Jak dostat zpět kauci za nájem v Česku

Pronajímatel vám musí kauci (v zákoně jistota) vrátit při skončení nájmu, i s úroky ode dne, kdy jste ji složili, a ponechat si smí jen to, co mu z nájmu dlužíte. Zákon nestanoví, kolik dní čekat: peníze jsou splatné skončením nájmu. Když nepřijdou, pošlete písemnou výzvu, a pokud nezabere, požádejte soud o platební rozkaz, jehož poplatek může začínat na 400 Kč.

Jak vysoká může být kauce?

Kauce a smluvní pokuty, které smlouva sjednává, nesmí dohromady přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.¹ Do limitu se počítá nájemné, ne zálohy na služby, které zákon odlišuje od nájemného.² Tříměsíční limit platí od února 2017 a smluvní pokuty se do něj počítají od července 2020.³

Kalkulačka nákladů na nastěhování zkontroluje kauci proti limitu dřív, než zaplatíte. Plaťte ji převodem, nebo si vezměte podepsané potvrzení, ať můžete doložit, kolik a kdy jste zaplatili.

Kdy se kauce vrací?

Při skončení nájmu. Občanský zákoník říká, že pronajímatel jistotu vrátí „při skončení nájmu“, a žádný počet dní nestanoví.⁴ Odvolací soud v Praze vycházel z toho, že pohledávka dospěla skončením nájmu.⁵ Starý občanský zákoník, platný do roku 2013, dával pronajímatelům měsíc; současný nedává.⁶

Pokud byl byt prodán, zatímco jste v něm bydleli, nový vlastník převzal váš nájem a kauci vrací ten, kdo je pronajímatelem při skončení nájmu, i když ji vybral někdo jiný.⁷

Služby se vyúčtují později, často měsíce po vystěhování. Některé smlouvy dovolují pronajímateli ponechat si část kauce až do tohoto vyúčtování. Soudní rozhodnutí o tom, zda takové ujednání obstojí, jsme nenašli. Bez něj je nedoplatek, který ještě nikdo nezná, nejistou pohledávkou, a nejistou pohledávku nelze započíst.⁸

Co si pronajímatel smí nechat?

Jen to, co mu dlužíte z nájmu, a jen pohledávku, která je jistá a kterou umí doložit.⁴⁸ Byt odevzdáte ve stavu, v jakém jste ho převzali, kromě běžného opotřebení při běžném užívání a vad, které měl odstranit pronajímatel.⁹

Byt je odevzdán, když má pronajímatel klíče a nic jiného mu nebrání byt užívat.⁹ Předávací protokol podepsaný oběma stranami, se stavy měřidel a datovanými fotkami každé místnosti, je nejlepší důkaz, v jakém stavu jste byt zanechali. Pokud si pronajímatel nechá část na opravu, kontrola oprav ukáže, zda jste ji vůbec měli platit vy.

Jak je to s úroky?

Zákon vám dává úroky z kauce ode dne, kdy jste ji složili, „alespoň ve výši zákonné sazby“.⁴ Tu sazbu žádný předpis nestanoví a soudy i právníci se neshodnou, co znamená:

• Obvyklá sazba bankovních úvěrů. Městský soud v Praze jako odvolací soud použil pravidlo občanského zákoníku pro úroky, které nejsou stanoveny jinak: obvyklé úroky, které banky požadují za úvěry. Vyšel z údajů České národní banky o sazbách úvěrů domácnostem v době uzavření nájemní smlouvy, jak to pravidlo stanoví.⁵¹⁰
• Nejméně úrok z prodlení. Týž soud četl slova „alespoň ve výši zákonné sazby“ jako spodní hranici: nájemci podle něj náleží nejméně zákonný úrok, který v době složení kauce přesahoval 8 %. Tomu odpovídá úrok z prodlení.⁵
• Které úvěry. Právníci v roce 2026 píší, že soudy většinou berou jako nejbližší produkt nezajištěný spotřebitelský úvěr, a navrhují, aby zákon místo toho odkazoval na sazby vkladů. Jiní navrhovali bezrizikovou sazbu.¹¹
• Úplně bez úroků. Právníci uvádějí, že ujednání ve smlouvě, které úroky vylučuje, nemá účinky, protože zkracuje práva nájemce, a jeden okresní soud rozhodl stejně u podnájmu.¹² Zda lze sjednat nižší sazbu, je stále otevřené.¹¹
• Poslední slovo chybí. V tomto pražském sporu Nejvyšší soud dovolání pronajímatele odmítl, aniž by se úroky zabýval: každý z nároků, kauce i přeplatek za služby, činil nejvýš 50 000 Kč, a dovolání proto nebylo přípustné. Ústavní soud jeho stížnost proti tomuto pravidlu odmítl dvakrát, nejdřív jako předčasnou a pak jako opožděnou. Jiné rozhodnutí Nejvyššího soudu o sazbě jsme nenašli.¹³

Jak o ni požádat?

1. Byt řádně předejte. V den předání vyplňte s pronajímatelem předávací protokol a kopii si nechte i s fotkami.
2. Uveďte písemně svůj účet. Číslo bankovního účtu, a pokud z Česka odjíždíte, i IBAN, napište do předávacího protokolu nebo do krátkého dopisu.
3. Počkejte na skončení nájmu. Tehdy je kauce splatná, i s úroky.
4. Když nepřijde, pošlete výzvu. Napište pronajímateli, uveďte částku, úroky a datum, do kdy má zaplatit. Výzvu pošlete aspoň sedm dní před podáním žaloby: bez ní vám náhrada nákladů nenáleží, ani když vyhrajete, s výjimkou mimořádných případů.¹⁴ Konec nájmu určí, kdy je kauce splatná, a vytiskne česky žádost o její vrácení.

Dopisy posílejte doporučeně s dodejkou nebo do datové schránky a nechte si kopii. Pokud má pronajímatel seznam srážek, vyžádejte si ho písemně, s částkami a důkazy.

Co když pronajímatel pořád neplatí?

Můžete ji vymáhat u soudu. U peněz je obvyklou cestou platební rozkaz: soud ho může vydat bez jednání a pronajímatel pak má 15 dní na to, aby zaplatil, nebo podal odpor. Když podá odpor, rozkaz se ruší a soud nařídí jednání. Rozkaz nelze vydat, pokud není známo, kde se pronajímatel zdržuje, nebo pokud by se musel doručovat do ciziny.¹⁵

Elektronický platební rozkaz se podává na online formuláři ministerstva spravedlnosti s elektronickým podpisem. Od července 2024 nemá horní limit částky.¹⁵ Poplatek je nižší než u běžné žaloby:¹⁶

U pohledávky 45 000 Kč to je 2 250 Kč u běžné žaloby nebo 1 800 Kč u elektronického platebního rozkazu. Poplatek se platí při podání a soud, který ho nedostane, řízení po marném uplynutí lhůty k zaplacení zastaví.¹⁶ Když vyhrajete v plném rozsahu, soud uloží pronajímateli zaplatit vaše náklady, včetně poplatku.¹⁷

• Který soud: okresní soud podle bydliště pronajímatele, u firmy podle jejího sídla.¹⁸
• Bagatelní spory: proti rozsudku o pohledávce do 10 000 Kč se obvykle nelze odvolat.¹⁹
• Když na to nemáte: soud vás může od poplatku osvobodit, zpravidla částečně a zcela jen výjimečně, a může vám ustanovit zástupce.²⁰
• Lhůta: tři roky, které u kauce běží od skončení nájmu.²¹

Než podáte návrh, vyplatí se bezplatná rada: bezplatná právní pomoc uvádí, kdo ji dává, a problémy s pronajímatelem projdou kroky po pořádku.

Zdroje

1. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2254 odst. 1. ↩

2. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2251. ↩

3. Zákon č. 460/2016 Sb., čl. I bod 27, účinný od 28. února 2017; zákon č. 163/2020 Sb., čl. I, účinný od 1. července 2020. ↩

4. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2254 odst. 2. ↩ ↩² ↩³

5. Městský soud v Praze, rozsudek ze dne 24. května 2022, č. j. 16 Co 107/2022-198, body 12 a 17. ↩ ↩² ↩³

6. Lucie Čabanová, Právní úprava tzv. jistoty (dříve kauce) v nájemních vztazích a práv a povinností s ní souvisejících dle nového občanského zákoníku, epravo.cz, 5. března 2015, s citací § 686a starého občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.). ↩

7. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2221 odst. 1; Nejvyšší soud, 26 Cdo 652/2013, 29. května 2013, podle starého občanského zákoníku. ↩

8. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1987 odst. 2. ↩ ↩²

9. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2292, § 2293 a § 2295. ↩ ↩²

10. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1802. ↩

11. Christian Grym a Adam Karmin, Problematické otázky úročení jistoty, epravo.cz, 14. srpna 2026; Leoš Kudlík, K výši a úročení jistoty nájmu, iurium.cz, 14. dubna 2019. ↩ ↩²

12. Štěpánka Frimlová a Jakub Komzala, Úročení jistoty (kauce), kterou skládá podnájemce nájemci, II. díl, epravo.cz, 13. května 2026; občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 2235. ↩

13. Nejvyšší soud, 26 Cdo 2891/2022, 22. listopadu 2022; Ústavní soud, IV. ÚS 2254/22, 13. září 2022, a II. ÚS 282/23, 7. března 2023. ↩

14. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 142a. ↩

15. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 172, § 174 a § 174a; zákon č. 180/2024 Sb., který limit zrušil; Ministerstvo spravedlnosti, ePodatelna. ↩ ↩²

16. Zákon o soudních poplatcích (zákon č. 549/1991 Sb.), § 4, § 9 a položky 1 a 2 sazebníku. ↩ ↩²

17. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 142. ↩

18. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 84 a § 85. ↩

19. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 202 odst. 2. ↩

20. Občanský soudní řád (zákon č. 99/1963 Sb.), § 30 a § 138. ↩

21. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 619 odst. 1 a § 629 odst. 1. ↩

22. Nejvyšší soud, 5 Tdo 149/2018, 27. února 2018. ↩

23. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), § 1982 odst. 1 a § 2251 odst. 1. ↩