за послуги, який ви отримали. Спершу перевірте розрахунок: ви можете подати до нього заперечення.
• Пошкодження понад звичайний знос — у розмірі вартості ремонту. Знос від звичайного користування оплачувати не вам.³ Якщо ви зробили зміни без згоди, їх усунення теж може бути на вас.

Зарахувати можна лише певну вимогу, а вимога, суму якої орендодавець ще не може назвати, певною не є. Вимогу, справді оспорювану за підставою чи сумою, зазвичай зарахувати не можна; письмово заперечте її.⁴ Фарбування й прибирання — це звичайне утримання, яке ви робите й оплачуєте, поки триває оренда.⁵ Під час передачі звичайний знос допускається, а все понад нього орендодавець мусить довести. Акт приймання-передачі, який ви обоє підписали, — головний доказ стану квартири для обох сторін.

Деякі орендодавці притримують частину застави до наступного розрахунку за послуги. Доки розрахунку немає, недоплата невизначена, і ми не знайшли судового рішення щодо пункту договору, який це дозволяє. Інструмент вважає таку суму не утриманою: сплатіть недоплату, коли прийде розрахунок.

Скільки відсотків належить на заставу?

Закон дає вам відсотки з дня сплати «щонайменше в розмірі законної ставки», і жоден підзаконний акт не каже, яка це ставка.¹ Суди й юристи тлумачать це по-різному, і інструмент дає вам вибір:

• Звичайна банківська ставка на час підписання. Правило Цивільного кодексу для відсотків, які не встановлені інакше, — це ставка, яку банки зазвичай беруть за кредити, на час укладення договору.⁶ Міський суд у Празі як апеляційний суд узяв дані Чеського національного банку про кредити домогосподарствам за місяць підписання договору оренди.⁷ Поле порожнє: відкрийте таблицю ČNB нових споживчих кредитів домогосподарствам із фіксацією понад рік і до п’яти років — ряд, з якого взято показник суду, — знайдіть місяць підписання і введіть його ставку.
• Ставка відсотків за прострочення на час сплати. Той самий суд прочитав «щонайменше в розмірі законної ставки» як мінімум: ставку відсотків за прострочення, яке почалося б у день сплати застави.⁷ Інструмент бере ставку репо ČNB на це півріччя і додає надбавку, яку встановлює постанова.⁸
• Ставка з вашого договору. Пункт, що виключає відсотки, не діє, бо договір не може позбавити орендаря його прав.⁹ Нижчу ставку не враховують, якщо вона нижча за законну; яка це ставка, досі спірно.
• Ставка, яку ви вводите, — для ставки, яку вам порадили вимагати, або 0, щоб вимагати лише заставу.

Ми не знайшли рішення Верховного суду щодо ставки. Верховний суд відхилив касаційну скаргу, яка порушувала це питання, не вирішивши його, бо кожна вимога у справі була замала для касації,¹⁰ а Конституційний суд відхилив скаргу щодо нього як подану із запізненням.¹¹ Доки вищий суд не вирішить, яке тлумачення вимагати, обираєте ви, а в спорі вирішує суд. Звичайну ставку застосував суд у Празі, а ставку відсотків за прострочення він назвав мінімумом, який належить орендарю.

Відсотки нараховуються на всю заставу до закінчення оренди, а потім лише на те, що належить після законних утримань, бо зарахування діє з моменту, коли обидві вимоги можна було зарахувати.¹² Щойно застава прострочена, додатково нараховуються відсотки за прострочення — з дня після настання строку, за ставкою на півріччя, у якому почалося прострочення.¹³ Суд у Празі присудив і те, і інше разом.⁷ Якщо орендодавець повертає лише частину, платіж спершу покриває відсотки за прострочення й відсотки, і лише решта йде на заставу.¹⁴

Коли і як надіслати вимогу?

Щойно застава прострочена. Інструмент заповнює вимогу (výzva k vrácení jistoty a úroků) з ваших відповідей чеською, з перекладом вашою мовою для звірки. Додайте імена, адреси й свій рахунок, роздрукуйте, підпишіть і надішліть.

• Надішліть так, щоб могли довести доставку: рекомендованим листом із повідомленням про вручення або в державну електронну скриньку (datová schránka) орендодавця. Збережіть квитанцію.
• Надішліть вчасно. Суд може відмовити вам у відшкодуванні витрат, якщо ви не надіслали вимогу на його адресу для доставки або на останню відому вам адресу щонайменше за сім днів до звернення до суду.¹⁵ Лист дає орендодавцю строк до дня, коли лист, надісланий поштою, вважається доставленим, — третього робочого дня після відправлення, — плюс сім днів, перенесений з вихідного чи свята.¹⁶
• Попросіть документи. До кожної суми, яку залишає орендодавець, попросіть рахунок, розрахунок чи фото. Суму, яку він не може підтвердити, залишити не можна.

Що буде після вимоги?

Якщо до строку нічого не прийде, попросіть районний суд видати платіжний наказ (platební rozkaz). Це судовий наказ сплатити, який видають за документами, коли вимога зрозуміла. Орендодавець може подати заперечення, і тоді суд розглядає справу. Наш посібник про повернення застави містить судові збори й кроки, а проблеми з орендодавцем описують інші шляхи.

Не обов’язково робити все самому. Асоціації орендарів і юридичні клініки можуть безкоштовно перевірити вашу справу: див. безкоштовну юридичну допомогу. Візьміть договір, акт приймання-передачі, банківські виписки та відповіді орендодавця.

Поширені помилки

• Виїзд без акта приймання-передачі. Без нього будь-яка вимога щодо стану квартири — ваше слово проти слова орендодавця.
• Згода на утримання без документів. Спитайте, за що кожна сума, і подивіться рахунок, перш ніж погоджуватися.
• Забуті відсотки. Вони ваші за законом. Навіть за помірної ставки за кілька років набігає відчутна сума.
• Надто довге очікування. Вимога про повернення застави погашається давністю через три роки після настання строку.¹⁷ Надішліть вимогу, поки дати ще свіжі.
• Сплата недоплати до розрахунку. Сплатіть її, коли прийде розрахунок, і лише після того, як його перевірите.

Перед виїздом кінець оренди визначає дати повідомлення й повернення застави, акт приймання-передачі фіксує стан квартири в день передачі, а перевірка розрахунку за послуги перевіряє розрахунок, коли він прийде.

Джерела

1. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2254(2). ↩ ↩² ↩³

2. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2292 і §2295. ↩

3. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2293. ↩

4. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1987(2); Верховний суд (велика палата), 31 Cdo 684/2020. ↩

5. Постанова уряду № 308/2015 Sb., §2; Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2257(2). ↩

6. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1802. ↩

7. Міський суд у Празі, 16 Co 107/2022, рішення. ↩ ↩² ↩³

8. Постанова уряду № 351/2013 Sb., §2. ↩

9. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2235. ↩

10. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §238(1)(c). ↩

11. Верховний суд, 26 Cdo 2891/2022; Конституційний суд, II. ÚS 282/23. ↩

12. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1982(2). ↩

13. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1970; постанова уряду № 351/2013 Sb., §2. ↩

14. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1932(1). ↩

15. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §142a(1). ↩

16. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §573 і §607. ↩

17. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §619 і §629(1). ↩