Перейти до вмісту
Переглянути довідник

Оренда та ваші права

Що робити, якщо у вас проблема з орендодавцем у Чехії

Більшість спорів з орендодавцем розв’язують письмово: опишіть проблему, попросіть усунути її до певної дати і збережіть доказ, що лист дійшов. Якщо це не допомогло, отримайте безкоштовну консультацію, спробуйте медіацію і лише потім звертайтеся до органу влади чи суду.

Перевірено 8 хвилин читання25 джерел

На цій сторінці

Більшість проблем з орендодавцем розв’язують письмово. Опишіть проблему, попросіть усунути її до певної дати і збережіть доказ, що ваш лист дійшов. Якщо це не допомогло, отримайте безкоштовну консультацію, спробуйте медіацію і лише потім звертайтеся до органу влади чи суду. Якщо вас не пускають додому або вам погрожують, спершу телефонуйте в поліцію на 158.

Що зробити насамперед?

  1. Запишіть усе. Занотуйте, що й коли сталося, зробіть датовані фото й відео і зберігайте кожне повідомлення, договір оренди, акт приймання-передачі й докази того, що ви платили. Сусід, який це бачив, може бути свідком.
  2. Попросіть письмово. Опишіть проблему, скажіть, що треба зробити, і назвіть розумний строк. Збережіть копію. Повідомлення в месенджері це початок; лист кращий доказ.
  3. Надішліть досудову вимогу. Якщо нічого не відбувається, надішліть вимогу (předžalobní výzva): що вам винні чи що треба зробити, чому, і дату, до якої це треба зробити. Надішліть її щонайменше за сім днів до звернення до суду: без неї вам не відшкодують витрат, навіть якщо ви виграєте, хіба що у виняткових випадках.1

Важливі листи надсилайте рекомендованим листом із повідомленням про вручення (doporučeně s dodejkou), до державної електронної скриньки (datová schránka) або передавайте особисто під підпис. Лист, надісланий поштою, який дійшов, вважається доставленим на третій робочий день після відправлення, а якщо його надіслали за кордон, на п’ятнадцятий робочий день.2

Інструменти Bytky друкують ці листи чеською, з англійським текстом для перевірки: перевірка ремонту для несправності, перевірка розрахунку за послуги для рахунків, перевірка підвищення орендної плати для відповіді на підвищення і «Кінець оренди» для застави.

Коли звертатися по консультацію чи пробувати медіацію?

Звертайтеся по безкоштовну консультацію, щойно перший лист не подіяв, і негайно, якщо ви отримали повідомлення про розірвання чи лист із суду. Контактні пункти з питань житла в міських і районних управах, інтеграційні центри для іноземців і неприбуткові організації, як-от асоціація орендарів, консультують безкоштовно: безкоштовна юридична допомога перелічує їх і пояснює, для кого кожна.

Спробуйте медіацію, якщо ви обоє радше домовитеся, ніж будете сваритися. Зареєстрований медіатор (zapsaný mediátor) допомагає дійти угоди, яку ви обоє підписуєте. Це платно: винагороду ви погоджуєте з медіатором, і якщо не домовитеся інакше, ви з орендодавцем ділите її навпіл.3

Якщо справа вже в суді, суддя може призначити першу зустріч із медіатором тривалістю до трьох годин і зупинити провадження до трьох місяців.4 З 1 січня 2026 року така зустріч коштує 1 000 Kč за кожну розпочату годину, плюс ПДВ, якщо медіатор його сплачує, і ви ділите цю суму навпіл.4

Чеська торговельна інспекція (Česká obchodní inspekce, ČOI) безкоштовно допомагає вам і підприємцю, якому ви заплатили за товар чи послугу, наприклад агентству нерухомості, дійти згоди. Вирішити спір вона не може, а оренда сюди не належить.5

Коли звертатися до органу влади чи суду?

Коли проблема це злочин, небезпека або право, яке можна захистити лише через суд.

ПроблемаКуди звертатисяЩо там можуть зробити
Вас не пускають додому, хтось заходить у ваше житло, погрозиПоліція, 158Розслідувати. Заяву про злочин можна подати в будь-якому відділку поліції.6
Вогкість, пліснява чи несправність, що загрожує здоров’ю чи безпеціБудівельне управління (stavební úřad)Наказати власнику відремонтувати чи убезпечити будинок. Повідомити може будь-хто.7
Як ріелтор зберігає гроші, внесені на зберігання (úschova)Управління з ліцензування підприємницької діяльності (živnostenský úřad)Перевірити, як ріелтор зберігає гроші клієнтів (úschova).8
Вам відмовили у квартирі через те, хто виУповноважений з прав людиниДопомогти подати позов, а якщо встановить дискримінацію, може знайти адвоката, який представлятиме вас безкоштовно.9
Нечесні практики агентстваČOIПеревірити агентство і безкоштовно допомогти вам з агентством дійти згоди.5

Для грошей, як-от застави чи переплати, судовий шлях це платіжний наказ (platební rozkaz), який видають без засідання. Тоді орендодавець має 15 днів, щоб заплатити або подати заперечення.10 Судовий збір за грошовою вимогою встановлює Закон про судові збори:11

Сума вимогиЗвичайний позовЕлектронний платіжний наказ
До 10 000 Kč1 000 Kč400 Kč
Понад 10 000 Kč, до 20 000 Kč1 000 Kč800 Kč
Понад 20 000 Kč5 %4 %

Позов через дискримінацію коштує 1 000 Kč.11 Суд може звільнити вас від збору, як правило частково і лише у виняткових випадках повністю, і призначити вам представника, адвоката, якщо цього потребує ваша справа.12 З позовом проти орендодавця звертаються до районного суду (okresní soud) за місцем його проживання або за місцезнаходженням компанії.13 Як повернути заставу докладно описує вимогу про заставу.

Яке право стосується вашої проблеми?

ПроблемаВаше правоНа BytkyСтрокХто допомагає
Не повертають заставуПовернення після закінчення оренди, з відсотками, за вирахуванням того, що ви винні з оренди14Як повернути заставуНалежить вам, коли оренда закінчується; три роки на позовБезкоштовна консультація, потім платіжний наказ
Ремонти, вогкість і плісняваОрендодавець підтримує квартиру придатною для життя; ви можете самі усунути суттєву несправність і вимагати відшкодування витрат або попросити знижку орендної плати15Перевірка ремонтуПовідомте без зайвого зволікання; знижку вимагайте протягом шести місяцівБезкоштовна консультація; будівельне управління, якщо є небезпека
Підвищення орендної платиЛише як каже договір або письмово, до звичайної орендної плати і щонайбільше на 20 % за три роки16Перевірка підвищення орендної платиДва місяці, щоб письмово погодитися; мовчання не є згодоюБезкоштовна консультація; асоціація орендарів
Комунальні платежіРозрахунок протягом чотирьох місяців, документи до нього і відповіді на заперечення17Перевірка розрахунку за послуги30 днів від отримання, щоб попросити документи й заперечитиБезкоштовна консультація; асоціація орендарів
Вхід без згодиВізити лише після завчасного повідомлення, хіба що це надзвичайна ситуація18Права орендаряЗаписуйте кожен візит і одразу пишітьПоліція на 158, якщо це відбувається зараз
Повідомлення про розірвання чи наказ про виселенняПричина, яку називає закон, письмово, з поясненням вашого права на перевірку судом19«Кінець оренди»Два місяці, щоб попросити суд перевірити повідомлення; 15 днів, щоб заперечити проти наказу про виселенняБезкоштовна консультація негайно
Вас не пускають додому чи відключили комунальні послугиНеперешкоджене користування квартирою; орендодавець не може діяти самоправно20Права орендаряШість тижнів на позов від того, як ви дізналися про це і хто це зробив, щонайбільше рік; суд вирішує за 15 днівПоліція на 158, потім суд
ДискримінаціяРівне ставлення щодо житла, яке пропонують публічно21Безкоштовна юридична допомогаДійте швидко і збережіть оголошення та повідомленняУповноважений з прав людини
Комісія ріелтораПисьмовий договір; комісія не раніше за договір оренди, якщо договір не попереджає вас про інше; аванс щонайбільше дві третини8Оренда квартири в Чехії для іноземцівПерш ніж щось платитиУправління з ліцензування підприємницької діяльності; ČOI

Що робити, якщо вас не пускають додому просто зараз?

Телефонуйте в поліцію на 158. Це безкоштовно, працює цілодобово і приймає також SMS.6 Змінити замки чи інакше не пускати орендаря в його квартиру може бути злочином, за який загрожує до двох років позбавлення волі.22 Якщо можете, майте при собі договір оренди, документ, що посвідчує особу, і доказ сплати орендної плати.

Орендодавець, який хоче, щоб ви виїхали, мусить звернутися до суду. З 1 січня 2026 року суд може після закінчення оренди видати судовий наказ про виселення (rozkaz k vyklizení), який дає 15 днів, щоб виїхати або подати заперечення. Його не можна видати, якщо орендодавець не попросив вас письмово виїхати щонайменше за 14 днів до позову, і поки суд перевіряє повідомлення про розірвання, яке ви вчасно оскаржили.23 У таких справах судові листи надходять на адресу квартири, тож продовжуйте забирати там пошту.23

Чи можна не платити орендну плату, поки орендодавець не усуне несправність?

Це ризиковано: неоплачені за три місяці орендна плата й послуги це особливо грубе порушення, через яке орендодавець може розірвати договір без строку повідомлення.24 Платіть далі і натомість вимагайте знижку орендної плати, зараховуючи її до суми за один місяць.15 Якщо ви оскаржуєте саму орендну плату, внесіть спірну частину на зберігання до нотаріуса: тоді договір не можна розірвати через її несплату.25

Чи вистачить повідомлення у WhatsApp чи електронного листа?

Для звичайних прохань це початок і доказ. Для всього, що має строк, як-от заперечення, відповідь на підвищення плати чи вимога, надсилайте підписаний лист рекомендованою поштою або до державної електронної скриньки, щоб могли довести, що ви надіслали і коли воно дійшло.

Орендодавець погрожує не повернути заставу, якщо я скаржитимуся. Що робити?

Скаржтеся далі письмово. Орендодавець може залишити собі лише те, що ви винні з оренди, а письмова погроза сама по собі доказ.

Чи потрібен мені адвокат, щоб іти до суду?

Для платіжного наказу чи малої вимоги ні: ви можете діяти самі. Щодо повідомлення про розірвання чи виселення спершу зверніться по консультацію і попросіть суд призначити представника, якщо не можете за нього заплатити.12

Джерела

  1. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §142a. ↩

  2. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §573. ↩

  3. Закон про медіацію (Закон № 202/2012 Sb.), §2 і §10. ↩

  4. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §100(2); Закон про медіацію (Закон № 202/2012 Sb.), §10(3) і (4); Постанова Міністерства юстиції (vyhláška № 277/2012 Sb.), §15, у редакції постанови (vyhláška) № 488/2025 Sb.. ↩ ↩2

  5. Закон про захист прав споживачів (Закон № 634/1992 Sb.), §20d і §20e; Чеська торговельна інспекція, позасудове розв’язання спорів. ↩ ↩2

  6. Поліція Чеської Республіки, екстрена лінія 158 і як подати заяву про злочин. ↩ ↩2

  7. Будівельний закон (Закон № 283/2021 Sb.), §167 і §295; Міністерство регіонального розвитку, методика будівельного контролю, жовтень 2025 року. ↩

  8. Закон про посередництво з нерухомістю (Закон № 39/2020 Sb.), §4, §9, §19 і §20; Міністерство регіонального розвитку, хто перевіряє ріелторів. ↩ ↩2

  9. Закон про Уповноваженого з прав людини (Закон № 349/1999 Sb.), §1a і §21d; Уповноважений з прав людини, пам’ятка про рівне ставлення, січень 2026 року. ↩

  10. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §172 і §174a. ↩

  11. Закон про судові збори (Закон № 549/1991 Sb.), пункти 1, 2 і 40 тарифу. ↩ ↩2

  12. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §30 і §138. ↩ ↩2

  13. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §84 і §85. ↩

  14. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2254. ↩

  15. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2208, §2257, §2264 і §2265. ↩ ↩2

  16. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2248 і §2249. ↩

  17. Закон про послуги (Закон № 67/2013 Sb.), §7, §8 і §13. ↩

  18. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2219; Кримінальний кодекс (trestní zákoník, Закон № 40/2009 Sb.), §178. ↩

  19. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2286, §2288 і §2290. ↩

  20. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §14, §1003, §1007, §1008 і §2205; Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §176 і §177. ↩ ↩2

  21. Антидискримінаційний закон (Закон № 198/2009 Sb.), §1(1)(j) і §10. ↩

  22. Кримінальний кодекс (trestní zákoník, Закон № 40/2009 Sb.), §208(2). ↩

  23. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §175a, §195 і §196, чинні з 1 січня 2026 року. ↩ ↩2

  24. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2291. ↩

  25. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2253. ↩

Ми звіряємо кожен факт із законом та офіційними джерелами, але правила змінюються, і ваш випадок може відрізнятися. Перш ніж ухвалити важливе рішення, зверніться до відповідального відомства або до фахівця.

Інструменти для цього

Читайте далі

Перегляньте квартири в оренду і скільки кожна коштує насправді.

Орендна плата й комунальні платежі разом у кожному оголошенні, на одній карті. Безкоштовно, і для початку не потрібен обліковий запис.

Знайти квартиру в орендуПідібрати мікрорайон