Зміни до Будівельного закону підписано: що це означає для сусідів, покупців і новобудов

Що вирішив парламент?

Парламент переписав значну частину Будівельного закону (закон № 283/2021 Sb.), за яким отримує дозвіл кожне нове житло в Празі. Зміни запропонувала в грудні 2025 року група з десяти депутатів, і уряд їх підтримав. Палата депутатів ухвалила їх 10 липня: 88 голосів проти 79. Сенат відхилив їх 20 серпня, а 9 вересня Палата депутатів підтвердила свою версію 105 голосами, на чотири більше, ніж було потрібно. Президент підписав закон 17 вересня, а 19 жовтня його надіслали на опублікування, як видно із записів Палати депутатів.

Мета, за пояснювальною запискою, це процедура, «яку веде, як правило, одне управління і яка завершується одним дозволом» (наш переклад).

Коли це почне діяти?

У три кроки, які визначає остання стаття закону. Перші зміни почнуть діяти з першого дня місяця після опублікування закону у Збірці законів. Більшість решти діятиме з 1 січня 2027 року, а кілька частин з 1 січня 2028 року.

Станом на 31 жовтня закон не опублікували: найновішим актом в e-Sbírka, офіційній Збірці, був акт № 207/2026 від 30 жовтня. Доки він там не з'явиться, нічого з нього не діє.

Що зміниться першим, якщо поруч з вами планують будівництво?

Сусіди матимуть менше часу й вужчі підстави. Щойно почнуть діяти перші зміни, ухвалений закон передбачає:

• 10 днів на заперечення. Будівельне управління запрошує подати заперечення «протягом 10 днів від доставлення запрошення» (наш переклад). Сьогодні, якщо усного слухання немає, воно має дати щонайменше 15 днів. Якщо управління призначить усне слухання, заперечення можна подати й на ньому, а повідомити про слухання воно має щонайменше за 10 днів, а не за 15.
• Тиждень на заяву про упередженість. Заперечення, що посадова особа упереджена, треба подати протягом тижня від дня, коли ви про це дізналися, з обґрунтуванням і доказами.
• Підстава — лише порушення норм. «Заперечення, які не ґрунтуються на порушенні правових норм, не є обґрунтованими» (наш переклад).
• Забудова на відведеній землі вважається допустимою. Проєкт на землі, яку територіальний план (územní plán) відводить під забудову, якщо він відповідає плану й вимогам до будівництва, вважається допустимим, зокрема за іншими законами, які план врахував. Вважається, що він не порушує прав сусідів, якщо відповідає вимогам до будівництва і «запланованому характеру території, звичайній навколишній забудові або звичайному використанню навколишньої території» (наш переклад).
• Об'єднання власників говорить за вас. Якщо учасниками процедури є власники квартир, їх представляє об'єднання власників квартир (SVJ), а не лише тоді, коли воно саме є забудовником, як зараз. Власник і надалі може повідомити управлінню, що цього не хоче.

Забудовники виграють: проєкт оцінюють за правилами на день подання заяви, навіть в апеляції, а перед відмовою управління має вислухати забудовника.

Екологічна організація Arnika каже, що зміни послаблюють права людей на користь будівництва. Її експертка: «Люди й громади матимуть на заперечення лише десять днів» (наш переклад).

Що зміниться в суді?

Зупинити дозвіл стане важче, і це почнеться з першими змінами. Окремий двомісячний строк, щоб доповнити позов новими підставами, скасовують, а доводи, що стосуються заперечень, яких управління за законом не враховує, неприйнятні. Клопотання про зупинення дії дозволу можна подати лише разом із позовом; якщо суд його задовольнить, він має ухвалити рішення протягом 90 днів. Суд не скасує дозвіл, якщо це завдасть іншим людям або суспільному інтересу непропорційно більшої шкоди, ніж відмова завдасть позивачеві; тоді позивач може вимагати відшкодування від держави.

Що зміниться для нового житла?

Малі багатоквартирні будинки отримуватимуть дозвіл швидше, а великі житлові проєкти з 2027 року перейдуть до нового державного управління. Усе нижче без дати почне діяти з першими змінами.

• Малі багатоквартирні будинки стануть простими спорудами: площа забудови до 500 m², щонайбільше чотири надземні й один підземний поверх, висота до 9 метрів за правилами пожежної безпеки, лише для житла. Щодо простої споруди управління має ухвалити рішення протягом 30 днів, а не 60. Зараз до них належать лише житлові будівлі щонайбільше з двома надземними поверхами, одним підземним і мансардою. Їм і далі буде потрібен дозвіл на експлуатацію (kolaudace).
• Великі житлові проєкти отримають власну категорію. Будівля або комплекс будівель переважно для житла із загальною площею від 10 000 m² стане «спорудою для масового житла», що, за пояснювальною запискою, відповідає приблизно 100–200 квартирам. Публічну інфраструктуру й «зарезервовані споруди» оголошують суспільним інтересом, а з 1 січня 2027 року ці житлові проєкти стануть зарезервованими спорудами, які дозволяє нове державне управління.
• Окремий шлях для доступного орендного житла скасовують. Спеціальні правила дозволу на будинки доступного орендного житла скасовують. Якщо забудовником не була громада, для них був потрібен договір із нею про те, що щонайменше 20 років забудовник здаватиме в оренду щонайменше 80 % площі за доступною орендною платою. За пояснювальною запискою, на практиці вони себе не виправдали.
• Завершення стане швидшим. Рішення про дозвіл на експлуатацію замість будівельного управління може видати уповноважений інспектор (autorizovaný inspektor), якщо про це попросить забудовник або власник, а апеляція його вже не затримає.

Що почне діяти 1 січня 2027 року і у 2028 році?

З 1 січня 2027 року діє більшість інших змін і починає працювати Управління територіального розвитку Чеської Республіки (Úřad rozvoje území). Воно замінить Транспортне й енергетичне будівельне управління (Dopravní a energetický stavební úřad), яке припинить роботу 31 грудня 2026 року, і перебере роботу міністерств як будівельних управлінь. Чинні підзаконні акти застосовуватимуть, доки не набуде чинності нова постанова уряду, але не довше ніж до 31 грудня 2027 року.

З 1 січня 2028 року почнуть працювати його крайові управління. Будівельні управління країв і громад припинять роботу 31 грудня 2027 року, а їхні працівники й справи, зокрема празькі та міських частин Праги, перейдуть до держави.

Що це означає, якщо ви орендуєте або купуєте?

Якщо поруч з вами планують будівництво, відкривайте кожен лист від будівельного управління в день, коли він надійде. На заперечення буде 10 днів, і в запереченні варто назвати норму, яку, на вашу думку, проєкт порушує. Якщо у вас є власна квартира, запитайте правління SVJ, що воно збирається робити. На сторінці безоплатна правова допомога є перелік тих, хто може порадити.

Якщо ви купуєте новобудову на етапі будівництва, нові судові правила ускладнюють скасування дозволу, а апеляція вже не зупиняє рішення про дозвіл на експлуатацію. На ваш договір купівлі закон не впливає: купівля новобудови на етапі будівництва пояснює, що перевірити, панельний, цегляний будинок і енергетичний клас, чим відрізняються типи будинків, а наша тема купівлі решту.

Якщо ви орендуєте, у вашому договорі оренди, який регулює Цивільний кодекс, нічого не змінюється.

Що далі?

• Опублікування у Збірці законів; перші зміни почнуть діяти з першого дня наступного місяця.
• Можливо, у листопаді: сенатори клубу Starostové (мери) заявили, що тоді хочуть звернутися до Конституційного суду, щоб той скасував зміни, повідомило ČTK; звернення мають підписати щонайменше 17 сенаторів. Про подання звернення нам не відомо.
• 1 січня 2027 року: більшість змін; починає працювати нове управління.
• 1 січня 2028 року: крайові управління держави переберуть роботу будівельних управлінь міст, Праги та її міських частин.

Короткі відповіді