ČNB ve čtvrtek rozhoduje o sazbách: co to znamená pro vaši hypotéku

O čem ČNB ve čtvrtek rozhoduje?

O tom, kde nastavit své úrokové sazby, především dvoutýdenní repo sazbu, svou hlavní sazbu; ostatní se pohybují s ní. Je to sedmé z osmi měnověpolitických jednání v kalendáři bankovní rady na rok 2026 a jedno ze čtyř ročně, se kterými přichází nová prognóza ČNB, a to ve Zprávě o měnové politice. Rozhodnutí se na cnb.cz objeví ve 14:30 a tisková konference bankovní rady se vysílá živě od 15:00. V červnu platily nové sazby od následujícího dne.

Kde sazba je a jak se tam dostala?

Na 3,75 %, a to od 19. června. Rok začínala na 3,50 % a bankovní rada ji na této úrovni ponechala v únoru, březnu i květnu.

Dne 18. června ji zvýšila o 0,25 procentního bodu, poměrem hlasů šest ku jedné. Její prohlášení uvádělo, že jádrová inflace zůstává už šest měsíců zvýšená bez tendence k poklesu, a upozorňovalo na rychlejší růst úvěrů a na ceny nemovitostí.

V srpnu bankovní rada sazbu jednomyslně ponechala s tím, že červnové zvýšení přineslo žádoucí zpřísnění. V září ji ponechala znovu, opět jednomyslně. Její prohlášení uvádělo, že inflace se od ledna 2024 drží poblíž 2% cíle a podle aktualizované prognózy odborného aparátu ČNB na přelomu roku na čas vzroste; rizika bankovní rada viděla směrem nahoru. A dodalo: „Na příštím jednání bude bankovní rada rozhodovat mezi stabilitou a růstem úrokových sazeb.“

Zvýší se sazba?

Nebudeme to vědět, dokud bankovní rada nebude hlasovat, a hádat nebudeme. Veřejně zaznělo toto:

• Názor člena bankovní rady. Jakub Seidler, jeden ze sedmi, řekl v rozhovoru, který Reuters zveřejnil 27. října: „Přikláním se k podpoře standardního zvýšení o 25 bazických bodů v listopadu“ (náš překlad). Analýzu odborného aparátu podle svých slov ještě neviděl a „ani případné listopadové zvýšení bych nepovažoval za začátek cyklu“ (náš překlad). ČNB rozhovor zveřejnila.
• Očekávání ekonoma. Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace, která zastupuje banky, napsal 29. října, že ČNB sazbu pravděpodobně zvýší o čtvrt procentního bodu, na 4 %.

Ani jedno není rozhodnutí. Ve čtvrtek hlasuje sedm lidí.

Jak se repo sazba dostane do vaší hypotéky?

Většinou až ve chvíli, kdy vám skončí fixace, a to přes cenu, kterou banky platí za peníze na další fixované období, ne přes samotnou repo sazbu.

Česká hypotéka běží desítky let, ale její sazba je pevná jen na určité období, fixaci. Dokud neskončí, zůstává vaše sazba i splátka, jak jste se dohodli, ať ČNB udělá cokoli. Pak vám banka nabídne novou sazbu (refixace), nebo úvěr převedete do jiné banky (refinancování), a to za sazby, které platí v tu chvíli.

Tyto sazby se řídí spíš trhem než aktuální sazbou ČNB. „U hypotéky s víceletou fixací není samotná současná sazba ČNB dostatečným vodítkem pro cenu úvěru,“ napsal 8. října hlavní ekonom České bankovní asociace; důležitá je podle něj „cena peněz na období, po které má klient úrok zajištěný“. U úvěru, jehož sazba není pevná na delší dobu, by podle něj sazba ČNB měla přímější význam.

Obojí se ne vždy pohybuje spolu. Když ČNB v roce 2021 začala sazby zvyšovat, referenční sazby na trhu zareagovaly rychle a sazby hypoték prudce vzrostly; po jejích sníženích je následovaly mnohem pomaleji, zjistila ekonomka ČNB. Nabídkové sazby bank neuvádíme: zeptejte se své banky nebo hypotečního poradce v den, kdy se rozhodujete.

Co to znamená, když bydlíte v nájmu nebo kupujete?

Pokud kupujete bydlení pro sebe, čtvrtek nemění, kolik vám banka smí půjčit: nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, nebo 90 %, pokud je vám méně než 36 let. Závazný strop pro dluh ani splátky vůči příjmu (DTI a DSTI) neplatí, ale banka musí ověřit, že úvěr zvládnete splácet. Hypoteční kalkulačka spočítá, kolik si můžete půjčit, a náklady na koupi bytu přijdou navíc. Kupujete jako cizinec? Přečtěte si, jak získat hypotéku v Česku jako cizinec.

Pokud kupujete k pronájmu, ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje, aby banky půjčovaly nejvýš 70 % hodnoty a váš celkový dluh držely do sedminásobku vašeho ročního čistého příjmu. Totéž platí pro třetí a další nemovitost. Kalkulačka výnosu z pronájmu vám to spočítá.

Pokud vám fixace končí v roce 2026 nebo 2027, vaši novou sazbu určí sazby, které budou platit v tu chvíli. Banka vám musí novou sazbu a splátku poslat nejpozději tři měsíce před koncem fixace a do tří měsíců od tohoto oznámení můžete úvěr bez poplatku splatit nebo převést. Ekonomové ČNB očekávali, že mnoho úvěrů z let 2020–2022, sjednaných za velmi nízké sazby, dostane novou sazbu v letech 2025 až 2028. Srovnejte nabídky dřív, než oznámení přijde: refinancování hypotéky projde každou možnost. Krátká další fixace přinese další okno bez poplatku dřív, dlouhá udrží vaši splátku stejnou déle.

Pokud bydlíte v nájmu, sazba ČNB váš nájem nemění. Pronajímatel ho může zvýšit tak, jak umožňuje nájemní smlouva, a pokud smlouva o zvyšování nic neříká, písemným návrhem až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v místě, nejvýš o 20 % za tři roky; kontrola zvýšení nájmu takové zvýšení ověří. Repo sazba ale určuje úrok z prodlení u opožděné platby, třeba nájmu nebo vrácení kauce, pokud smlouva nestanoví jinou sazbu: repo sazba platná první den pololetí, v němž k prodlení došlo, plus 8 procentních bodů. U platby, s níž se někdo dostal do prodlení mezi 1. červencem a 31. prosincem 2026, je to 11,75 % ročně, a sazba z 1. ledna 2027 ho určí na leden až červen. Nástroj pro vrácení kauce s ním počítá a nástroj pronajmout, nebo koupit obojí porovná.

Co bude dál?

• Čtvrtek 5. listopadu, 14:30: rozhodnutí o sazbách na cnb.cz, tisková konference od 15:00 a nová prognóza.
• Středa 25. listopadu: podzimní jednání bankovní rady o finanční stabilitě, na kterém se zabývá limity pro hypotéky; ČNB vyhodnocuje vývoj hypoték nejméně dvakrát ročně. Rozhodnutí bude na cnb.cz v 15:00. V červnu bankovní rada pravidla nezměnila.
• Čtvrtek 17. prosince: poslední jednání o sazbách v roce 2026.
• 1. ledna 2027: repo sazba platná ten den určí úrok z prodlení u plateb, s nimiž se do prodlení dostanete v prvním pololetí.

Stručné odpovědi