Як повернути заставу за оренду в Чехії

Орендодавець мусить повернути вам заставу (kauce, у законі jistota), коли оренда закінчується, з відсотками з дня, коли ви її сплатили, за вирахуванням лише того, що ви винні з оренди. Закон не встановлює, скільки днів чекати: гроші належать вам у момент закінчення оренди. Якщо вони не приходять, надішліть письмову вимогу, а якщо й це не допоможе, попросіть суд видати платіжний наказ, судовий збір за який може становити від 400 Kč.

Якою може бути застава?

Застава разом з усіма договірними штрафами, які встановлює договір, не може перевищувати тримісячну орендну плату.¹ До межі рахують орендну плату, а не аванси за комунальні послуги, які закон розглядає окремо від орендної плати.² Межа в три місяці діє з лютого 2017 року, а штрафи входять до неї з липня 2020 року.³

Калькулятор витрат на заселення перевіряє заставу щодо цієї межі ще до оплати. Платіть її банківським переказом або візьміть підписану розписку, щоб могли довести, скільки й коли ви заплатили.

Коли мають повернути заставу?

Коли оренда закінчується. Цивільний кодекс каже, що орендодавець повертає її «при закінченні оренди», і не встановлює кількості днів.⁴ Апеляційний суд у Празі вважав, що строк виконання вимоги настає в момент закінчення оренди.⁵ Старий Цивільний кодекс, чинний до 2013 року, давав орендодавцям місяць; чинний не дає.⁶

Якщо квартиру продали, поки ви в ній жили, новий власник перейняв ваш договір оренди, і повертає заставу той, хто є орендодавцем на момент закінчення оренди, навіть якщо її отримав хтось інший.⁷

Розрахунок за послуги приходить пізніше, часто через місяці після виїзду. Деякі договори дозволяють орендодавцю притримати частину застави до цього розрахунку. Ми не знайшли судового рішення про те, чи така умова дійсна. Без нього недоплата, якої ще ніхто не знає, є невизначеною вимогою, а невизначену вимогу не можна зарахувати.⁸

Що орендодавець може залишити собі?

Лише те, що ви винні з оренди, і лише вимогу, яка є певною і яку він може довести.⁴⁸ Ви повертаєте квартиру в стані, в якому її отримали, за винятком звичайного зносу від звичайного користування і несправностей, які мав усунути орендодавець.⁹

Квартира вважається поверненою, коли орендодавець має ключі і йому ніщо інше не заважає нею користуватися.⁹ Акт приймання-передачі, підписаний вами обома, з показниками лічильників і датованими фото кожної кімнати, найкраще доводить, у якому стані ви її залишили. Якщо орендодавець утримує частину за ремонт, перевірка ремонту покаже, чи взагалі цей ремонт мали оплачувати ви.

Як нараховуються відсотки?

Закон дає вам відсотки на заставу з дня, коли ви її сплатили, «щонайменше в розмірі законної ставки».⁴ Жоден підзаконний акт цю ставку не встановлює, і суди та юристи розходяться в тому, що вона означає:

• Звичайна ставка за банківськими кредитами. Міський суд у Празі як апеляційний суд застосував правило Цивільного кодексу для відсотків, які не встановлені інакше: звичайна ставка, яку банки беруть за кредити. Він узяв дані Чеського національного банку про ставки за кредитами домогосподарствам на час підписання договору оренди, як і передбачає це правило.⁵¹⁰
• Щонайменше відсотки за прострочення. Той самий суд прочитав слова «щонайменше в розмірі законної ставки» як нижню межу: орендарю належать щонайменше законні відсотки, які на час сплати застави, за словами суду, перевищували 8 %. Це відповідає відсоткам за прострочення платежу (úrok z prodlení).⁵
• Які кредити. Юристи, які писали у 2026 році, кажуть, що суди здебільшого беруть як найближчий продукт незабезпечені споживчі кредити, і пропонують, щоб закон натомість відсилав до ставок за вкладами. Інші пропонували безризикову ставку.¹¹
• Взагалі без відсотків. Юристи кажуть, що умова договору, яка виключає відсотки, не має сили, бо урізає права орендаря, і один районний суд вирішив так само щодо суборенди.¹² Чи можна домовитися про нижчу ставку, досі відкрите питання.¹¹
• Остаточного слова немає. У тій празькій справі Верховний суд відхилив касаційну скаргу орендодавця, не розглядаючи відсотків: кожна вимога, застава й повернення переплати за послуги, становила не більше 50 000 Kč, а це замало для касації. Конституційний суд двічі відхилив його скаргу на це правило: спершу як передчасну, потім як запізнілу. Іншого рішення Верховного суду щодо ставки ми не знайшли.¹³

Як її вимагати?

1. Поверніть квартиру належно. Заповніть з орендодавцем акт приймання-передачі в день виїзду і збережіть копію разом із фото.
2. Письмово вкажіть свій рахунок. Запишіть номер банківського рахунку, а якщо виїжджаєте з Чехії, то й IBAN, в акт приймання-передачі або в короткий лист.
3. Дочекайтеся закінчення оренди. Тоді застава вам і належить, з відсотками.
4. Надішліть вимогу, якщо гроші не прийшли. Напишіть орендодавцю, назвіть суму, відсотки й дату, до якої треба заплатити. Надішліть вимогу щонайменше за сім днів до звернення до суду: без неї вам не відшкодують витрат, навіть якщо ви виграєте, хіба що у виняткових випадках.¹⁴ «Кінець оренди» визначає дату повернення застави й друкує вимогу чеською.

Надсилайте листи рекомендованим листом із повідомленням про вручення (doporučeně s dodejkou) або до державної електронної скриньки (datová schránka) і зберігайте копію. Якщо в орендодавця є список утримань, попросіть його письмово, із сумами й доказами.

Що робити, якщо орендодавець так і не платить?

Ви можете вимагати гроші через суд. Для грошових вимог звичайний шлях це платіжний наказ (platební rozkaz): суд може видати його без засідання, і тоді орендодавець має 15 днів, щоб заплатити або подати заперечення (odpor). Якщо він заперечить, наказ втрачає силу і суд призначає засідання. Наказ не можна видати, якщо місце перебування орендодавця невідоме або наказ треба було б вручати за кордоном.¹⁵

Електронний платіжний наказ подають через онлайн-форму Міністерства юстиції з електронним підписом. З липня 2024 року верхньої межі суми немає.¹⁵ Судовий збір за нього нижчий, ніж за звичайний позов:¹⁶

Для вимоги в 45 000 Kč це 2 250 Kč за звичайним позовом або 1 800 Kč за електронним платіжним наказом. Збір сплачують під час подання, а якщо суд його не отримає, то після строку на оплату припинить провадження.¹⁶ Якщо ви виграєте повністю, суд зобов’яже орендодавця відшкодувати ваші витрати, серед них і судовий збір.¹⁷

• Який суд: районний суд (okresní soud) за місцем проживання орендодавця або за місцезнаходженням компанії.¹⁸
• Малі вимоги: рішення щодо вимоги до 10 000 Kč зазвичай не можна оскаржити.¹⁹
• Якщо вам не вистачає грошей: суд може звільнити вас від збору, як правило частково і лише у виняткових випадках повністю, і може призначити вам представника.²⁰
• Строк: три роки, які для застави відлічують від закінчення оренди.²¹

Перед поданням варто отримати безкоштовну консультацію: безкоштовна юридична допомога перелічує, хто її надає, а проблеми з орендодавцем крок за кроком пояснюють, що робити.

Джерела

1. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2254(1). ↩

2. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2251. ↩

3. Закон № 460/2016 Sb., стаття I пункт 27, чинний з 28 лютого 2017 року; Закон № 163/2020 Sb., стаття I, чинний з 1 липня 2020 року. ↩

4. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2254(2). ↩ ↩² ↩³

5. Міський суд у Празі, рішення від 24 травня 2022 року, 16 Co 107/2022-198, пункти 12 і 17. ↩ ↩² ↩³

6. Lucie Čabanová, Právní úprava tzv. jistoty (dříve kauce) v nájemních vztazích a práv a povinností s ní souvisejících dle nového občanského zákoníku, epravo.cz, 5 березня 2015 року, з цитатою §686a старого Цивільного кодексу (Закон № 40/1964 Sb.). ↩

7. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2221(1); Верховний суд, 26 Cdo 652/2013, 29 травня 2013 року, за старим Цивільним кодексом. ↩

8. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1987(2). ↩ ↩²

9. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2292, §2293 і §2295. ↩ ↩²

10. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1802. ↩

11. Christian Grym і Adam Karmin, Problematické otázky úročení jistoty, epravo.cz, 14 серпня 2026 року; Leoš Kudlík, K výši a úročení jistoty nájmu, iurium.cz, 14 квітня 2019 року. ↩ ↩²

12. Štěpánka Frimlová і Jakub Komzala, Úročení jistoty (kauce), kterou skládá podnájemce nájemci, II. díl, epravo.cz, 13 травня 2026 року; Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2235. ↩

13. Верховний суд, 26 Cdo 2891/2022, 22 листопада 2022 року; Конституційний суд, IV. ÚS 2254/22, 13 вересня 2022 року, і II. ÚS 282/23, 7 березня 2023 року. ↩

14. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §142a. ↩

15. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §172, §174 і §174a; Закон № 180/2024 Sb., який скасував межу; Міністерство юстиції, ePodatelna. ↩ ↩²

16. Закон про судові збори (Закон № 549/1991 Sb.), §4, §9 і пункти 1 та 2 тарифу. ↩ ↩²

17. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §142. ↩

18. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §84 і §85. ↩

19. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §202(2). ↩

20. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §30 і §138. ↩

21. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §619(1) і §629(1). ↩

22. Верховний суд, 5 Tdo 149/2018, 27 лютого 2018 року. ↩

23. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1982(1) і §2251(1). ↩