Kolik let spořit na vlastní zdroje?

Nástroj „Kolik let spořit na vlastní zdroje“ se ptá na to, co většina lidí kupujících první byt opravdu řeší: ne jestli by byt koupila mzda za celý rok, ale jak dlouho trvá dát dohromady tu část ceny, kterou banka nepůjčí, a k tomu poplatky, z toho, co každý měsíc zbude po nájmu a živobytí. Nástroj to spočítá pro každý ze 77 okresů Česka a na vlastní mapě i pro každou z 57 městských částí Prahy, pro jednoho člověka nebo pro dva. Tento návod vysvětluje, co to číslo znamená, proč se místo od místa tolik liší a co nezahrnuje.

Proč počítat roky spoření, a ne roky mzdy?

Protože nikdo nekupuje byt za celou svou mzdu. Většina kupujících si většinu ceny půjčí a zbytek našetří, a to z toho, co jim zbude po zaplacení nájmu a živobytí. Kolik let mzdy stojí byt vydělí celou cenu bytu celou roční mzdou. To je férový způsob, jak srovnat ceny se mzdami, ale o čekání neřekne nic. Dobrá mzda, ze které na konci měsíce skoro nic nezbude, znamená dlouhé čekání, ať vypadá sebelíp. Počítat se zbytkem navíc srovnává místa, a mzdy v různých místech, férověji, protože daně, nájem a živobytí už jsou odečtené.

Co patří do vlastních zdrojů?

Vlastní zdroje jsou ta část ceny, kterou banka nepůjčí. Česká národní banka omezuje hypotéku na bydlení na 80 % jeho hodnoty, nebo na 90 % pro kupující mladší 36 let, kteří kupují bydlení, ve kterém budou žít,¹ takže pětinu ceny, nebo desetinu, seženete sami. Navrch přijdou jednorázové náklady: poplatek za vklad do katastru, advokátní úschova, advokát a odhad pro banku. Daň z nabytí nemovitých věcí se při koupi bydlení od roku 2020 neplatí.² Nástroj je přičte stejně jako Náklady na koupi, k ceně typického bytu zvolené velikosti v každém místě.

Co se počítá jako měsíční zbytek?

Čistá mzda minus nájem, který během spoření platíte, minus to, co utratíte za všechno ostatní.

• Mzda. Dokud nezadáte svou, počítá každý okres s čistou mzdou z typické hrubé mzdy svého kraje podle Českého statistického úřadu (ČSÚ),³ podle letošních pravidel pro zaměstnance bez dětí. Pro dva dvě takové mzdy. Všechny městské části Prahy počítají s pražskou. Zadejte svou mzdu, hrubou nebo čistou, a počítají s ní všechna místa.
• Nájem. Dokud nezadáte svůj, typický nájem v daném místě i s poplatky: jednopokojový byt pro jednoho, dvoupokojový pro dva. Pokud se stěhovat nechystáte, zadejte, kolik opravdu platíte.
• Živobytí. Co člověk v domácnosti pracujících bez dětí utratí za měsíc za všechno kromě nájmu a poplatků: jídlo, energie, dopravu, oblečení, telefon, zábavu. Vychází to ze statistiky rodinných účtů ČSÚ⁴ a počítá se za každého z vás. Pokud utrácíte víc nebo méně, změňte to.

Pokud už víte, kolik měsíčně odkládáte, zadejte rovnou to a mzda, nájem i náklady na živobytí ustoupí stranou.

Proč se čekání místo od místa tolik liší?

Protože se mění tři věci najednou: cena bytu, na který spoříte, nájem, který mezitím platíte, a mzda, ze které spoříte. Ve velkých městech se byty nabízejí za mnohem víc, ale vysoké jsou i nájmy, takže každý měsíc zbude méně a oba vlivy se sčítají. Ve městě, kde jsou levné byty i nájmy, jsou vlastní zdroje menší a každý měsíc zbude víc.

Takhle vypadá v kostce trh v Praze a pak v Brně:

V Praze ukáže přepnutí na mapu městských částí totéž v menším měřítku. Všechny městské části počítají s typickou pražskou mzdou, takže rozdíl mezi nimi je rozdílem v tom, za kolik se byty nabízejí a pronajímají. Městská část, kde byste během spoření raději bydleli v nájmu, může být jiná než ta, kde byste kupovali: zadejte nájem, který byste opravdu platili.

Co to znamená pro mě?

Z ceny udělá plán: jak dlouho to potrvá do podpisu a co by čekání zkrátilo.

• Odkládejte víc. Výsledek ukáže, co by s čekáním v místě, na které se díváte, udělala částka navíc každý měsíc.
• Během spoření bydlete levněji. Zadejte nižší nájem a roky klesnou všude najednou.
• Kupujte ve dvou. Dvě mzdy a jeden nájem změní odpověď víc než cokoli jiného.
• Podívejte se na menší byt nebo jiné místo. Přepněte velikost, nebo jděte po mapě tam, kde je čekání kratší.

Až budete vědět, jak dlouho čekat, hypoteční kalkulačka ukáže, kolik by zbytek stál měsíčně a jestli by vám ho banka na váš příjem půjčila.

Co roky spoření nezahrnují?

• Úroky a inflaci. Úspory mohou nést úrok a ceny mohou během čekání růst rychleji než vaše úspory. Obojí čekání změní.
• Růst mzdy. Číslo počítá s tím, že každý měsíc odložíte stejně, dokud nebudete u cíle.
• Jestli banka půjčí. Banky také porovnávají váš příjem se splátkami. To spočítá hypoteční kalkulačka.
• Váš vlastní život. Děti, úvěr na auto nebo pomoc od rodiny, to všechno mění, co zbude. Zadejte své vlastní náklady na živobytí, nebo kolik opravdu odkládáte.
• Rozdíly uvnitř místa. Cena okresu je odhadnutá z ceny jeho kraje podle jeho vlastní ceny za m². Cena pražské městské části je typická požadovaná cena jejích vlastních bytů; kde je bytů této velikosti v nabídce příliš málo, je odhadnutá z pražské podle toho, jak se byty v městské části a u jejích sousedů liší. Požadované ceny se mohou lišit od cen, za které se byty prodají.

Takhle se v Praze vyvíjela požadovaná cena za m² dvoupokojových bytů, tedy změna, která může čekání prodloužit:

Jak to použít při skutečném rozhodování?

1. Zvolte, kdo spoří, zadejte svou čistou mzdu a nájem, který budete během spoření platit, a zvolte velikost bytu, na který spoříte.
2. Najděte své místo na mapě, nebo přepněte na městské části Prahy, a pak se podívejte na místa, kde byste mohli bydlet místo něj.
3. Vyzkoušejte, co čekání zkrátí: víc stranou každý měsíc, levnější nájem, koupě ve dvou nebo do 36 let.
4. Kolik by stála hypotéka, ověřte v hypoteční kalkulačce a každý poplatek v nástroji Náklady na koupi.

Časté chyby

• Dát všechny úspory do vlastních zdrojů. Nechte si rezervu na stěhování, nábytek a první opravy.
• Zapomenout na poplatky. Vlastní zdroje nejsou všechno, co zaplatíte z vlastního: navrch přijde poplatek za vklad do katastru, úschova a advokát.
• Počítat náklady na živobytí jednoho člověka pro dva. Utrácí každý z vás, i když sdílíte nájem.
• Srovnávat s čísly ze zahraničí počítanými jinak. Banky v jiných zemích chtějí jiné vlastní zdroje a jejich čísla často nájem nebo živobytí vynechávají.

Co dál

Článek Kolik stojí koupě bytu projde každý poplatek až po předání klíčů a Hypotéka v Česku pro cizince vysvětlí vlastní zdroje podle věku, potřebné doklady i odhad.

Zdroje

1. ČNB, závazné limity pro hypoteční úvěry: LTV nejvýše 80 %, 90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení; ponechány beze změny 4. června 2026. ↩

2. Zákon č. 386/2020 Sb. zrušil daň z nabytí nemovitých věcí: kupující za koupi bydlení daň neplatí. ↩

3. ČSÚ, Struktura mezd zaměstnanců 2025, tabulka B1 (zveřejněno 22. května 2026): hrubá měsíční mzda podle krajů, střed mezd každého kraje. ↩

4. ČSÚ, Spotřební výdaje domácností 2025 (Statistika rodinných účtů, zveřejněno 31. července 2026), tabulka 5b: výdaje člověka v domácnosti pracujících bez dětí, bez nájemného a služeb spojených s bydlením. ↩