Novela stavebního zákona je podepsaná: co mění pro sousedy, kupující a novostavby

Co parlament rozhodl?

Parlament přepsal velkou část stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.), podle kterého dostává povolení každé nové bydlení v Praze. Novelu navrhla v prosinci 2025 skupina deseti poslanců a vláda s ní vyslovila souhlas. Sněmovna ji schválila 10. července poměrem 88 hlasů ku 79. Senát ji 20. srpna zamítl a 9. září na ní Sněmovna setrvala 105 hlasy, o čtyři víc, než potřebovala. Prezident ji podepsal 17. září a 19. října byla odeslána k vyhlášení, jak ukazuje záznam Sněmovny.

Cílem je podle důvodové zprávy řízení „vedené zásadně jedním úřadem, zakončené jedním povolením“.

Od kdy platí?

Ve třech krocích, které určuje poslední článek zákona. První změny začnou platit prvním dnem měsíce po vyhlášení zákona ve Sbírce zákonů. Většina zbytku platí od 1. ledna 2027 a několik částí od 1. ledna 2028.

K 31. říjnu vyhlášen nebyl: nejnovějším předpisem v e-Sbírce, oficiální Sbírce, byl předpis č. 207/2026 z 30. října. Dokud se tam neobjeví, neplatí z něj nic.

Co se změní nejdřív, když se má stavět vedle vás?

Sousedé dostanou méně času a užší důvody. Jakmile začnou platit první změny, schválený zákon říká:

• 10 dní na námitky. Stavební úřad vyzve k podání námitek „ve lhůtě 10 dnů od doručení výzvy“. Dnes, když se nekoná ústní jednání, musí dát nejméně 15 dní. Pokud úřad nařídí ústní jednání, lze námitky uplatnit i na něm a úřad ho musí oznámit nejméně 10 dní předem, ne 15.
• Týden na podjatost. Námitku, že je úřední osoba podjatá, je třeba uplatnit do týdne ode dne, kdy se o podjatosti dozvíte, se zdůvodněním a důkazy.
• Počítá se jen porušení předpisů. „Námitky, které nespočívají v porušení právních předpisů, nejsou důvodné.“
• Zastavitelné území je v pořádku, dokud se neprokáže opak. U záměru na pozemku, který územní plán určuje k zástavbě a který je v souladu s plánem a s požadavky na výstavbu, se má za to, že je přípustný, i podle jiných zákonů, které plán zohlednil. Za soulad s právy sousedů se považuje, pokud splňuje požadavky na výstavbu a odpovídá „plánovanému charakteru území, běžné okolní zástavbě nebo běžnému využívání okolního území“.
• SVJ mluví za vás. Jsou-li účastníky řízení vlastníci jednotek, zastupuje je společenství vlastníků jednotek (SVJ), a ne jen tehdy, když je samo stavebníkem, jako dnes. Vlastník může úřadu i nadále oznámit, že to nechce.

Stavebníci získávají: záměr se posuzuje podle stavu ke dni podání žádosti, i v odvolání, a úřad musí stavebníka před zamítnutím vyslechnout.

Ekologická organizace Arnika říká, že změny oslabují práva lidí ve prospěch výstavby. Její odbornice: „Lidé i obce budou mít na podání námitek jen deset dní.“

Co se změní u soudu?

Povolení bude těžší zastavit, a to od prvních změn. Zvláštní dvouměsíční lhůta pro rozšíření žaloby o další body se ruší a nepřípustné jsou žalobní body, které směřují k námitkám, k nimž úřad podle zákona nepřihlíží. Návrh na odkladný účinek lze podat jen spolu se žalobou; když ho soud přizná, musí rozhodnout do 90 dnů. Soud povolení nezruší, pokud by to pro jiné nebo pro veřejný zájem znamenalo nepoměrně větší újmu, než jakou zamítnutí způsobí žalobci, který pak může žádat náhradu škody po státu.

Co se změní pro nové bydlení?

Malé bytové domy dostanou rychlejší povolení a velké bytové projekty od roku 2027 přejdou pod nový státní úřad. Vše níže bez data začne platit s prvními změnami.

• Malé bytové domy se stanou jednoduchými stavbami: zastavěná plocha do 500 m², nejvýše čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží, výška do 9 metrů podle předpisů o požární bezpečnosti, jen k bydlení. O jednoduché stavbě musí úřad rozhodnout do 30 dnů, ne do 60. Dnes se počítají jen stavby pro bydlení s nejvýše dvěma nadzemními a jedním podzemním podlažím a podkrovím. I nadále budou potřebovat kolaudaci.
• Velké bytové projekty dostanou vlastní kategorii. Stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení a celkovou podlahovou plochou od 10 000 m² se stane „stavbou pro hromadné bydlení“, což podle důvodové zprávy odpovídá zhruba 100 až 200 bytům. Veřejná infrastruktura a „vyhrazené stavby“ jsou prohlášeny za veřejný zájem a od 1. ledna 2027 se tyto bytové projekty zařadí mezi vyhrazené stavby, které povoluje nový státní úřad.
• Končí zvláštní cesta pro dostupné nájemní bydlení. Zvláštní pravidla pro povolení domu pro dostupné nájemní bydlení se ruší. Pokud stavebníkem nebyla obec, vyžadovala smlouvu s ní, že stavebník bude nejméně 20 let pronajímat alespoň 80 % podlahové plochy za dostupné nájemné. Podle důvodové zprávy se v praxi neosvědčila.
• Dokončení bude rychlejší. Kolaudační rozhodnutí může místo stavebního úřadu vydat autorizovaný inspektor, pokud o to stavebník nebo vlastník požádá, a odvolání ho už nezdrží.

Co začne platit 1. ledna 2027 a v roce 2028?

Od 1. ledna 2027 platí většina dalších změn novely a začíná působit Úřad rozvoje území České republiky. Nahradí Dopravní a energetický stavební úřad, který zanikne 31. prosince 2026, a převezme práci ministerstev jako stavebních úřadů. Dosavadní prováděcí předpisy se použijí, dokud nezačne platit nové nařízení vlády, nejdéle však do 31. prosince 2027.

Od 1. ledna 2028 začnou působit jeho krajské úřady. Krajské a obecní stavební úřady zaniknou 31. prosince 2027 a jejich zaměstnanci a spisy, včetně pražských a těch z městských částí, přejdou na stát.

Co to znamená, pokud bydlíte v nájmu nebo kupujete?

Pokud se má stavět vedle vás, otevřete každý dopis od stavebního úřadu hned, jak přijde. Na námitky budete mít 10 dní a námitka by měla uvést předpis, který podle vás záměr porušuje. Pokud vlastníte byt, zeptejte se výboru SVJ, co hodlá dělat. Na stránce bezplatná právní pomoc najdete, kdo vám poradí.

Pokud kupujete byt ve výstavbě, nová pravidla u soudu ztěžují zrušení povolení a odvolání už nezastaví kolaudační rozhodnutí. Na vaši kupní smlouvu zákon nemá vliv: koupě novostavby ve výstavbě popisuje, co si ověřit, panel, cihla a energetický štítek, jak se liší typy domů, a naše téma koupě zbytek.

Pokud bydlíte v nájmu, na vaší nájemní smlouvě, kterou upravuje občanský zákoník, se nic nemění.

Co bude dál?

• Vyhlášení ve Sbírce zákonů; první změny začnou platit prvním dnem následujícího měsíce.
• Možná v listopadu: senátoři klubu Starostů řekli, že tehdy chtějí navrhnout Ústavnímu soudu, aby novelu zrušil, informovala ČTK; podepsat ho musí nejméně 17 senátorů. O podání návrhu nevíme.
• 1. ledna 2027: většina novely; začíná působit nový úřad.
• 1. ledna 2028: krajské úřady státu převezmou práci stavebních úřadů obcí, Prahy a městských částí.

Rychlé odpovědi