ČNB у четвер ухвалює рішення щодо ставок: що це означає для вашої іпотеки

Що ČNB вирішує в четвер?

Де встановити свої процентні ставки, передусім двотижневу ставку репо, свою основну ставку; решта рухаються разом із нею. Це сьоме з восьми засідань щодо монетарної політики в календарі банківської ради на 2026 рік і одне з чотирьох на рік, разом із якими виходить новий прогноз ČNB, у Звіті про монетарну політику. Рішення з’явиться на cnb.cz о 14:30, а пресконференцію банківської ради транслюють наживо з 15:00. У червні нові ставки діяли з наступного дня.

Де зараз ставка і як вона туди дійшла?

На рівні 3,75 %, з 19 червня. Рік вона почала на рівні 3,50 %, і банківська рада залишала її такою в лютому, березні й травні.

18 червня рада підвищила її на 0,25 процентного пункту, шістьма голосами проти одного. Її заява зазначала, що базова інфляція вже шість місяців залишається підвищеною без тенденції до зниження, і вказувала на швидше зростання кредитування та на ціни нерухомості.

У серпні банківська рада одноголосно залишила ставку без змін, заявивши, що червневе підвищення дало бажане посилення. У вересні вона знову залишила її, також одноголосно. Її заява зазначала, що інфляція з січня 2024 року тримається поблизу цілі у 2 % і, за оновленим прогнозом фахового апарату ČNB, на межі років на певний час зросте; ризики банківська рада бачила спрямованими вгору. І далі: «На наступному засіданні банківська рада вирішуватиме між стабільністю і зростанням процентних ставок» (наш переклад).

Чи підвищать ставку?

Ми не знатимемо, доки банківська рада не проголосує, і не вгадуємо. Публічно прозвучало ось що:

• Думка члена банківської ради. Якуб Зайдлер, один із семи, сказав в інтерв’ю, яке агентство Reuters опублікувало 27 жовтня: «Я схиляюся до того, щоб підтримати стандартне підвищення на 25 базисних пунктів у листопаді» (наш переклад). За його словами, аналізу фахового апарату він ще не бачив, і «навіть можливе підвищення в листопаді я не вважав би початком циклу» (наш переклад). ČNB опублікував це інтерв’ю.
• Очікування економіста. Яромир Шіндел (Jaromír Šindel), головний економіст Чеської банківської асоціації, яка представляє банки, написав 29 жовтня, що ČNB, імовірно, підвищить ставку на чверть процентного пункту, до 4 %.

Ні те, ні інше не є рішенням. У четвер голосують семеро людей.

Як ставка репо доходить до вашої іпотеки?

Здебільшого тоді, коли закінчується ваша фіксація ставки, через ціну, яку банки платять за гроші на наступний фіксований період, а не через саму ставку репо.

Чеська іпотека триває десятиліттями, але її ставка фіксована лише на певний період — фіксацію ставки (fixace). Доки вона не закінчиться, ваша ставка й платіж залишаються такими, як домовлено, хоч би що робив ČNB. Потім банк пропонує вам нову ставку (нова фіксація у своєму банку, refixace) або ви переводите кредит до іншого банку (рефінансування, refinancování) за ставками, що діють на той момент.

Ці ставки залежать більше від ринку, ніж від поточної ставки ČNB. «Для іпотеки з фіксацією на кілька років сама лише поточна ставка ČNB не є достатнім орієнтиром для ціни кредиту», — написав 8 жовтня головний економіст Чеської банківської асоціації; важить, за його словами, «ціна грошей на період, на який у клієнта зафіксовано відсоток» (наш переклад). Для кредиту, ставка якого не зафіксована надовго, ставка ČNB мала б безпосередніше значення, додав він.

Вони не завжди рухаються разом. Коли ČNB у 2021 році почав підвищувати ставки, ринкові референтні ставки відреагували швидко, і ставки іпотек різко зросли; після його знижень вони йшли слідом набагато повільніше, з’ясувала економістка ČNB. Ставок, які пропонують банки, ми не наводимо: запитайте свій банк або іпотечного консультанта того дня, коли ухвалюєте рішення.

Що це означає, якщо ви орендуєте чи купуєте житло?

Якщо ви купуєте житло для себе, четвер не змінює того, скільки банк може вам позичити: не більше 80 % вартості житла або 90 %, якщо вам менше 36 років. Обов’язкової межі для боргу чи платежів щодо доходу (DTI і DSTI) немає, але банк мусить перевірити, що ви зможете погашати кредит. Іпотечний калькулятор порахує, скільки ви можете позичити, а витрати на купівлю квартири додаються зверху. Купуєте як іноземець? Читайте про іпотеку в Чехії для іноземця.

Якщо ви купуєте житло для здачі в оренду, ČNB з 1 квітня 2026 року рекомендує банкам позичати не більше 70 % вартості й тримати ваш загальний борг у межах семи ваших річних чистих доходів. Те саме стосується третього й кожного наступного житла. Калькулятор дохідності оренди все порахує.

Якщо ваша фіксація ставки закінчується у 2026 або 2027 році, нову ставку визначать ставки, що діятимуть на той момент. Банк мусить надіслати вам нову ставку й платіж щонайменше за три місяці до кінця фіксації, а протягом трьох місяців після цього повідомлення ви можете без комісії погасити кредит або перевести його. Економісти ČNB очікували, що багато кредитів 2020–2022 років, узятих під дуже низькі ставки, отримають нову ставку у 2025–2028 роках. Порівняйте пропозиції ще до того, як прийде повідомлення: рефінансування іпотеки розбирає кожен варіант. Коротка наступна фіксація швидше дає наступне вікно без комісії, довга довше тримає ваш платіж незмінним.

Якщо ви орендуєте, ставка ČNB не змінює вашу орендну плату. Орендодавець може підвищити її так, як дозволяє договір оренди, а якщо договір про підвищення нічого не каже, — письмовою пропозицією до рівня звичайної орендної плати за схоже житло в цьому місці, щонайбільше на 20 % за три роки; перевірка підвищення орендної плати оцінить конкретну пропозицію. Проте ставка репо визначає відсотки за прострочення платежу, як-от орендної плати чи повернення застави, якщо договір не встановлює іншої ставки: це ставка репо, чинна в перший день півріччя, у якому настало прострочення, плюс 8 процентних пунктів. Для платежу, простроченого між 1 липня і 31 грудня 2026 року, це 11,75 % на рік, а ставка 1 січня 2027 року визначить їх на січень–червень. Інструмент повернення застави їх використовує, а орендувати чи купити порівнює обидва варіанти.

Що далі?

• Четвер, 5 листопада, 14:30: рішення щодо ставок на cnb.cz, пресконференція з 15:00 і новий прогноз.
• Середа, 25 листопада: осіннє засідання банківської ради з фінансової стабільності, на якому вона розглядає ліміти для іпотек; ČNB оцінює розвиток іпотечного кредитування щонайменше двічі на рік. Рішення буде на cnb.cz о 15:00. У червні банківська рада правил не змінила.
• Четвер, 17 грудня: останнє засідання щодо ставок у 2026 році.
• 1 січня 2027 року: ставка репо, чинна того дня, визначить відсотки за прострочення для платежів, прострочених у першому півріччі.

Короткі відповіді