Ваші права як орендаря в Чехії

Якщо ви орендуєте квартиру, щоб у ній жити, Цивільний кодекс дає вам права, яких договір оренди не може забрати. Умова, що їх урізає, не береться до уваги, ніби її й немає, навіть якщо ви її підписали. Ті самі правила захищають кожного орендаря житла, чеха чи іноземця. На цій сторінці кожне право, правило, на якому воно ґрунтується, і інструмент Bytky, який його застосовує. Це не юридична консультація: хто може розібрати саме вашу ситуацію, дивіться в розділі безкоштовна юридична допомога.

Чи може договір оренди забрати ці права?

Ні. Правила Цивільного кодексу про оренду житла захищають орендаря, і умова, що урізає ваші права за ними, не береться до уваги. Так само й умова, яка покладає на вас явно непропорційний обов’язок.¹ Єдиний виняток: квартира, здана для відпочинку чи на інший явно короткий строк.¹

Договір усе ж важливий там, де закон дає вам двом вибір: орендна плата, строк оренди, як зростає плата і застава, у межах, описаних нижче. Як працює чеський договір оренди розбирає договір пункт за пунктом, а зразок договору оренди друкує договір без умов, які закон не бере до уваги.

Що закон каже про заставу?

Застава (kauce, у Кодексі jistota) разом з усіма договірними штрафами, які встановлює договір, не може перевищувати орендну плату за три місяці. Коли оренда закінчується, орендодавець повертає її і залишає собі лише те, що ви винні з оренди, а вам належать відсотки на неї з дня, коли ви її сплатили.²

Крім орендної плати, комунальних платежів і застави в цих межах, орендодавець не може вимагати від вас жодного іншого платежу, хоч як його назвати.³ Як повернути заставу пояснює, що з неї можна втримати і що робити, якщо її не повертають, а калькулятор витрат на заселення перевіряє заставу щодо цієї межі ще до оплати.

Коли орендодавець може зайти у квартиру?

Лише коли він завчасно вас повідомив, і лише настільки, наскільки це потрібно, щоб оглянути квартиру, відремонтувати її чи доглянути. Без повідомлення лише тоді, коли треба запобігти шкоді або зволікання небезпечне, наприклад коли прорвало трубу. Якщо візит завдає вам більше ніж дрібних незручностей, ви маєте право на знижку орендної плати.⁴

В останні три місяці оренди, дату закінчення якої ви обоє знаєте, ви пускаєте людей, які хочуть орендувати квартиру, подивитися її, за присутності вас і орендодавця, після завчасного повідомлення.⁴ Увійти до вашого житла без вашої згоди чи законної причини може бути злочином порушення недоторканності житла.⁵

Хто платить за ремонти?

Орендодавець підтримує квартиру й будинок у стані, придатному для життя. Ви платите лише за звичайний догляд і дрібні ремонти.⁶ Урядова постанова перелічує ремонти, які вважаються дрібними, хоч скільки б вони коштували. З 1 січня 2026 року будь-який інший ремонт дрібний, якщо коштує до 1 500 Kč, а коли ваші дрібні ремонти за календарний рік перевищать 150 Kč за м² квартири, наступні в тому році оплачує орендодавець.⁷

• Повідомте про несправність: про ту, що потребує термінового ремонту, негайно, про будь-яку іншу, що заважає звичайно жити, без зайвого зволікання.⁶
• Якщо орендодавець її не усуває без зайвого зволікання й належно, ви можете самі усунути суттєву несправність і вимагати відшкодування обґрунтованих витрат або попросити знижку орендної плати.⁶
• Вимагайте знижку протягом шести місяців від того, як виявили несправність або могли її виявити. Пізніше суд відмовить, якщо орендодавець заперечить. Ви можете зарахувати належне вам у рахунок орендної плати, до суми за один місяць.⁸

Якщо повідомите пізно, втратите право на відшкодування витрат, а якщо ремонтували самі, то й на знижку.⁶ Перевірка ремонтів підкаже, чий це ремонт, і надрукує чеською лист, яким ви повідомляєте про несправність, вимагаєте відшкодування витрат або просите знижку.

Як може зрости орендна плата?

Так, як каже договір, якщо він встановлює щорічне підвищення, часто на рівень інфляції. Якщо договір про підвищення мовчить, орендодавець може письмово запропонувати підвищення до звичайної орендної плати за схожі квартири поблизу і не більше ніж на 20 % разом з усіма підвищеннями за останні три роки. Пропозиція протягом 12 місяців від останнього підвищення або така, що не називає нову плату й не показує, що вона відповідає цим правилам, не береться до уваги.⁹

У вас є два місяці від того, як пропозиція до вас дійшла, щоб письмово погодитися. Якщо не погодитеся, орендодавець має ще три місяці, щоб попросити суд визначити плату. Якщо погодитеся, платите нову плату з третього місяця після того, як пропозиція до вас дійшла.⁹ Перевірка підвищення орендної плати перевіряє пропозицію за цими правилами й готує вашу відповідь чеською.

А як щодо комунальних платежів?

Орендодавець зводить річні аванси з реальними витратами і доставляє вам розрахунок за послуги (vyúčtování) протягом чотирьох місяців після кінця розрахункового періоду. У вас є 30 днів від отримання, щоб попросити документи до розрахунку й подати заперечення, а орендодавець відповідає протягом 30 днів. Переплату чи недоплату сплачують протягом чотирьох місяців від того, як розрахунок до вас дійшов. За запізнілий розрахунок чи запит без відповіді орендодавець може заплатити до 50 Kč за кожен день прострочення.¹⁰

Перевірка розрахунку за послуги рахує ці строки для вашого розрахунку й друкує чеською ваш запит чи заперечення.

Чи може орендодавець розірвати договір?

Договір оренди на певний строк просто закінчується в цю дату. Якщо ви живете далі ще три місяці, а орендодавець за цей час письмово не попросить вас виїхати, договір продовжується на той самий строк, щонайбільше на два роки. До закінчення строку або за безстроковим договором орендодавець може розірвати оренду лише з причини, яку називає закон, і письмово. Ви можете розірвати безстроковий договір оренди з тримісячним строком повідомлення і без причини.¹¹

Повідомлення орендодавця про розірвання має дійти до вас письмово, назвати причину і сказати, що ви можете заперечити й попросити суд його перевірити, інакше воно недійсне. Строк повідомлення починається першого дня місяця після того, як воно до вас дійшло, а до суду у вас є два місяці від його отримання.¹¹ Повідомлення без строку не береться до уваги, якщо орендодавець спершу не попросив вас виправити ситуацію.¹² «Кінець оренди» перевіряє отримане повідомлення за цими правилами.

Чи може орендодавець вас не пустити додому або відключити комунальні послуги?

Ні. Орендодавець має забезпечити вам неперешкоджене користування квартирою протягом усієї оренди. Закон дозволяє самому захищати своє право лише тоді, коли влада втрутилася б запізно, а орендодавець завжди може звернутися до суду.¹³ Закон дозволяє орендодавцю притримати ваші речі у квартирі в рахунок боргу, але жодне правило не дозволяє йому не пускати вас додому.¹³

• Змінити замки чи не пускати вас у квартиру може бути злочином, за який загрожує до двох років позбавлення волі.¹⁴
• Відключити вам послуги: з 2026 року припинити надання послуг може лише житловий кооператив або товариство власників, і лише своєму члену після трьох місяців заборгованості.¹⁵ Ваш орендодавець не може, але якщо заборгованість має сам орендодавець як член кооперативу чи товариства, відключення зачепить і вашу квартиру.
• Звернутися до суду: ви можете подати позов через порушення протягом шести тижнів від того, як дізналися про нього і про того, хто його вчинив, але щонайпізніше протягом року, і суд вирішить протягом 15 днів, без засідання, якщо воно не потрібне.¹⁶

Законний шлях змусити колишнього орендаря виїхати веде через суд, і з 2026 року він швидший: судовий наказ про виселення дає вам 15 днів, щоб виїхати або подати заперечення.¹⁷ Проблеми з орендодавцем крок за кроком пояснює, що робити.

Чи може орендодавець відмовити вам, бо ви іноземець?

На житло, яке пропонують публічно, поширюється антидискримінаційний закон. Його ознаки включають расу, етнічне походження, національність, стать, сексуальну орієнтацію, вік, інвалідність і віросповідання чи переконання, а суд може наказати припинити дискримінацію, усунути її наслідки й виплатити відшкодування.¹⁸ Уповноважений з прав людини (veřejný ochránce práv) зазначає, що відмовити людині лише тому, що вона іноземець, це дискримінація.¹⁹

Громадянство закон називає ознакою лише у справах вільного пересування працівників, тож як суд оцінить відмову, може залежати від справи. Коли відмова стосується раси чи етнічного походження і ви наведете факти, що вказують на дискримінацію, саме орендодавець мусить довести, що не дискримінував.¹⁸ Безкоштовна юридична допомога перелічує, хто допомагає у справах дискримінації, серед них і Уповноважений з прав людини.

Хто може жити з вами і чи можна тримати тварину?

Ви можете прийняти у своє домогосподарство будь-кого. Повідомте орендодавця, коли вселяються нові люди: якщо не повідомите протягом двох місяців, закон припускає, що ви серйозно порушили свої обов’язки. Договір може вимагати згоди орендодавця на нового члена домогосподарства, але не для близьких родичів, а кількість людей має відповідати розміру квартири.²⁰

Якщо ви самі живете у квартирі, можете здати її частину в суборенду, не питаючи. Для суборенди всієї квартири потрібна письмова згода орендодавця.²⁰ Тримати тварину можна, якщо вона не завдає орендодавцю чи сусідам невиправданих незручностей.²¹ Решту описує сторінка домашні тварини.

Що змінилося 1 січня 2026 року?

Правила про заставу не змінилися: межа в три місяці діє з 2017 року, а штрафи входять до неї з 2020 року.²²

Джерела

1. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2235 і §2239. ↩ ↩²

2. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2254. ↩

3. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2251(2). ↩

4. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2219 і §2233. ↩ ↩²

5. Кримінальний кодекс (trestní zákoník, Закон № 40/2009 Sb.), §178. ↩

6. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2257, §2264 і §2265. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

7. Постанова уряду № 308/2015 Sb., §5 і §6, у редакції постанови уряду № 493/2025 Sb. з 1 січня 2026 року. ↩ ↩²

8. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2208. ↩

9. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2248 і §2249. ↩ ↩²

10. Закон про послуги (Закон № 67/2013 Sb.), §7, §8 і §13. ↩

11. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2231, §2285, §2286, §2288 і §2290. ↩ ↩²

12. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2291. ↩

13. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §14, §2205 і §2234. ↩ ↩²

14. Кримінальний кодекс (trestní zákoník, Закон № 40/2009 Sb.), §208(2). ↩

15. Закон про послуги (Закон № 67/2013 Sb.), §9a. ↩ ↩²

16. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §1003, §1007 і §1008; Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §176 і §177. ↩

17. Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §175a, §195 і §196, чинні з 1 січня 2026 року. ↩ ↩² ↩³

18. Антидискримінаційний закон (Закон № 198/2009 Sb.), §1(1)(j), §2(3) і §10; Цивільний процесуальний кодекс (občanský soudní řád, Закон № 99/1963 Sb.), §133a. ↩ ↩²

19. Уповноважений з прав людини, пам’ятка про рівне ставлення, січень 2026 року. ↩

20. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2272, §2274 і §2275. ↩ ↩²

21. Цивільний кодекс (Закон № 89/2012 Sb.), §2258. ↩

22. Закон № 176/2025 Sb., стаття XIV, що додала до Цивільного кодексу §2239(2); Закон № 460/2016 Sb., стаття I пункт 27; Закон № 163/2020 Sb., стаття I. ↩ ↩²

23. Закон про підтримку житла (zákon o podpoře bydlení, Закон № 175/2025 Sb.), §10–§12. ↩